A股上市房企短期偿债能力堪忧 千亿级房企难逃偿债隐忧

　　虽然整个行业的短期偿债能力在逐步提升，但也不乏某些房企个例，比如云南城投、中弘股份等企业，2016年拥有的货币资金并不能覆盖当期的短期负债，偿债压力巨大，即使是百亿、千亿规模的房企，例如泰禾、绿地也同样面临着短期偿债困境。

中房智库研究员 付珊珊

　　上市房企2016年年报披露已收官。在过去一年里，房地产市场行情火爆，房价地价创新高。在这波行情影响下，A股135家上市房企营业收入总计达1.6万亿元，同比上涨31%；归属母公司股东的净利润合计1368亿元，同比增长40%，其中，有66家上市房企归属母公司股东的净利润出现下滑，仅14家房企出现亏损。

　　中投证劵一份针对A股65家房企的年报统计显示：截至2016年末，行业有息负债（包括短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款）总量约5595亿元，同比增加3.1%，相较2015年的有息负债总量基本持平，但是在负债结构上更加合理，2016年房地产行业短期借款与一年内到期的非流动负债分别为1368亿元、736亿元，相较2015年有了明显降低，降幅分别为7.8%和10.6%，长期借款则同比增加11.9%至3491亿元，长期借款在有息负债中的比重提升至62%。

　　过去一年，整个房地产行业短期偿债能力均有所提升。中投证劵的这份A股65家房企的年报统计还显示，全年全行业经营活动实现现金流入1260亿元，而2015年同期现金流入仅有221亿元，同比大幅增长。与经营活动产生的现金流相比，货币资金这一指标更能反映行业及公司的资金状况。货币资金是指在企业生产经营过程中处于货币形态的那部分资金，包括库存现金、银行存款和其他货币资金。2016年末行业货币资金达4126亿元，同比增长47.2%，扣除短期借款和一年内到期的非流动负债后的货币资金仍然高达2022亿元，为十年内最高值，而去年同期这一指标仅为497亿元。

　　具体到公司来看，2016年末A股上市房企中，有17家企业货币资金超过了100亿元，货币资金超过300亿元的企业有6家，包括万科、绿地、保利、招商蛇口、华夏幸福和泛海控股，其中，万科、绿地、保利分别以870.32亿元、626.83亿元、469.84亿元占据房企货币资金前三强。

　　中投证劵的前述报告还显示，2016年末，房地产行业货币资金覆盖短期有息负债（货币资金／短期借款与一年内到期的非流动负债之和）的比例达196%，同比大幅提升74%。虽然整个行业的短期偿债能力在逐步提升，但也不乏某些房企个例，比如云南城投、中弘股份等企业，2016年拥有的货币资金并不能覆盖当期的短期负债，偿债压力巨大，即使是百亿、千亿规模的房企，例如泰禾、绿地也同样面临着短期偿债困境。

　　4家房企压力大 绿地、泰禾均上榜

　　房地产是资金密集型行业，货币为王，企业货币资金的充裕程度，关系到公司偿债能力的大小，若公司账面货币资金不能覆盖短期内应偿还的有息负债，那么公司就存在较大的资金风险。

　　一个公司的短期负债包括短期借款和一年内到期的非流动负债。中房智库研究员对截至4月27日A股市场上已经发布年报数据的上市房企进行分析，剔除数据披露不全的房企，选取其中货币资金排名前30的房企作为样本，通过计算这30家上市房企的货币资金与短期负债的比值，来衡量它们的短期偿债能力。若该比值大于1，意味着公司的货币资金较为充足，能够覆盖公司的短期有息负债，短期内的偿债压力较小；若该比值小于1，则说明该公司的货币资金不能够完全覆盖短期负债，短期内偿债能力不足，风险较大。

　　在选取的30家样本企业中，比值小于1的有4家，说明大部分房企的货币资金均足以偿还短期负债，短期偿债能力提升，偿债压力较小。

　　按照比值由低到高排序，排在榜首的是云南城投。该公司2016年末的短期借款为2.4亿元，一年内到期的非流动负债为131.75亿元，短期负债合计134.15亿元，而公司同期的货币资金只有57.63亿元，不到短期负债的一半，短期偿付能力存在问题。值得注意的是，云南城投归属上市公司股东的净利润已经连续三年出现下滑，2016年为2.44亿元，同比减少12.38%，而公司归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润自2015年就出现亏损，2016年亏损进一步扩大至3.65亿元，资产负债率逼近90%。此外，公司经营活动产生的现金流量净额也连续三年出现负值，对此，云南城投解释为公司目前处在发展期，因此投入成本大于销售回款导致账面现金流紧张。

