广州楼市调控升级模式 住宅、公寓项目上演冰火两重天画面

　　3月17日，广州楼市调控开启升级模式，这轮被业内称为史上最严的政策涵盖了限购、限贷、限卖、限商等诸多方面。

　　严厉新政之后，广州楼市表现如何？近日，记者走访多个热门板块发现，住宅依然备受追捧，房价维持上涨态势。公寓产品则遭遇冲击，市场行情较为冷淡。

　　具体来看，新政实施首月，一手住宅成交不降反升，共网签13848套，环比增长30.4%，均价为16987元/平方米，环比上涨6.7%。公寓成交则遭遇腰斩，半月成交量和均价分别环比下跌21%和14.9%。

　　在接受记者采访时，业内人士认为，就目前的市场行情而言，住宅房价并不会因为新政的严厉而下降，将会保持上升的态势。至于公寓市场，近期成交会出现大幅下跌。但长远来看，公寓产品具有稀缺价值，政策在未来也很可能会出现变化。

　　住宅依旧火热 公寓项目遇冷

　　天河牛奶厂板块汇集了龙湖首开天宸原著、华润天合、金地天河公馆以及招商雍华府等高端住宅。凤凰房产实地探访发现，到访客户虽然相比之前有所减少，但多个项目的销售中心现场人气还是不错。

　　有销售人员表示，该板块以改善型客户群为主，支付能力较高，新政带来的影响并不大，不过，确实有部分客户转为观望。

　　在荔湾广钢新城板块，购房者徐先生告诉记者，已在该区域看了几个楼盘，“要赶紧确定下来了，时间拖越久越贵。”值得注意的是，该板块有楼盘存在多合同现象。

　　作为广州的成交大户，增城限购限贷后，投资需求虽受到一定抑制，但市场依旧活跃。记者在朱村教育城板块看到，广州中航城、碧桂园城市花园、中铁国际花园等销售中心相当热闹，其中不少购房者来自广州市区。

广州中航城销售中心

　　前来拿购房合同的闫女士对记者表示，其去年在广州中航城购入住宅一套，主要作投资用，看好区域的升值潜力。刚需客卓先生则称，选择该区域的主要原因，是亲人在这边生活，而且有地铁，交通相对便利。走过区域的主要楼盘后，卓先生看中了广州中航城一套中小户型，相对实用，但觉得价格较高。

　　目前该区域相对缺货，多数楼盘正在筹备推出新货或处于处理尾货的阶段，而且新货价格普遍突破了20000元/平方米。多位销售一致表示，楼市调控收紧对市场的影响并不大，在紧俏的形势下，未来该区域的房价依然会继续上涨。

　　该板块虽然远离广州市区，但多合同现象同样盛行。有购房者告诉记者，有个别楼盘以捆绑车位的方式进行商品房销售，房子单价表面看是降低了，但购房的首付大大提高。

　　相比住宅的火热，公寓项目则表现出截然相反的冷清。据广州绿地城销售透露，限商新政出台当天，不少客户连夜过来网签。后来前往项目看房的客户数量骤减，影响还是非常大的。

　　此外，综合商业体锐丰中心的销售人员称，新政过后，项目的来访客户数量确实下降，大多数持观望态度，因为新政出台时间不长，都在等待执行细案的出台。

　　而在商业项目集聚的南沙，凤凰房产看到，纯公寓项目的销售中心几乎门可罗雀，有销售人员建议个人以公司形式购买。

　　“住宅房价将维持上升态势”

　　记者查阅数据获悉，新政实施一个月以来（2017年3月18日- 2017年4月17日），全市一手住宅网签13848套，环比前一个月的10623套增长30.4%，均价16987元/平方米，环比上涨6.7%。

　　二手房市场则迎来量价齐跌，新政首月成交仅12355套，环比前一月的18314套下跌32.5%，均价为18808元/平方米，环比跌幅为3.1%。

　　公寓方面，据克而瑞提供的数据显示，3月31日-4月15日期间，共网签1619套，环比减少55.5%，均价20357元/平方米，环比下跌14.9%。

　　“目前看到的统计数据，难以体现广州楼市的真实情况。”在接受凤凰房产采访时，中地行事业一部总经理谢沁认为，因为网签的滞后，以及市场处于一个特殊阶段，市场表现并无明显的特征，当下还难以分析现状以预测接下来的走势。

　　此外，谢沁指出，现在市场普遍缺货，项目到访客户数量确实下降了，但并不是说市场需求少了，主要是购房条件的问题。事实上，住宅价格依然略有微涨，将继续呈现上升的态势。成交量下降的主要原因，是市场货量不足，还有购房者的首付成本大幅提高，阻拦了一部分需求的入市。

　　据广州中原研究发展部数据显示，截至3月25日，全市一手住宅库存608.06万㎡，库存消化周期仅5.2个月。广州中原研究发展部指出，限购升级仅抑制需求端，并没有从供给侧解决问题，未来的市场稳定，仍然依赖于供应的增加。尤其对于局部库存消化周期极低的区域，即便限购升级，也难以避免房价上涨的风险。

中地行事业一部总经理谢沁

　　对于即将到来的传统旺季五一黄金周，谢沁表示：“相比以往不会太火热，但周边调控较为宽松的清远、佛山等区域会相对热闹。”

　　严厉调控之下，为何房价不降反升？对此，谢沁认为广州楼市房价上升是趋势，目前市场也没有降价的可能。一来因为缺货，二来开发商大部分完成业绩，没有必要降价。而且这种严厉政策的背景下，尤其土拍的收紧，开发商也会采取惜售的策略。

　　谈及备受关注的增城，谢沁表示该区楼市还有上升的空间，在地铁、产业、教育城等利好下，房价还是会稳定上涨。

　　值得一提的是，谢沁指出，此次关于限制商服类项目交易的政策过于严厉，因为整体来看，广州公寓市场并没有呈现出过热的行情。“广州公寓客户群投资客占比在80%-90%之间，新政出台后，大家都会选择观望，目前处于冷清的状态也是正常的。但长期来看，公寓因稀缺性而有一定价值，而且未来政策也会有变化。”

　　事实上，在3月份的广州公寓市场报告中，广州中原研究发展部就曾分析，新政对商服类项目尤其公寓物业影响巨大，相信新政将会在近期逐步显现，预计 4月整体成交量会下跌不少，二季度整体成交量将会大幅下跌，成交价预计也会微幅下调。

　　至于二手房市场，链家广州研究院院长周峰告诉凤凰房产，随着符合5年社保或个税条件的客户在4月消化，预计5月和6月的新增客户补充速度会有所放缓，届时的成交量可能会比4月再稍微低一些。