叶檀：还买房吗？买房不如租房的时代就要到了！

　　7月28日，无锡发生大事。房地产新政2.0版本正式开启。

　　无锡市正式发布新修改的《无锡市户籍准入登记规定》，将于2017年9月1日起正式实施。消60平米购房准入要求，租房者也可申请落户。有落户意愿的群众凡在无锡市租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅，同时具备参加无锡市城镇社会保险、申领(签注)《江苏省居住证》均满五年(宜兴为均满三年)条件的，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

　　不仅无锡，有诸多城市或多或少地发布了支持租房的新政。

　　7月中旬，广州就承租人子女就近入学提出“租购同权”。郑州、扬州、济南等地近期提出或拟提出“租房可落户”的举措。

　　济南则是，取消投资纳税、购买房屋等落户限制，对市内五区以外常住户口人员，在该区域内同时具备合法稳定住所(含租赁)、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险满2年，本人及配偶、未成年子女，可在居住地申请落户。

　　扬州明确，合法稳定住所，是指购买、自建、继承、受赠的产权住房、国有经济组织产权住房、政府提供的保障性住房以及在房管部门办理登记备案的租赁房屋。

　　诸多城市发布新政，绝非这些城市良心发现，而是中国的人口流动与房地产新政到了关键时刻，是顶层设计的结果。

　　2016年，国务院办公厅先后下发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》两个文件，规定了大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。

　　今年7月，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市成为首批试点。九部门共同发文，可见上层之重视，对于严重依赖房地产的地方政府而言，近期新政，恐怕是箭在弦上、不得不发。

　　新政发行，刚好与中国人口流动、房地产新周期契合。

　　2015年，中国流动人口首次减少。

　　“十二五”期间，我国流动人口年均增长约800万人，到2014年年末达2.53亿人。另据国家卫计委流动人口司发布《中国流动人口发展报告2016》，截止2015年，我国流动人口规模达2.47亿人(占总人口的18%)，流动人口下降600万，相当于每六个人中有一个是流动人口。另据国家统计局的数据， 2016年末全国流动人口比上年末减少了171万人，流动人口数量继续下降。

　　一二线城市的农村与中小城市在福利方面的溢价已经没有多大区别，一线城市人，资产财富比城市人多，上海浦东农民、北京望京农民，那都是被被富豪啊。户口改革的成本不再那么高，此时不改，更待何时?

　　正好，这一周期与中国房地产大周期相吻合，政府退出房地产唱多阵营。按照统计局数据，2017年6月，中国房地产开发、销售(月)商品住宅待售面积3.5169亿平方米，IMF2015年春会期间提供的数据，中国楼市的空置率达到10亿平方米。就算折半，一共8.5亿平方米。

　　另据国家统计局数据，中国人均居住面积为40.8平方米，可供2100万人左右居住。

　　任何周期到来，大部分人都难以察觉。房子还在抢，租金也没跌，但温水煮青蛙，青蛙总有煮熟的一天。

　　这并不意味着房地产红利彻底消失，也不意味着大城市户口红利的彻底消失。申请常住户口是要有标准的，或者大学毕业，或者创业有成，或者是技术工人，或者是留学归国者。

　　郑州为外来务工人员落户设置了在郑州参加城镇社会保险满2年的条件;扬州要求拥有稳定就业并不间断缴纳城镇职工社会保险满5年;济南在征求意见稿中提出，对市内五区(历下、市中、槐荫、天桥、历城)以外常住户口人员，在该区域内同时具备合法稳定住所(含租赁)、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险满2年。无锡为租房落户设置的门槛是：参加城镇社会保险、申领(签注)《江苏省居住证》均满五年(宜兴为均满三年)。

　　估计房地产市场一开始不会发生太大的变化，租金逐渐上升，房地产逐渐企稳，等到试点城市功成，经济转型成功，空置房收税，或者直接征收房产税，可收一网打尽之效，那些最后飞的鸟，肉全被吃了。

　　最后，还会发布新的地方法规，保障租房者的权益。

　　租金回报率上升，最终与房地产购房收益取得平衡，让大家觉得买房也没有太大的好处，房地产自然恢复平衡。但是我估计，赶上无风险收益率，绰绰有余，以今年来说，回报率当在3%以上。

　　新时代来了，这次新规旨在为租房者落户扫平障碍。

　　以前是政府逼迫买房，因为不买房就不能落户，不落户就没有养老、入学等一系列公共福利。现在，无锡正式宣告，租房的人也可以落户了，附着在房地产上的公共福利下降。如果说，以前是逼迫买房，现在，则是政府从房地产的做多阵营中退出。