贾卧龙：房价跌回2009有可能 量价齐跌不可避免

　　时间已经跨入2012年，但房地产市场的调控丝毫没有松动的迹象。2012年对于房地产市场来说，是非常关键的一年，这一年是中央政府的换届年，是调控政策的细化年，是开发商的还债年，是购房者的观望年，是房企的洗牌年。这些因素的合力下，开发商降价成为大概率事件，否则生存不易，房地产的辉煌似乎告一段落了。

　　市场成交乏力 量价齐跌不可避免

　　今年对于开发商来说是非常困难的一年，调控持续了一年多，并将继续持续下去，限购政策阻挡了很大一部分潜在“买家”，剩下的刚需购房者则在形势不明朗的情况下选择观望，这是人之常情。一旦没有了买家，房地产市场马上就会陷入“冰封”，成交量下滑是板上钉钉的事。据北京住建委网站数据统计显示，今年一月份，北京楼市住宅网签量为4475套，同比下滑达到了61%，成交量创出最近4年来同期的最低值，全国主要的一二线城市中，接近9成城市的成交量出现了环比下调的情况。

　　成交量下滑，开发商回款艰难，购房者又是观望，短期内开发商想要扭转局面不太容易，2012年又是开发商的还债高峰年，房企资金缺口或将达到上万亿，资金链紧张的情况下，开发商想要僵持也没有了本钱。能够引发转机的因素就是政策与购房者，政策方面现在看来短期内不会有太大变动，所以开发商就只剩一条路，就是想办法打动购房者，最好的办法就是降价，所以上半年楼市量价齐跌的局面基本不可避免。

　　房价跌去两成 不是没有可能

　　不可否认，现在的房地产市场已经进入买方市场，购房者的心理预期能够对房价走势产生重要影响。据世联地产“2011年四季度购房者信心指数报告”显示，2011年四季度全国购房者当中，预期房价下跌的比例为67%，在降价幅度方面，购房者期望降价的幅度主要集中在“30%以上”，全国降价幅度期望值为31%，这样看来，购房者的降价预期已经成形，房价今后的走势也就基本确定。能够影响房价预期的就是国家的政策，目前，楼市政策没有松动迹象，等到中央领导换届，政策发生巨变的可能性也不大，所以，房价下跌不是没有可能，而且跌的幅度与购房者的预期不会相差太远。

　　我国的住房市场仍然有大量的刚性需求存在，他们完全可以撑起房地产市场，前提就是房价降到他们的预期，房价下跌两成，再加上通货膨胀的因素，基本上就与2009年的价格持平了，这样的价格对于很多人来说就可以接受了，所以，降价20%将是一个临界点，届时，商品房销量将会出现回升，所以，对于开发商来说，降价走量就是活命，否则将会遭到清洗。

　　2012年的国内外形势很复杂，房地产市场也是风云莫测，这是一个转型的机遇，房地产市场不能再被泡沫戕害了，与其慢慢拖着，就不如抓住机会彻底调整，这样的话，最后的损失也会小一点。房价降一些没有那么可怕的，房地产市场还会继续发展。