房地产业等境外投资受限 房企战略或“由外转内”

　　针对中资企业在境外投资、对外投资方面出现的非理性倾向，今年以来，政府方面已多次警告。

　　今年1月份国务院国资委修订发布 《中央企业境外投资监督管理办法》，对中央企业境外投资进行全过程监管。近日，国务院办公厅转发国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》，部署加强对境外投资的宏观指导，引导和规范境外投资方向，推动境外投资持续合理有序健康发展。

　　《意见》明确了国家鼓励、限制和禁止开展的境外投资种类，其中房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等属于限制类境外投资。

　　海外房地产投资降温

　　近年来，中国内地房地产开发商掀起“集体出海”热潮，包括万科、万达、新华联、绿地、碧桂园、万通控股、SOHO 中国等在内的多家房企已实现海外布局。部分企业有大体量布局， 房企海外投资已开始“由浅入深”。

　　据戴德梁行的报告显示，2016年中国海外商业地产投资总额达到383亿美元，比2015年增长了49%。仲量联行公布的“全球资本流动”数据显示，2016年中国的海外商业和住宅房地产投资额达到330亿美元，同比增长近53%。

　　不过今年以来，政府对房企海外非理性投资关注度明显提升，房企对外投资已经明显下降。

　　8月15日，商务部负责人在介绍2017年1-7月我国对外投资合作情况时表示，前七月我国境内投资者共对全球148个国家和地区的4411家境外企业新增非金融类直接投资累计572亿美元，同比下降44.3%，非理性对外投资得到有效遏制。值得注意的是，房地产业对外投资同比下降81.2%，仅占同期对外投资总额的2%。

　　商务部副部长钱克明在接受采访时介绍，今年出台了一些调控措施，推动引导企业对外投资更趋理性，特别是加强了对外投资的真实性和合规性审核，引导企业投向实体经济，尽量减少房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域的投资，建议相关企业还是要审慎决策，防范风险。

　　在多轮政策重压之下，海外投资市场已经有所变化。万达集团董事长王健林就曾表示，未来将把投资重心放在中国境内。

　　业内：投资回流国内

　　至于“受限令”是否会影响房企的海外投资战略？未来房企的战略方向又该如何转变？业内专家对此进行了深入分析和解读。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从投资方向角度来讲，国外如果受限制，就要在国内选择一个方向，考虑到资产配置和投资等，要选择其他的可行性渠道进行投资。实际上，包括万达及其他企业已经开始加大国内投资比例，这将是一个趋势。

　　不过，相较于国内房地产行业，房企的这些海外投资量还微不足道，不会影响到国内的市场情况。可能对于核心重点城市的布局来讲，会加大房企之间的竞争激烈程度。

　　在新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷看来，影响是有的，不过在此之前，其实房企海外投资就已经开始冷却了。个人投资者不会主动回流，但受限于外汇管制，会减少海外投资。而国内限购限贷和限价，房价上涨趋势已被抑制，投资无处可去，对于国内市场没有太多的影响。

　　“是限制非禁止，限制主要就是对有风险的项目，在审批上会延缓，整个投资额度会加以限制。这是开发商去海外拓展需要注意的，投资依然还是有机会，但要符合政策导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示认为，对于企业而言，海外项目投资近期可能会压缩，保持低调。而对于具体企业来讲，其国内的投资会有所增强。

　　他相信，投资受限实际上对企业是有积极作用，对一些高风险投资进行风险提示和限制，防范企业海外投资出现连锁反应和风险传导，有助于企业健康发展。同时，对于整个行业来讲，后续发展会有一些积极引导作用，将这部分资金回流到国内市场，对于整个房地产市场结构性和区域性投资会有影响。