房掌柜实探白云鱼苗场宅地 业内：地块很难进入摇号环节

　　3月下旬广州市国规委放出8宗商住商服用地，其中包括位于白云黄石西路、黄埔长岭居的2宗宅地以及6宗分别位于黄埔、番禺的商服用地，并将于4月下旬进行公开出让。其中白云鱼苗场地块作为广州首宗竞价、竞配建、竞自持、摇号方式确定竞得人的地块，备受业内关注。

　　日前，房掌柜实地探察发现，地块靠近新市商圈以及传统白云老城区，周边菜市场、超市、大小商业体等生活配套俱全，居住氛围浓厚，但地块正对面就是广清高速，多大货车、大客车来往，交通堵塞时有发生，噪音情况也较为严重。

地块周边小店

地块主干道交通堵塞严重

　　业内人士预测，在4月出让的地块中，白云鱼苗场宅地具有风向标意义，未来的市场要看这块地的成交情况判断。白云鱼苗场地块很大可能进入竞自持阶段，基本不可能摇号。而对于市场来说，地王不会再出现了，因为自持房产还是属于开发商的，很考验开发商的运营能力，相对来说降低了土地市场热度。

　　市中心宅地稀缺 白云宅地起拍楼面价20955元/平

　　2017年3月29日，白云棠涌南路AB2805038地块以楼面价32905元/㎡出让，足以看出以往定位偏中低端的白云新市板块随着市中心宅地稀缺，成为开发商眼中的抢手货。数据显示，2017年3月底，白云一手住宅可售面积约13万㎡，消化周期约3.7个月，由于金沙洲、白云新城、同和等板块供应量减少，白云一手货源紧缺。如今白云再推一宗纯住宅地块，自然吸睛无数。

　　公告显示，白云区黄石西路鱼苗场地块用地性质为居住地，编号AB2510019，总用地面积63928平米，可用于住宅开发面积为27129平米，容积率≤3.0，起拍价17亿，楼面价为20955元/平。

　　根据竞买要求，地块国有土地使用权挂牌出让价格设定最高限制地价为238765万元，当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建拆迁安置房，当配建面积达到1350平方米后，竞买方式转为竞企业自持商品住房面积的方式确定竞得人，竞价阶梯为该宗地内扣除配建拆迁安置房后的居住建筑面积的5%。

　　当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后，停止网上竞价，改为摇号确定竞得人，所有接受100%自持商品住房面积的竞买人参加摇号，摇号时间为限时竞价后3个工作日内。

　　企业自持部分作为租赁住房，须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售，持有年限与土地出让年限一致。

　　实探白云鱼苗场宅地 周边配套较为成熟

　　房掌柜实测发现，目前白云地块周边主要靠公车出行，地块100米半径内有小坪站公交站，280、126、254、265、425、高峰快线70、841等多路公车经过。

　　房掌柜从小北地帖站D出口出来，往左走100多米可看到位于小北地铁口的公交站，选择乘坐280路公交站到达小坪站，到站后沿着黄石西路向前走，可以明显感受白云老城区的生活气息，地块附近有两个规模巨大的家居城，直走300米可抵达地块。

　　地块正门位于广清高速入口，多大货车、大客车来往，一路烟尘滚滚，交通堵塞时有发生，噪音情况也较为严重。

　　地块为鱼苗场工厂改造项目，整体为工厂旧改项目，门口有很明显的指示牌，从正门进入地块内部，可以发现地面还处于平整阶段，部分建筑正在拆除中，地面露出大量钢筋等建筑垃圾，地块中间部分拆除工作已经大致完成，较为平整。

地块正门口有显眼的指示牌

地块中部较为平整

地块内部情况

部分建筑正在拆除中

　　配套方面，由于地块靠近新市商圈以及传统白云老城区，周边生活配套较为完善。地块附近有欧亚达建材家居城、家乐居装饰建材城、格林豪泰酒店、菜市场、马务广场、马务小学、黄石小学等配套。

　　目前，周边一手项目较具可比性的为保利华润紫云，据房掌柜了解，保利华润紫云已经于3月25日加推89-110平三房两厅，均价3.9万/平，现场有诚意登记3万抵8万、开盘98折、准时签约99折、一次性付款96折、商业按揭96折等优惠，货量共50套。

保利紫云沙盘

　　二手房方面，中原地产的统计数据显示，白云宅地周边二手项目楼龄较长的如汇侨新城价格在1.5-2万元/㎡之间，楼龄较新的保利紫薇花园、荷塘月色等项目价格在2.4-3万元/㎡。

　　业内预测：白云地块进入摇号环节概率极小

　　“白云鱼苗场宅地具有风向标意义，未来的市场要看这块地的成交情况判断。”广东中原地产项目部总经理黄韬分析：“白云地块拍卖情况出现过热的情况可能性较低，甚至可能都不会进入最后的摇号环境，因为极少发展商会拿这快地去自持放租，最大可能性会是竞拍到最高价成交，而如果是这个成交结果的话，对于广州的土地市场来说是回落的，所以未来广州的土地拍卖市场将趋向冷静。”

　　合富研究院顾问黎文江认为：“白云鱼苗场宅地基本不会进入摇号环节，如果全部买来自持的话，开发商运营盈利周期较长，不能快速回笼资金，这样对于开发商来说拿地压力很大。”

　　“白云地块土拍拿地新规定的出台，对于开发商来说，就是拿地的算术题更复杂了，开发商必须想好自持部分的房产要怎么处置才能实现效益最大化，如果是自己运营，那么运营的好与不好，也会直接影响开发商最后的利润率。”广州克而瑞首席市场分析师肖文晓表示：“对于市场来说，单纯从数字看，地王不会再出现了，因为自持房产还是属于开发商的，效益跟开发商的运营能力有关，不像保障房全部无偿交给政府，所以外界也很难算清这笔帐究竟是多少。但对于缓解商品住宅市场的供求矛盾，增加供应来讲，这个政策却未必是好主意，因为自持的部分越多，可供销售的房子越少。”