方正证券：房地产销售投资将继续缓降 全年销售不悲观

　　销售：反弹不改回落趋势，全年销售不悲观

　　1-7月全国房地产销售面积同增14.0%（前值16.1%），销售额同增18.9%（前值21.5%）。从月度数据来看，7月单月全国商品房销售面积同增2.0%，较6月下降19.4%。

　　从增长结构看，四大区域增幅全部回落。其中，东北和东部回落幅度最大（销售面积增速分别下滑4.3个点、2.4个点；销售金额增速分别下滑2.6个点、2.7个点）；中部次之（销售面积增速下滑1.9个点、金额下滑3.4个点）；西部回落幅度最小（销售面积增速下滑1.2个点、销售金额下滑1.2个点）。

　　7月销售面积、销售金额增速大幅回落。印证我们先期“反弹不改回落趋势”的判断。量价增幅双双回落，原因主要在于：1）房企半年度冲量的季节性因素，6月集中出货、7月推盘放缓，导致7月成为传统意义上的地产销售淡季。2）行业集中度提升，龙头房企半年度竞位排名，进一步加强其6月推盘动力，从而加大6月与7月的增速差，导致7月单月回落明显。

　　1-7月累计增速小幅回落，打消市场对地产断崖式下跌的担忧。对于接下来的销售走势，我们认为：回落趋势将继续，全年销售不悲观，主要原因有：1）全国金融工作会议定调防风险，稳字当头，销售增幅难有大幅回升。2）政策方面，租赁并举稳步推进、热点城市住宅用地计划供应量增加，供给端长效机制逐步形成，缓解房价上涨预期；房贷利率上升，额度紧张，增加购房成本。

　　维持全年商品房销售面积增速1%的判断。主要的支撑因素包括：高库存三四线城市继续去库存；行业集中度提升背景下，龙头房企年末冲业绩保增长。

　　1、商品房销售面积

　　累计同比14.0%（前值16.1%），减少2.1个点；当月同比2.0%（前值21.4%），减少19.4个点。

　　图：商品房销售面积-累计

　　2、商品房销售金额

　　累计同比18.9%（前值21.5%），减少2.6个点；当月同比4.8%（前值30.3%），减少25.5个点。

　　图：商品房销售金额-累计