杨朝淅：房价还远远没跌到底 刚需们适合就出手

　　节后一周全国多个城市成交量开始回升至节前水平，同时近日，在北京、广东、上海、湖北等地，首套房贷利率开始回归基准点，部分银行再次推出首套房贷款利率优惠，导致业内部分专家又开始探讨是不是会像2009年一样迎来小阳春。而且网上开始盛传一篇曾在深圳发起“不买房运动”，继而又组织“万人团购”的邹涛写的题为《7个信号昭示出手买房的良机》的文章，俨然出手买房的良机马上就要到来了。对于邹涛的这篇文章，本人无意去评说对错，还是我曾经说过的那句话，对于房地产来讲，尤其是刚需一族来讲，遇到适合自己的就出手吧，因为你是很难真正找到底的。

　　但是如果你是投资客，对房子除了性价比、升值潜力之外，其他一些地段、配套、户型等因素不是很关注的朋友来讲，还可以等一等，因为房价还没跌到底。

　　我一直把一个完整的调控分来四个阶段：第一阶段是量跌价不跌，因为政府的每次调控都是在房地产市场高速发展的时候进行的，在调控前各开发企业都有不错的销售业绩，短期不会有资金的压力，在这种情况下绝大多数开发企业都不愿意降低自己的利润，而购房者因为舆论的宣传开始进行观望，双方博弈的结果是价格没有太大变化而销售量有明显的下降;第二阶段量价齐跌，因为经过一段时间后，当开发企业感觉到资金压力的时候，他们被迫开始降价;第三阶段是量涨价不涨，这个时候通常中央政府出台新的政策开始救市，市场信心逐步恢复;第四个阶段是量涨价涨，这是开发商看到市场再度好转，需要增加而又提价。

　　而现在的市场仅仅是第二阶段，也就是量价齐跌的阶段。那怎么才能判断要进入第三阶段了呢?让我们先回顾一下近两次宏观调控。首先看一下2005年5月的宏观调控，当时是政府出台的组合拳，国八条、511新政等，市场因为自1998年之后都没有宏观调控的概念，所以一下子适应不过来，当时是南方某些城市当月都是0成交，而当时的转折点就是时任建设部房地产司司长兼总经济师谢家瑾谢司长在接受人民日报时称，房地产业的宏观调控并不是要打压房价，只是为了抑制房价过快增长，使房价在半年之后开始报复性反弹。再让我们看一下2007年的宏观调控，当时是2007年9月21日，央行和银监会出台二套房贷款政策，这次调控恰逢由美国次贷危机引发的全球金融危机，再加上媒体舆论的大力宣传，观望、拐点、降价等等，调控有了明显的结果，在08年初从一线城市开始发力，迅速影响到二三线城市，导致全国房价普跌，甚至当时世联顾问陈劲松在公司内部会议上谈到不要对房地产市场及房价有任何幻想，万科王石也是降价20%-30%卖房，结果08年下半年地方政府撑不住了，南京市政府于2008年9月由市政府办公厅印发《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》，史称暖市20条，从刺激住房需求、缓解开发企业资金压力、优化行政管理服务环境以促进市场健康稳定发展，由于当时中央政府没有任何举措，从而导致各地政府纷纷出台救市政策，最终演变成自2009年初开始的房价绝地大反攻，在不到一年的时间里，一线城市房地产市场价格几乎又翻了一翻，直至2010年4月的国十条出台也没能控制住房价。

　　所以，我们可以肯定两件事，第一，对于调控的回暖一定要有一个政策或者信号给市场以信心，当然这次调控还没有出现类似的信号或政策;第二，即使有了明确的信号，因为房地产市场成交周期较长，反应较慢，即使回暖也要等到有了明确信号或政策三个月或者半年的时间。所以，我们可以肯定地说，房价还没跌到底。