万科25亿元抢下佛山桂城宅地 100%自持只能租不能卖

　　进入6月份，佛山土地市场开始升温。

　　6月6日上午，南海桂城现场拍卖广佛边界的一块热门商住地，竞自持面积、竞自持年限。原本保利一口气自持100%已经吓到了前面争到头破血流的中冶和世贸，结果万科一下子来了个100%自持70年。最终，不到半小时，万科以总价25亿元+70年100%自持霸气拿下广佛交界平洲5.5万平地块做房东!

　　对于在佛山全自持拿地，佛山万科表示，在广佛同城以及粤港澳大湾区的大背景下，佛山在未来具有巨大的发展潜力，发展前景可观。佛山万科今日成功竞得桂城C22街区地块，旨在更好地践行城市配套服务商的理念，与佛山共同发展。

　　据悉，这是万科继北京后，再次以全自持竞得地块。此前北京地块，万科提出了众筹建房、与小米合作建员工房等模式，但至今没有明确的结果。

　　万科自持用地背后 是发展租赁野心

　　业内人士分析称，万科在北京广州佛山拿下不同比例的自持地块，将不动产销售重心大踏步转向不动产租赁，不仅仅是取决于万科整体较为雄厚的资金实力，很大程度上更是万科高层对于重点城市的房地产租赁价格有比较高的期许。

　　有接近万科人士表示：“未来对住房的需求或由购买转向租赁，很可能将逼迫开发商去想出更加专业、规范的租赁产品面世。而万科作为已经突破3000亿元销售业绩的房企，一直以来都不忘记寻找新的增长机会，尤其是让公司高增长的业务模型。万科提出的‘万亿计划’很明显将通过新业务来解锁。但是万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率只有3%，收入扣除税收20%，最终的租金收益率大概只有2.4%。所以万科也在思考如何做出更有效益的产品。”

　　众所周知，中国目前的不动产租售比，尤其是一线核心城市的不动产租售比，长期处于极其不平衡的阶段。而由于重点城市的房地产限购措施日益加码，导致了房地产交易难度进一步增加，所以更多的人失去了或者暂时失去了购买不动产的能力。而这些重点城市具有较强的人员吸引能力和较好的就业机会所以房屋租赁市场因为不动产买卖市场的进一步缩紧而变得更加炙手可热。房屋租赁价格进一步上涨，房屋租售比恢复到较为合理的状态是必然趋势。

　　而万科布局重点城市的自持地块，无疑是对这方面的极度看好。而万科近期重金布局房地产居间服务机构，更是说明了万科对于房屋居间服务行业的良好期许。从开发商变身包租婆，万科明显走在了很多房地产企业的前面。而可以遇见的是，未来重点城市的存量房租赁市场必将会引发一场新的“战争”。

　　布局热点城市的自持地块，万科有不同的“打法”，不仅仅是看好租赁市场背后的需求，更多的是为了将来新业务间如何与核心的地产业务间有更深的交互、融合，衔接各业务优势，以完成万科城市配套服务运营服务商的转型。

　　　“全自持”地块出路：合建员工房?

　　一块土地，拍地成本25.3亿元，按照政府要求100%自持，不能盖房子出售，只能出租，而且持有年限和土地使用权年限一样——70年，万科该怎么办?

　　值得一提的是，万科已经不是第一次以全自持收地了。2016年12月1日，万科以50亿元拿下的北京永丰产业基地18号地块，自持100%;随后，万科继续以全自持拿下永丰产业基地19号地块;2017年4月万科以36亿元的总价击败其他20余家房企，拿下了白云区和黄埔区两宗住宅用地，其中自持面积超过50%。

　　相对于现今传统的房地产开发模式，自持物业对于开发商来说，是个严重的资产包。如何解套，走出圈子，万科想尽千方百计。

　　此前北京地块，万科提出了众筹建房、与小米合作建员工房等模式，但至今没有明确的结果。

　　再看今天佛山土拍，万科同样以全自持拿下广佛交界平洲地块，未来万科将以哪种方式经营?是否会像北京自持地块一样，与其他公司合作建房?

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志分析，万科全自持项目有三种出路：1、开发公寓持有经营，或长租或短租，优点是现金流稳定，缺点是回报率低，机会是国家扶持租赁市场政策可能出台;2、以租代售，一次性卖长期使用权，类似小产权房做法，优点是能回笼现金，缺点是价格不高;3、项目证券化卖给小投资者，探索阶段竞自持不利于稳定房价。

　　100%自持只能租不能卖怎么赚钱?

