2017上半年广州二手住宅买卖及租赁成交数据分析

　　2017上半年调控新政出台，二手价格波动变化

　　回顾已过去的2017上半年，可以说是政策频出，变化不断的半年，二手楼价呈现波动后趋于平稳。除了3月以外，广州二手成交宗数及成交面积各月均有不同程度的下降。经广州中原企业传讯部了解发现，广州3月17日、3月30日出台调控新政，不少买家不符合新政要求，导致购房计划暂时搁置。

　　中原地产物业部（大天河区）区域营业总监苏新晴介绍，调控政策出台后，二手房购买门槛提高，房贷利率上调，从今年3月份开始，各大银行纷纷调高或取消了利率折扣，5月份大部分银行还在执行9.5折基准的商贷利率；进入6月份已有银行在原先基准的基础上，进一步上浮利率。贷款难度提高，购房成本增加，购买能力受到了影响，导致准入买家减少。“317”及“330”调控出台后，部分计划置换单位的业主无法出售手持的单位，或是出售时间增加，导致置换计划搁置。

　　在去年年底今年调控政策出台前，业主放盘时有反价现象，但新政出台后，业主放盘量减少，虽无降价，但反价现象有所减少。现时二手价格相对稳定，但成交量受到了影响，成交难度加大。

　　除了今年3月，适逢传统楼市的小阳春，二手成交稍有回暖之外。受楼市调控政策影响，4月，经中原成交的二手住宅宗数环比下跌了46%，面积环比也下降了51.2%。5月份广州的存量房成交继续处于低迷，导致成交宗数和面积环比下降，经中原成交的二手住宅宗数环比下跌了24.8%，面积环比下降了20.9%。6月，经中原成交的二手住宅宗数环比下跌了14.8%，面积环比下降了15.1%。从3月的调控政策出台后，已连续3个月露的成交宗数及成交面积均有不同程度的下降。

　　今年1月、2月虽不受“317”和“330”调控政策影响，但由于这2个月处于农历春节前后，也是传统楼市淡季，同时2月受年后首套房贷优惠利率下调影响，导致这2个月的二手成交宗数和面积同样呈下降趋势。

　　公积金贷款优惠调整，占比有所下降

　　公积金贷款当中，5月比重为5.4%，上月则为8.1%。中原地产吉祥北分行营业经理吴滨分析，现时四大国有银行首套购房按照基准利率实行贷款，而且公积金放款紧张，审批时间较长，也有不少外地客受限，因此导致公积金贷款比重有所下降。

　　中原地产苏新晴表示，现时公积金贷款暂时没有利好消息，也会在一定程度上导致二手成交萎缩。但无论怎么调整，公积金贷款仍然比商业贷款更为优惠，可以选择的情况下，买家仍会选择使用公积金贷款。

　　二手住宅租赁价格波动起伏，3月、5月名列租金价格冠亚军

　　纵观2017年中原二手住宅租赁数据，租价较高的月份主要出现在农历新年后的3月份、5月份。其中，受节后来穗打工人员有所增多，租房需求大，也有不少租客有“换租”的需求，3月二手住宅租金为50.5元/㎡/月，环比上涨约5.7%，宗数环比微降0.7%，而去年同期二手住宅租金为51.6元/㎡/月。

　　5月经中原成交的二手住宅租赁宗数环比微降了0.3%，上月录得租赁宗数上升后，重新回落。而5月二手住宅租金为49.5元/㎡/月，上月二手住宅租金则为48.8元/㎡/月。中原地产德政中路分行营业经理陈海虎表示，在今年3月，北京路板块的二手买卖相当活跃，不少买家购入后，计划重新装修后用于出租获利。到5月，这些单位装修完毕，正式投入租赁市场，这些装修新净的单位租金较旧单位有所上升。与此同时，现时正处于年中，但未到毕业生租房旺季，因此租赁宗数有所下降。

　　到了年中，二手租赁成交热度持续升温。中原地产成交数据显示，6月二手住宅租赁宗数环比上升13.4%，租赁面积环比上升7.4%，但租金却缺乏上涨动力，本月二手住宅租金均价约47.3元/㎡/月，环比跌幅为4.6%。此外，与去年同期48.9元/㎡/月的租金相比，全年租金跌幅为3.9%。

　　在本月，经中原达成租赁的二手住宅，租金上涨的区域只有白云区，涨幅为0.6%，租金涨幅领前的板块主要集中在广州大道北板块。另外，跌幅的区域为番禺区，跌幅为7.4%，租金跌幅领前的板块主要集中在洛溪板块。

　　2017下半年广州二手楼市展望

　　谈及下半年的广州二手楼市，中原地产苏新晴认为，预计二手楼市成交量不会有所增长，但成交价不会有太大的下跌幅度。由于业主无法售出自己心目中的理想价格，如要置换单位，同样也无法购入自己理想的物业，引致僵持。下半年如有利好信号推出，则有机会让二手楼市有所回暖。

　　中原地产苏新晴表示，如在下半年银行放贷可以有所放松，二手成交量可以会有提高。如银行在下半年并没有放松贷款，除非业主愿意降价，否则所有压力集中在买家身上，成交量则无法回复。

　　统计周期：上月26日—当月25日    来源：中原地产