　　在比值小于1的4家房企中，除了云南城投这样的小型房企，百亿房企泰禾集团也榜上有名。

　　排在榜单第二位的是2016年销售额突破400亿元的泰禾集团。根据泰禾集团的年报数据，公司2016年末的短期借款为143.09亿元，一年内到期的非流动负债为43.28亿元，二者合计186.38亿元，而泰禾在2016年末的货币资金为106.41亿元，即使公司的货币资金全部用来偿还短期负债，也仍然还有79.96亿元的资金缺口。

　　2016年，泰禾集团增收增利，销售金额突破400亿元，同比上涨24%，且销售规模在过去五年的复合增速达到73%，但是也由于过去几年较为激进的规模拓展计划，泰禾的资产负债率不断攀升，2016年达82.4%，相较2015年的79.87%上升了2.53%。虽然归属母公司的净利润出现增长，但是泰禾的毛利率却下降了9.33个百分点，经营活动产生的现金流量净额连续三年出现负值。

　　即便是千亿级别的房企也难逃偿债隐忧。在30家样本企业中，绿地的短期偿债压力排在第三位。绿地2016年末的货币资金总额为626.83亿元，即使货币资金规模仅次于万科位列A股上市房企第二，但由于其短期负债总额（借款249.4亿元＋一年内到期的非流动负债705.98亿元）较大，高达955.38亿元，导致其当期的货币资金远不足以偿还短期负债，短期偿债压力巨大，资金状况紧张。

　　实际上，绿地的短期偿债压力从2016年前三季度就已显出端倪。除了参考货币资金、短期借款和一年内到期的非流动负债这三个指标外，还可以从企业的流动比率、速动比率、现金比率来衡量其短期偿债压力的大小。根据绿地2016年前三季度的数据得出，绿地的速动比率仅0.49%。速动比率，是企业速动资产与流动负债的比率，相对流动比率而言，扣除了一些流动性非常差的资产，非常苛刻地反映了一个单位能够立即还债的能力和水平。速动比率等于1时较为适当；小于1，表明企业面临很大的偿债风险。

　　城投控股、滨江集团、东旭蓝天位列偿债实力前三强

　　有偿债压力大的企业，自然也有偿债压力小的企业。在货币资金30强的A股上市房企中，有26家企业的货币资金均能够偿付短期负债，说明短期内并无偿债压力，其中，城投控股、滨江集团和东旭蓝天排名前三位，具有较强的短期偿债实力。

　　具体来讲，排名第一的城投控股2016年末货币资金为53.69亿元，而该公司的短期负债为4.1亿元，其中短期借款4亿元，一年内到期的非流动负债仅为0.1亿元。虽然城投控股的资金规模在A股房企中偏小，云南城投、中弘股份在货币资金规模上与其不相上下，但由于城投控股的短期负债较少，因此在短期偿债能力上，城投控股相较云南城投和中弘股份要更胜一筹。

　　滨江集团作为杭州房地产市场的铁三角之一，除了销售业绩亮眼之外，公司的短期偿债表现也可圈可点。截至2016年末，滨江集团的货币资金达89.91亿元，短期借款4亿元，一年内到期的非流动负债7.26亿元，货币资金与短期负债的比值为7.98，说明公司当期的货币资金较为充裕，偿还短期负债毫无压力。

　　排名第三的东旭蓝天原名“宝安地产”，其货币资金的规模与滨江集团接近，但是由于其一年内到期的非流动负债为零，因此，公司的短期负债总额较低，短期偿还负债的压力不大。

　　在榜单中，有一些房企如阳光城、信达地产，货币资金与短期负债的比值基本接近1，这一方面说明这些房企当前的货币资金仍然能够偿付短期负债，短期内偿债压力不大，但是另一方面这些企业也需要警醒，当货币资金不足以偿付短期负债时，债务风险也随之而来。