　　“万科试图通过自持+长租公寓做长期战略转型，佛山这个项目，包括北京之前获得的全自持项目，或者又是转型过程中的一个试金石，”在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，虽然要求自持70年，但是从所有权和使用权分离的角度来讲，还是有一定的操作空间。不出售产权，但是持有型物业可以做抵押套现，也可以通过合理盘活经营权和使用权，这样可以盘活项目资金链解决企业部分投资压力，同时，土地增值的速度本身也是一笔收益。

　　克而瑞首席分析师肖文晓认为，按照现在的租金回报率水平，即便万科有泊寓这样较为成熟的长租公寓产品，这笔账也是算不过来。出租利润微薄、回报周期太长是很多开发商不敢轻易尝试自持物业的主要原因。

　　不过，对于万科这样的巨无霸来说，在自己的资产结构里面，增加一部分自持物业的比例并非坏事，其中一个理由是这些都会体现在上市房企的估值里面。而从做“百年老店”、从长远计出发，自持物业细水长流的回报，也是万科在楼市下半场的一种尝试。毕竟，随着地价不断走高，近几年房企的利润率也在不断走低，主动迎接变化比被动接受还是要先行一招。

　　易居研究院总监严跃进表示，万科在佛山拿下100%自持地块，从盈利角度来讲，后续有两种，一是未来出租资金可以适当的做提高，总体算起来持有型会比出入型更有价值，不过这个资金不是一次性回笼的，第二如果要一次性回笼的还要涉及到资产证券化。而资产证券化就要将资金打包发行相应的证券，让投资者来认购，那么资金就会一次性回笼，投资者获得证券收益，实际上跟每个月收的资金是挂钩的，采取这种方式可以让房企将项目的资金一次性回笼。

　　业内看今天拍地

　　对于今天拍卖结果，同样参与竞拍的世茂地产相关负责人易炳顺表示，万科懂得拍卖规则，打得在场开发商一个措手不及，而自持70年其实亦在世茂的接受范围内。

　　然而对于开发商是否要转型的问题，易炳顺表示，并不是要转型，只是顺应国家的宏观调控，主动适应国家发展的方向。

　　另外，易炳顺预测明天的土地拍卖可能会非常快结束。情况可能和今天类似，预计会有开发商利用拍卖规则，率先报出最高价，从而取得地块。甚至有可能第一口报价就达到最高价。

　　而碧桂园相关负责人则表示，预计以后桂城、三山新城地块都会采用这种方式来拍卖。

　　肖文晓认为，楼市裂变，还处于上半场思维模式的房企，该想想在下半场怎么沉下心来玩了。今天看来，前几年在市场上牛气哄哄的高周转“快鱼”模式，在高地价和严调控的新环境下，终究昙花一现。所谓时机，一瞬即逝。

　　地块信息

　　成交地块：佛山市南海区桂城C22街区地段

　　竞 得 者：万科集团

　　占地面积：55145㎡

　　总建筑面积: 165435㎡

　　容 积 率：≤3.0

　　起 拍 价：156882万元(起拍楼面价9483元/㎡)

　　成 交 价：253115万元

　　自持面积比例：100%

　　自持年限：70年

　　回顾土拍过程

　　【10:37】成交！开拍37分钟，经历一轮激烈竞争，万科以总价25亿元+70年100%自持成功拿下广州交界平洲地块，做房东！

　　【10:36】开拍半小时，进入竞自持年限！7号保利直接报出100%竞自持面积比例，现场开发商一片哗然，现场进入竞自持年限环节。

　　【10:28】现场竞争相当激烈，已经多次进入倒数环节，但是其他开发商也紧咬不放。目前9号报出70%竞自持面积比例。一位来自北京的开发商向掌柜君表示，开发商高比例自持机会成本相当的大，因政策所迫，所以只能高价拿地，佛山现在的土地市场相当激进，激烈程度与北京有点相似了。

