贾卧龙：房价是撬动楼市销量的杠杆 先改变者赢

　　时间已经进入了2012年，但楼市却依然延续着2011年的冰冷状态，这是今年年初房地产市场给人的总体印象。2012年对于楼市来说是变幻莫测的一年，政府即将换届，带来政策的不确定性，受其影响，楼市走向也变得不明确。特殊时刻，购房者可以选择持币观望，而开发商则最好能有所行动，靠主动出击换取销量，以便为将来的资金危机减压，而降价就是一切行动的关键。

　　楼市从来都不缺少需求

　　开年以来，各地楼市的成交量少得可怜，有些城市甚至多日出现零成交现象，见证了货真价实的“开门冰”。楼市如此惨淡，并不是因为楼市的需求少，相反，中国的楼市从来都不会缺少需求，尤其是在城镇化加速发展、保障房跟不上脚步的情况下，居民对商品房的需求肯定是保持在高位的，真正造成成交量锐减的是购房者的观望。

　　购房者之所以观望，无非因为三点，房价高、首付高、利率高，在国家的严厉调控下，房价有下行趋势，所以购房者选择等待无可厚非。但等待归等待，需求就摆在那里，开发商要是能打动这些购房者，那么销量、回款等就都不是问题了。真正的刚性需求与投资需求是不同的，对于投资者来说，自古买涨不买跌，下行趋势下，开发商即便降价也难以获得投资者青睐，但对于刚需购房者来说，只要房价降到他们能够承受的范围，成交量肯定会回升，所以，刚需是支撑未来楼市的关键，抓住刚需就是抓住成功，而最终能打动购房者的行动就是降价。

　　僵局之下先改变者先赢

　　对于开发商来说，2012年是一个关乎成败的关键年，今年是开发商还债的高峰年，房企的资金缺口将达到上万亿，政策延续之下，银行的开发贷款控制依然很紧，相当一部分房企将会因为债务问题而消失，所以回款问题对于开发商来说就显得非常重要。虽然今年政府要换届，政策延续具有不确定性，但几天前温总理再一次重申要巩固楼市调控成果、促进房价合理回归，说明楼市调控政策的延续是大概率事件，另外，房产税、住房信息联网等工作都在积极进行中，这些都说明如果没有大的意外，政策大转向的可能性很小，所以开发商要做的是认清形势并顺应形势，逆势而行没有好处。

　　有句话叫“没有卖不出的房子，只有卖不掉的价格”，房价就是撬动楼市销量的杠杆，房价下行，销量必然回升。当前市场上降价预期很浓，僵持下去，楼市冰冷现状不会有大的改变，而时间拖得越久，对开发商越不利，尤其是那些资金紧张的开发商。所以，对于房企来说，最好加快降价促销步伐，不管用什么办法，只要能打动购房者，就可以继续生存，先改变者先赢。当然，对于购房者来说，也不要有太大的降价期望，指望房价雪崩式大降，目前来看机会不大，既然是自住，价格适合自己就可以考虑出手。

　　房价不是不能降的，只要有利润房企就能生存，房地产的暴利时代已经过去，取而代之的是靠质量和服务求发展的时代，房地产市场如果能回归正常，那么对于调控来说也是大功一件。