租购同权？根本没又你想的那么简单

　　住房租赁市场一下子火了。

　　日前，广州市印发文件，强调“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。上海市两租赁用地近日成交，成交楼面单价在6000元/平方米以下，有房地产业观察人士认为，两个项目的理论租金回报率在6%以上。这两个事件是各地正在积极发展住房租赁市场的标志。

　　业内人士认为，发展住房租赁市场将是影响整个房地产行业乃至改变全国人生活方式的一个重要政策，而“租购同权”可能是发展住房租赁市场的关键。

　　不少经济学家通过比较中外房屋的租售比来佐证国内一线城市房价的泡沫，然而这个泡沫至今没有破裂，一线城市房价反而越来越高，为什么“房屋租售比”这个指标在中国会失灵？一个很重要的原因：中国的房屋承载了太多居住功能之外的福利和权利，如居住证、户籍、子女中小学入学、养老等。住建部相关负责人日前表示，将通过立法，明确房屋租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。发展住房租赁市场、强调“租购同权”，意味着某些由房屋承载的权利将从房价中“剥离”，没有了这些福利、权利的溢价，房价或许会得到抑制。

　　房价跌了，那房租呢？租房者和买房者享有同等待遇是否意味着房租将承接这些福利、权利的溢价？以学区房为例，以往，学区房房价贵于一般房屋，原因就在于“好学区”的溢价。租购同权后，学区房的租房者和买房者享有同等待遇，租房者的子女想要入学，“学区”的溢价是否会在房租里体现？最终的结果是否会演变为：学区房的房价大幅下跌，但房租却大幅上涨？

　　发展住房租赁市场是深化住房制度改革的重要内容，想要“租购同权”，并实现城镇居民住有所居目标，单对房地产一个领域进行改革是不够的，要实现这个目标，各个层面都有事情要做。

　　就政策层面而言，需要政府推动住房公积金跨城市、跨省区流动；鼓励资金投资租赁住房的开发、持有经营，以前述上海两块已成交的租赁用地为例，6%以上的理论租金回报率，对投资者确实有一定的吸引力。除了保障资金来源，租赁住房的土地供应也要得到保障，比如各城市可以在每年新增住宅出让土地中规定一定比例的土地作为租赁住房专用土地。此外，各城市可以向租赁住房的投资者、经营者提供税收、行政审批等方面的支持。

　　另一方面，如何切实保障租房者与买房者在户籍、子女入学等方面享有同等待遇？仅仅将这类权利、福利的溢价从房价中转移到房租中是远远不够的。在学区教育资源、户籍资源、养老资源等本身就不平衡的情况下，如何切实做到“租购同权”，可能会是一个重要难题。

　　再者，房地产企业以及各类资金近年来已经不断进军长租公寓领域，但是，成熟、稳定的盈利模式问题至今没有得到解决。其中，部分公寓运营方以“长租公寓+金融”的名义，涉足网贷平台业务，此类模式未来受政策影响的可能性很大。