租购同权将引发广州楼市变天？ 业内：新政对一手市场影响有限

　　近日，广州市政府正式发布《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，从商改租、入学、税收、水电费等16个方面，对广州住房租赁市场进行政策扶持。

　　此次的租赁新政，最受人们关注的一点就是：赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

　　租购同权引起热议归根到底就是因为学区房，租购同权后会不会抑制住广州几近疯狂的学区房热潮呢？业内人士指出，租购同权不会抑制住学区房的热潮，反而会刺激名校周边房租水平的上涨，同时，租赁新政对一手楼市成交的影响有限。

　　有广州户籍租户子女统筹入学 各区要求严格

　　据了解，广州各区教育部门对有广州户籍但无房的租户都是采用统筹入学的方式，三公里以内统筹都算符合就近入学，因此不存在在名校旁租住就一定能就读名校的必然性。

　　按照目前的政策，如有广州市户籍但没有自购住房的人士，无论是公共集体户还是把户口放在祖辈或者亲戚家里，各区教育局将参照实际居住地为依据安排就近入学。

　　另外，广州中心城区都有各自的租房入学的规定，而且限制的条件都非常严格，简单梳理要点如下：

　　根据《2017年越秀区义务教育阶段学校招生工作意见》，租住在越秀区的适龄儿童入学条件为：

　　1、对手续完备的由适龄儿童的父母租住房管局或本单位房的租住户子女，且该住房为适龄儿童及父母在广州市的唯一居住地(人户一致并在广州市内无其他房产），能提供相关的租住凭据，在全市统一正式报名时，该住宅单元无小孩在对口小学在读1—5年级的，由对口小学接收；如适龄儿童父母广州市内另有房产或报名时在同一住宅单元已有小孩在对口小学在读1—5年级的，由实际居住地所属区教育行政部门统筹安排学位。

　　2、对手续完备的具有本区户籍的租住私人房屋或租住非本单位房，且在租住合同有效期内的租住户子女，该住房是适龄儿童与父母在广州市的唯一居住地，能提供经街道出租屋管理中心登记备案的有效租赁合同，由区教育局统筹安排学位。

　　教育资源同样优越的荔湾区对区内租住户适龄入学儿童采用按地段对口入学，需满足以下的要求：

　　1、该住房为适龄儿童与父母在广州市的唯一居住地，监护人在广州市无其他自购房产。手续完备、且在租住合同有效期内；

　　2、能提供市房管局认可的或符合有关规定的房屋租赁合同和与租住地址一致的户口簿、在穗无其他房产的证明、该地址户籍户主与租赁人为该适龄儿童的祖辈、父（母）或其他法定监护人。

　　致力于创建教育强区的天河区对区内的租户适龄入学儿童采用统筹入学的方式，要求如下：

　　1、租的房子是适龄儿童与父母在广州市的唯一居住地；

　　2、如借住、租住国有房产或单位用房，须提供国有房产、单位用房房产证、房屋使用证明和居住情况相关材料证明（租期三年或以上的房屋租赁登记备案证明）；

　　3、如租住私人房产或非单位用房，须提供完备的租赁手续，并在规定租赁有效期内。

　　根据海珠区2017年招生意见，满足下列条件的租住户适龄入学儿童，原则上由对口小学接收，其他租住户情况由区教育行政部门统筹安排学位。

　　1、人户一致；

　　2、租住房为适龄儿童及父母在广州市的唯一居住地；

　　3、学位没被占用：在全市统一正式报名时，该住宅单元无适龄儿童在对口小学在读1–5年级的。

　　业内：租购同权会刺激名校周边房租上涨

　　“租房就能入读附近的名校”的解读之所以有市场，很重要的一点就是学区房的价值。由于学区房背后附带的是优质的教育资源，哪怕是破、旧、窄，仍会受到家长的欢迎。那么，租购同权后，抢购学区房的热潮会不会受到抑制呢？

　　“租购同权不但不会抑制学区房的热潮，反而会提高优质名校周边房子的租金水平”，方圆资产管理首席市场分析师邓浩志指出，租房也可带学位会带动更多的客户进入优质名校周边的租房市场，从而带动周边房子租金价格的上涨。

　　链家研究院广州分院院长周峰认为租赁新政对名校周边租房市场的影响要分区域分析，“我预计租赁新政不会在广州11个行政区都采用一刀切的标准来执行，比较大的几率会在广州的郊区或教育资源不太悬殊的楼市板块先试行，积累经验后再慢慢过渡到中心城区。”

　　周峰继续指出，广州老城区本身的学区房购买需求仍比较旺盛，租金价格在未来一到两年内不会受到租赁新政太大的影响，短期内预计也不会出现剧烈的上升。如果租赁新政在郊区先试行，对郊区名校周边的房子售价及租金水平影响较大。

　　业内资深专家龙斌指出，假如房产证总是和户籍、入学等社会福利、身份挂钩，那么租房就只是过渡，逼得大家必须买房，房价上涨问题难以真正解决。因此，提出“租售同权”是一个进步，长期会逐步实现。但短期内社会资源有限，同权难以实现，“但若因此就说楼市会巨变、租赁马上火起来、房价会跌，那就是太天真了。长期来看，它会逐步实现，租赁需求增加会推动租金上涨，租金回报提高会让房价“泡沫”变小。”

　　另外，网络上还有一种解读称租赁新政出台后，会引发广州楼市变天，“租房时代”将来临。那么，此次出台的租赁新政对广州的一手房市场会有什么影响呢？

　　邓浩志认为，租赁新政只是保障了租房一族的权益，对一手住宅市场基本上没有影响，因为房子除了具有居住属性外，还有资产属性。因此，有能力、有资格的客户依然会选择买房。

　　周峰则认为，租赁新政对一手房市场的影响关键在于房企在拍地时的自持土地面积比例。因为在广州“限地价、竞自持”的土地出让规则下，房企自持面积所建的房子将来会进入租赁市场，客户将来在买房的时候可能面临的一手房选择有限，只能将自己的购房需求回归到二手房市场，一旦二手房市场需求增大，不排除二手房售价会往上升。