　　【10:22】开拍不过30分钟，竞自持面积过半，9号报出50%，现场第二次进入倒数环节后，6号紧接报出52%。6号与9号报价一直紧咬。

　　【10:20】在开拍迅速进入竞自持环节后，现场似乎打开了一个闸口，开发商不断报价，自持比例在快速攀升，基本为2秒一个报价。6号目前报出32%的竞自持面积比例。

　　【10:16】开拍15分钟！平洲地块达到最高限制地价，9号世茂报出253115万元。本次拍卖成了外地房企的专场了，目前进入竞自持环节。

　　【10:13】6号9号竞相报价，目前6号报价22.6亿元。

　　【10:08】现场开始报价不断，6号中治与9号世茂争相报价，9号报出18亿元。

　　【10:00】土地拍卖正式开始，现场目测约有15家开发商到场参与竞拍，目前已经有两个报价，13号报出17200万元。值得一提的是，在拍卖还没开始已经有开发商开始报价了。据悉，在场的开发商中：1号为华发，2号五矿，5号金辉，6号中治，7号保利，8号万科，9号世茂，10号越秀，11号华润，12号美的，13号葛洲坝，15号碧桂园。

　　　桂城年内第二拍 起拍价9483元/㎡

　　据出让文件显示，桂城平洲地块位于位于南海区桂城C22街区地段(即“平洲公园”北侧)，地块占地面积81356平方，总建筑面积超16万平方。地块起拍价为156882万元，起拍楼面价约9483元/㎡，是佛山史上挂牌地块起拍楼面价最高的地块。

　　掌柜君查阅地块相关文件得知，平洲地块形状规整，该宗容积率大于1.2小于等于3.0，绿地率大于等于30%，建筑限100米。建筑密度方面裙楼要求小于等于35%，塔楼要求小于等于28%。

　　而翻查过往资料可发现，平洲地块是南海桂城今年第二次推出商住地块，第一宗为遭遇熔断的三山新城16万㎡巨无霸地块。本次的平洲地块除了常规的限地价、竞自持外，还增加了竞自持年限的规则，竞拍过程相当激烈。

　　　比邻广州芳村 须配建18班幼儿园

　　平洲地块地处于广州芳村、三山新城和平洲交界处，地块向北穿过沙尾大桥可直达广州芳村，向西经三山西大桥可通往三山新城。

　　据掌柜君了解，地块位于平洲公园北侧，西邻保利万事达广场，南港路北侧，毗邻南海港。地块原为文盈足球公园，现已完成土地平整。

　　平洲地块周边生活配套较为完备，拥有平洲公园、平洲美食广场、保利万事达广场、南海区第二人民医、菜市场等。此外，地块教育资源丰富，地块2公里范围内包含平洲二中、平北小学、君城实验学校、南海桂城外国语学校等。

　　按照规划，地块竞得人须配建一座18班以上的幼儿园，建筑面积不低于4500㎡，用地面积不低于6300㎡，建成后其产权须移交给政府统一管理、使用。

　　此外，竞得人须在地块西南角配建一个用地面积不少于5751平方米，面积不少于11600平方米的社区活动中心，须采取独立占地的形式设置层数2层，并配建不少于7100平方米建筑面积地下停车库。

　　此外，出让文件还要求，幼儿园和社区中心建筑成本须均不低于3500元/㎡，两者的装修标准不低于1500元/㎡和2500元/㎡，两者总造价不得低于2250万和9445万，共计11695万。

　　佛山首次竞自持年限 开发商变房东

　　近期佛山土地拍卖采取了多种多样的拍卖新规则，本次平洲地块采取的是“限地价+竞自持+竞自持年限”的竞拍规则，最后，万科以自持100%的面积+自持70年的方式竞得，彻底变成房东。这也是佛山首例采用竞自持年限规则出让的地块。

　　据了解，本次地块拍卖将分为竞地价、竞自持面积、竞自持年限三大阶段。

　　地块设有最高限制地价253115万元，折合楼面价约15300元/平。当报价达到最高限制地价后，拍卖转入竞自持面积环节，最高可自持100%，自持年限为10年。

　　若竞买人报出自持住宅面积比例为100%时，转入竞住宅自持年限阶段。住宅自持时间起始竞报年限为10年，竞报阶梯为5年，按照自持年限最高者得的原则确定竞得人，最高自持年限为70年。

　　佛山中原数据显示，截至4月南海桂城去化周期仅剩3.8个月，可见桂城是何等的缺货。目前地块周边在售项目，仅有富丰君御、鸿晖康怡名都、依岸康提等楼盘，其中富丰君御预计7月加推二期洋房新品，依岸康提洋房已基本售完仅剩别墅产品。