马光远：房价真的降了吗？价格明显松动应在6月后

　　房价真的降了吗？

　　这两天关于房价下降的报道突然多了起来，而且言之凿凿。前两天，刚看到某媒体报道“北京新政满月楼市逆转，京部分二手房出现10%的降幅”，5月1日，又看到某媒体报道说：“调控让楼市回归理性京近七成二手房业主降价”。

　　不管是10%的降幅，还是近七成二手房业主降价，都挺惊人的。事实情况如何呢？

　　我先不回答降价是否是真，我先谈“变天”，长期关注我房地产观点的都知道，我在去年“9.30”之后就一再提醒，半年后，中国房地产市场会发生翻天覆地的变化，今年又多次重申，房地产的天在变，而且预计六月份，热点城市的量和价都会出现变化。这半年来，不断有人问我，天什么时候变？现在可以肯定地说，天已经变了！

　　在上一篇文章中，我再次强调大家必须用新的思维来看待今天中国的房地产市场，中国房地产市场经过近20年的发展，在很多方面已经今非昔比，如果固守过去的思维来预判下一步中国的房地产政策以及房价的走势，都会得出非常荒唐的结论。

　　我所言的房地产市场的变局，如果从房地产周期而言，指过去20年推动房价高速上涨的六大推动力，有三大动力已经熄火，包括中国经济的高增长周期已经基本结束，货币的高发行周期也渐进尾声，还有国际资本高流入的周期也已经结束，这是过去推动中国房价高涨的三大动力。

　　另外，从中国房地产的基本面而言，中国房地产也出现了四大变局：

　　一是供求关系逆转，在人均居住面积已经超过30平，户均拥有住房超过1.5套的情况下，除了极个别的城市，比如北京，80%以上的城市供需基本平衡，以北上广深为代表的大城市已经进入真正的存量房市场；

　　二是经济和货币周期逆转，过去18年中国房地产的周期和中国经济搞增长的周期重叠发挥效应，中国处在一个前所未有的货币化加速的过程中，货币化导致的一个结果就是房价的快速上涨和泡沫的累积，这在很多国家都是如此，但是，这个周期在终结；

　　三是人口周期的逆转，中国已经基本告别了过去的人口红利，不久的将来，中国人口绝对下降的转折点会到来，80后和90后两个最大的婴儿潮引发的住房井喷需求正在终结，未来中国的住房需求远低于开发商炒作的数量；

　　四是国际资本流入的逆转，随着中国经济高增长周期的终结，国际资本减缓流入中国。

　　这四大变局意味着，不管今年是否出台严厉的房地产调控政策，房地产的逻辑都已经出现了剧烈的变化，在这种情况下，对于市场可能出现的突发巨变必须要有心理准备。

　　况且，在这种情况下，房地产市场迎来了真正真正真正的“史上最严”的调控。而且，除了各种手段无所不用其极，限购限贷限卖限离限价，更重要的是，始于今年3月份以来的调控风暴的目的已经变得非常简单粗暴：那就是，不准涨！