广州“3·17”楼市新政已经实施满月,“3·30”新政也出台半月有余。近日,记者走访广州多个区域市场发现,一、二手楼成交全面降温。数据显示,4月上半月,广州一手和二手的成交量,分别下降约四成和六成,办公类物业的成交量锐减四成。不过,价格方面并未出现松动。
值得注意的是,“3·17”新政给增城带来的成交刺激在“3·30”新政之后急转直下。“3·30”新政前(3月14日-3月30日),增城以高达3198套的成交量排名全市第一;但3月31日-4月16日,增城仅以855套排名全市第三。
广州中原研究发展部此前统计显示,截至2017年3月25日,全市一手住宅库存消化周期5.2个月。其中,增城、黄埔的库存“告急”,消化周期分别仅有2.6个月、1.6个月。在这样的大背景下,上述两个区域的房价在新政后反而调高了1000元-3000元不等。
克而瑞广州机构首席分析师肖文晓在接受本报采访时表示,在新政的影响下,广州楼市成交缩量不可避免,而且会比较明显,但在价格上,广州的房价“抗跌性”还是很强,主要是很多区域现阶段可售的楼盘不多,开发商的压力暂时还不大。
新政后新房成交量缩水超四成
“3·30新政”前后网签数据显示,新政公布前(3月14日-3月30日)一手住宅的网签套数为9653套,新政公布后(3月31日-4月16日)网签套数下降到5579套,减少超四成。
新政后一周(4月3日-4月9日)广州一手住宅网签成交量环比下跌七成,仅成交1568套。而上周(4月10日-4月16日)成交1512套,环比微降3.57%。价格方面,上周一手住宅均价15558元/平方米,环比微涨1.02%。
对此,肖文晓表示,从数据来看,应该说因为两个政策的出台,一手住宅市场被分成了三个阶段,从3月1日到3月17日,市场日均网签量大约是400套,随着“3·17”新政出台,到市场出现了大量的补签,再加上增城、从化放量,日均网签量上升到了650套左右,直到“3·30”新政出台,3月31日开始市场日均网签量回落至200来套的水平,形成了一条抛物线。“这次新政,对一手的冲击大于二手。”肖文晓表示,特别是两年后才能交易这条,如果业主想要将物业出手,一手楼需要等3-6年,二手则需要2年。此外,二手交易毕竟市区为主,刚需改善的需求多;一手外围区域为主,投资的比例相对要大,因此,对于投资客来说,市场环境是比较差的。
不过,肖文晓也分析,新政影响下的广州楼市成交缩量不可避免,但在价格上,广州的抗性还是很强,主要是很多区域现阶段可售的楼盘不多,开发商的压力暂时还不大。广州中原研究发展部此前统计显示,截至2017年3月25日,全市一手住宅库存消化周期5.2个月。其中,增城、黄埔的库存“告急”,消化周期分别仅有2.6个月、1.6个月。因此,在这样的大背景下,增城和黄埔两区房价在新政后反而调高了1000元-3000元不等。
二手成交降近六成
从“3·17”限购到“3·30”限购限卖,不仅外地户籍家庭购买本地商品房社保缴纳由原有三年提升至五年,而取得房产证不满2年禁止上市交易。数据显示,“3·17”新政发布后至“3·30”限购升级(3·17-3·30)广州二手房交易11924套,而3·30升级后,二手房网签量(3·31-4·16)仅为5248套,成交量大降55.98%。
数据显示,“3·17”政策发布后广州二手房网签量日最高成交量为3月18日的2012套,最低成交在4月9日,全市二手房网签量仅为29套。
“新政前期忙着帮客户网签、过户,都没时间休息。但到了4月突然清闲了,现在市场不仅客源少、房源也减少了,还有不少业主明确表示短期内不会卖。”业内人士表示,“3·17”限购新政发布后,已经签订了购房合同的客户都抓紧时间网签,生怕会有后续的细则发布不能顺利网签,而以前有意向再谈的年轻客户大多在市区没有了购房资格,开始去外围置业。
不同于买家急于网签,不少卖家心态却转变,邱志坤表示“有一套龙口中路小区二房,原本业主报价370万,但新政后业主一口价反了50万”,事实上业主原本打算卖一买一换房,但新政出台后担心自身无法置业,所以用反高价的方式来让买家放弃购房。
新政发布后,业主观望态度加强,大量业主开始转售为租。从目前市场上看,优质物业二手房源业主观望态度较为强烈,目前市场房源放盘量收紧。与之相对,目前限购条件下,散盘业主放盘意愿更强。目前在天河客运站周边、海珠赤岗板块、番禺市桥板块及海珠南洲板块有不少散盘业主在新政后集中放盘。
业内人士分析,从目前市场情况看,客源与房源双减情况下,未来的二手房成交量仍然有下降可能,但从二手房交易本身而言,业主未来降价的可能性并不高,但反价现象会大为减少,尤其是新政1、2月后,市场上观望的有换房需求业主也会将房源逐渐放出,购房者可以静待挑选更多房源;预算相对较低的刚需买家,除了外围楼盘外,番禺市桥、海珠赤岗等散盘聚集地也是首次置业的不错选择。
