广州上半年土地市场供需两旺 楼市政策加码空间有限

　　7月18日，戴德梁行对2017年上半年的广州房地产市场表现进行了全方位、深层次的解读，并对广州市场接下来的走向进行了预判和展望。报告中指出，2017年上半年广州土地供应规模加大，土地成交量价齐升，而一系列政策组合拳有效地抑制了住宅市场的过热发展，上半年住宅成交出现回落，未来政策加码空间或将有限。

　　写字楼市场：新增供应暂时回落

　　截止2017上半年，全市核心商务区甲级写字楼存量481.8万平方米，其中珠江新城商务区存量占到 总存量的66%，体育中心存量占比18%。琶洲商务区存量增长迅速。

　　在全市四大核心商务区中，2017年上半年，体育中心、琶洲各交付一栋优质物业，珠江新城迎来一栋物业扩建，越秀未有新增供应入市。上半年全市新增供应面积录得13.5万平方米。

　　2017年年中，广州核心商圈甲级写字楼市场平均租金录得每平方米每月171.7元，较2016年末上升 1.7%。珠江新城的平均租金继续引领全市，录得每平方米每月183.9元，半年上浮2.3%。琶洲板块租金涨幅领先其他三个商务区。

　　戴德梁行预计，2017年广州甲级写字楼新增供应暂时回落，市场存量将得到进一步消化；2018年起，全市将开启新一轮供应潮，其中2019、2020年新增供应预计均将超过100万平方米(含企业自用部分)；至2021年，全市甲级写字楼存量预计较2016年末增长超过70%。

　　戴德梁行华中区研究部高级分析师缪舒怡表示，2017年内，受益于供应暂时回落，广州甲级写字楼市场存量将得到进一步消化，空置率降低，租金将获得稳健的上涨空间。长期来看，尽管挑战依然存在，但不断增长的市场需求将支撑广州写字楼市场的增长，市场的前景依然乐观。

　　零售市场：多中心化趋势日渐凸显

　　统计显示，2017年上半年，位于琶洲的万胜广场入市，至上半年末，全市优质商业存量约229.2万平方米。体育中心商圈继续成为广州优质商业存量最集中的区域，商圈优质零售面积占全市总存量的34%。

　　经过前期业态升级调整，2017年上半年，全市优质商业租金、空置率表现平稳。体育中心商圈租金水平继续引领全市，越秀商圈、海珠商圈平均租金紧随其后。体育中心、越秀、荔湾商圈空置率保持低位，受到新增供应入市影响，2017年中海珠商圈空置率相对处于高位。

　　据悉，2017年下半年，包括白云汇、安华汇等在内的优质商业物业预计将会交付使用，为广州主要商圈优质零售市场带来约43万平方米的新增供应。

　　缪舒怡表示，随着城市规模的不断扩大及消费需求的不断发展，区域性、社区型商业成长迅速，零售市场多中心化趋势日渐明朗。中心区域新增供应有限，越来越多开发商开始探索向外围区域扩张。新商圈的崛起将进一步丰富广州的零售市场版图。

　　土地市场：供需两旺 量价齐升

　　广州土地市场在经历了2016年的相对淡静后，2017年迎来显著升温。

　　据统计，2017年上半年土地供应规模加大，土地成交量价齐升，共成交84宗、488.6万平方米土地，土地成 交面积同比上涨72.4%，占到去年全年土地成交面积的80.7%;成交金额同比攀升160.3%达522.1 亿元。

　　受市场新政影响，2017年上半年住宅用地平均溢价率同比下降23.2个百分点至28%，商办用地平均溢价率同比下降8.6个百分点至0.5%。

　　其中，外围区域成交面积占全市的95.9%，比去年同期提高6个百分点;成交金额占全市的 67.9%，同样比去年上半年高出6个百分点。增城区土拍大热，成交面积同比上升232.1%至240.5万平方米，占全市的49.2%。

　　住宅市场：严控楼市态度明显

　　2017年上半年，广州一手商品住宅供应面积372.5万平方米，创近年新低，同比下降15.8%，较2016 年末减少32.6%;成交面积录得576.5万平方米，同比减少14.5%，与2016年末相比下跌26.5%。销售均价16572元，较去年同期小幅上浮3.8%，较2016年末则降低3.7%。

　　最严限购令下，住宅市场供需急跌，价格升幅受到抑制。但供应缺口仍处于高位，市场继续维持供不应求状态。

　　2017年上半年，中心城区供应进一步缩紧，外围区域继续成为供应主力。其中，中心城区上半年新增供应量同比跌幅46.2%，外围区域上半年新增供应面积较2016年上半年减少9.8%。尽管如此，黄埔区、从化区新增供应面积较2016年同期仍保持小幅上升。

　　受到供应结构、限购政策等的影响，上半年中心城区成交面积进一步回落，外围区域继续成为成交主力。其中，天河、越秀、荔湾区上半年成交均价同比波动较大;受益于“广州城市副中心”、 自贸区等利好，南沙区成为成交均价增幅最大区域，2017年上半年成交均价15,397元，同比攀升 31.4%；而增城区继续成为成交大户，上半年成交面积占全市成交总面积的26.4%，占比较去年同期提高3.2个百分点；在成交整体下滑情况下，从化、花都成交面积同比保持升势，分别取得17.9%、12.9%的涨幅。

　　戴德梁行华中区研究部高级分析师缪舒怡表示，3.17、3.30限购政策密集出台，从供需两端全面抑制投资性需求，降低房地产的金融属性，规范住宅市场的平稳发展。“一系列政策组合拳有效地抑制了住宅市场的过热发展，上半年住宅成交出现回落，未来政策加码空间或将有限。”