余胜良：租售并举并非开发商毒药 供求关系相对隔断

　　发展租房市场对商品房没什么影响,因为这本身就是两个不同的市场,供求关系是相对隔断的。

　　好多人一看租售同权,就觉得房价要降,房产商要倒霉了。

　　持这种观点的人认为,租赁市场发达了,人们租房子也会受到尊重,房东不能随便涨价,也不能随便赶住户走,子女入学和有房子的家庭一样,就没学区房什么事儿了。人们喜欢上租房,不买房子,就会逼得开发商灰头土脸了。

　　这种观点忽略了供给和需求才能决定价格,也忽略了不同市场之间是有区隔的。

　　发展租赁市场是没错,刚毕业的大学生,到一个城市寻找机会的人是买不起房子的,但他们也希望乐居,还有很多普通工作者买不起房,他们也需要有尊严地在这个城市住下去。

　　以前房东老涨价,动不动赶人走,主要就是因为供不应求,特别是在大城市。应该明白一个道理,一个城市里有多少人,就应该有多少个房间,多少张床做对应。就像一个城市里停车位无法负荷汽车之后,停车位就能卖上好价钱了。

　　所以想要居有定所,是要抓好增量部分的。像是一些大城市,不停拆城中村,拆地下室的民居,普通人只能越住越远,远离市中心的房价也在升。深圳城中村能容纳几倍花园小区的人口,星星点点,就跟大海边的礁石一样,滋养了一个好生态,城中村附近就是CBD,交通压力减轻了很多。不过,现在城中村也在急剧减少中,拆一个城中村,就需要好几个花园小区,给交通带来更多压力。

　　如果政府拿出核心地带建租赁用房,那真是善莫大焉,但一定要向城中村学习,做到密度高、租金低,能容纳普通劳动者,而不是像现在的公租房,都要求租客有深圳户口,虽然深圳户口不像北京上海那样值钱,但也是有一定门槛的。

　　不过,即使租赁市场再发达,人们也不会安心 。因为越是政府公租搞得好的地方,房价越是高得离谱。

　　比如香港,建了完善的住房保障体系,有专供出租的公屋,也有类似内地经适房的居屋。香港有80万套公屋,私人房屋只占55.4%。一半人住在政府提供的房产里。公租房带来不少实惠,香港公屋租金占家庭收入的1/10,而如果市民租赁私人房屋,租金则会占家庭收入的1/4到1/3。

　　这好像是大好事儿,政府把一半老百姓都包养起来了,不过这些老百姓的居住条件就没那么好了,面积促狭。政府之所以有能力为贫困者供房,是因为私人房屋持续高价,政府可将所掌握的土地卖出高价钱。

　　虽然可以住公屋,但是谁不想拥有自己的私宅呢?所以一旦条件允许,大家都会去买房子。而政府投放到市场上的土地不多,建成的房屋有限,房价只能越来越高。

　　政府控制土地,从香港一半居民手中拿到钱,又供养了香港另一半居民,好像是从群众中来,到群众中去,办了件好事儿。但这个做法导致的是,在整个香港,居民住房面积偏小,一半居民没有能力购买房屋。

　　新加坡的例子和香港差不多,新加坡的公屋和香港不同,面积比较大,住起来也体面,居住者可以拥有部分产权,房价比市场价低得多,但卖的话只能选择回购。而另一方面,私宅价格是这些房屋的三倍,这证明人们还是对有完全产权的房屋充满向往。

　　假若这些政府不这么大力搞政策房,而是把土地给开发商,开发出有完全产权的房屋,说不定房子市场价就不会这么高,公众居住条件也会更好。

　　发展租房市场对商品房没什么影响,因为这本身就是两个不同的市场,供求关系是相对隔断的。在政府提供租房后,人们对高房价的怨言会减少,因为买不起私宅都可以住公家的房子。

　　重要的不是租赁房的供应量,而是商品房的供应量,只要这个供应量受到限制,人们的房屋一定会越住越小,开发商的钱会越赚越多,房地产成为少数人才能享有的顶端消费。