“五一”楼市行情或为近年最淡
目前已是4月中下旬,传统的“五一”楼市旺季即将到来。在两大新政的影响下,今年“五一”的楼市行情走向如何?对此,业内普遍显得不太乐观。
“因为有补签的因素,新政的影响远比新政满月的成交数据表现要大。”肖文晓告诉记者,社保3年改5年,大幅提升了外地人购房的门槛;取得不动产证两年方可出售,阻吓了投资客;增城、从化加入限购,挡住了外溢需求;认房又认贷,提升了购房资金成本;商服新政,公寓市场遭遇断崖式下跌,“这些都是楼市的大招、狠招,对供需两方面都有很大影响。”他说,住宅情况虽然比商服好一些,其实也有不少楼盘延后了推货时间,毕竟政策环境发生了重大变化,开发商的营销节奏普遍被打乱了,“今年,很可能是近三年来成交最淡的五一假期,3月份的大行情都很难复制了。”
商用物业
广州一手商办成交大跌 “拐点”已现
3月30日晚,广州发布新一轮的房地产调控措施,剑指商办项目:商服类(商业和办公,下同)房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得改变为居住用途。房地产开发企业新报建商服类房地产项目,最小分割单元不得低于300平方米。房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位,法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。新政之前,已购买的商服类物业可转让给法人单位,也可转让给个人,个人取得不动产证满2年后方可再次转让。
“3·30”新政以来,广州商服类物业的成交量迅速下降。据广州中原研究发展部统计,二季度广州约有20个商办公寓推货,但由于新政影响,具体推货时间大部分盘源都未明确,如果政策强度延续,二季度整体的市场情况都不会特别理想。
商办项目“拐点”已现
新政出台前,广州公寓市场一片红火。克而瑞的数据显示,2016年广州公寓成交33919套,成交面积171.37万平方米,总成交金额达303.96亿元,三项数据同时创下广州公寓历史新高。2016年全年广州公寓成交均价为17737元/平方米,同比上年上涨25%,创下近三年新高。早在2015年2月时,广州一手公寓的库存去化周期还长达12个月,到今年2月底已降至6个月。据克而瑞广州区域首席分析师肖文晓给出数据来看,截至今年2月底,广州的公寓可售货量是15742套。
而新政之后,阳光家缘数据显示,在办公物业方面(含公寓和写字楼),新政前17天,广州一手办公物业网签成交3276套,均价达到23290元/平方米。新政后17天,网签量下降至1962套,成交均价也下降至19916元/平方米。
“这个绝对不是‘3·30’新政之后的成交数据。”中原地产项目部总经理黄韬表示,“3·30”新政过后,广州的一手公寓,或者说商办类项目,基本上成交是零。“一个是消化政策,到底如何解读。另外,目前开发商、客户没有找到根本的办法应对。市场相对来说是比较惨淡的。”他认为,如果政策没有松动,公寓市场可能会持续低迷,量价齐跌,甚至价跌都未必有量,因为现在无人接手。
肖文晓认为,限制法人单位购买,对于购买对象来说,这意味着持有成本和转让成本都上升了,相当于对公寓的回报率提出了更高的要求,这会打破原有的市场平衡,特别是郊区公寓,因为没有现成的租金回报率的支撑,影响更大。短期内,投资者会缩手,开发商也会观望。在买卖双方形成新的共识之前,成交量预计会缩减厉害。
南沙和番禺是推货重点区域
据广州中原研究发展部统计,二季度广州约有20个商办公寓推货,其中,有7个是全新盘,其余均是旧盘加推。
“五一”会有“试探性”项目亮相
从新政后2周广州一手商办市场大幅下跌走势看,新政对广州商办市场的降温作用逐步显现,成交减少、市场观望增多势必降低开发商推售热情。对此,广州中原研究发展部认为,随着政策被市场的逐步消化或更多相应政策指引出台后,相信商办项目推售会逐步增多。
据悉,预计今年“五一”期间,广州会有不少商办项目“试探性”亮相或推新,但相信所推货量不会太多,比如:万科世博汇、远洋天骄、越秀国际总部等项目有可能正式亮相,不少旧项目将有可能会在二季度5-6月份再次推新,预计北部、东部、南部板块会相对多一点,如花都、增城、黄埔以及南沙等区域依托区位及产业优势,推售量相对高点且价格会相对坚挺。广州中原研究发展部认为,如政策强度延续,很可能未来实际入市项目不会太多,且相信市场消化也不会太好,整个二季度保持该状态的可能性很大。
2023-05-22 10:00
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