邓新华:地方控地对价格信号反应不及 市场化迫在眉睫

　　真正要实现“房子是用来住的，不是用来炒的”，必须改变从需求端来做周期性调控的机制，而建立市场化的房子供给体制。

　　自2016年“9·30”政策以来，全国已有45个以上城市出台了各种房地产调控政策140余次，封堵投资客炒房。目前来看，多个城市房价报价指数下滑，北京报价指数从88%高位直线下滑，跌至目前的54%；二线城市中，天津、珠海报价指数的下滑比较明显。

　　不得不说，这一轮调控非常严，11个城市出台一轮，12个城市出台三轮，14个城市出台三轮以上。而且，上一轮调控集中在一线城市，这一轮则有越来越多的三、四线城市纳入调控范围。而目前从效果来看，楼市已经出现降温迹象。一时间，很多炒房客也怕了，只能偃旗息鼓。

　　其实，此番调控之后，业内很多人士对楼市降温还是比较有信心；房子的价值逐渐在回归“用来住的”，而不是“用来炒的”。

　　即使如此，有些人还是比较担心，调控一段时间后，经济趋缓，房子库存问题严重，是不是各地又要放开限购、限贷？炒房客会不会卷土重来？楼市岂不是又会出现周期性调控？这些问题的答案很明显，但其实并不重要。重要的是，房价的周期性调控本来就不是市场经济该有的现象。而从长远来看，在周期性调控之外，市场经济更需要谋求建立长期有效的市场交易体系。

　　也正因此，在历经45城楼市调控加码之后，迫在眉睫的是建立土地的市场化体制。事实证明，由地方政府完全掌控的供地机制，不能对价格信号做出快速反应。以深圳为例，2015年房价就已经大涨，但对地方政府来说，似乎深圳的房价大涨与己无关，直到舆论沸腾，才匆忙出台了一系列抑制需求的政策。

　　其实，假如建立了市场化的供地体系，由多主体供地（比如，让农村宅基地入市），那么，市场可以提前对各种价格信号做出反应；而当市场预期货币供给增加将导致房价上涨时，供给端也会提前供地，让价格变得平滑一些。此外，市场化的供地机制也可以减少土地财政的比重。因为当地方政府掌握唯一的供地口子时，依据经济周期使土地收入最大化就成了自然而然的选择。

　　事实上，2015年2月，北京市大兴区、天津市蓟县等33个试点县级行政区域，允许农村集体经营性建设用地入市，同时提高被征地农民分享土地增值收益的比例，对宅基地实行自愿有偿的退出、转让机制；今年2月17日，国土资源部在京召开完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作部署动员会议，全面启动试点工作，这些都是建设市场化供地机制的有效办法，应该继续扩大试点。

　　除了土地、税收等方面的改革，其他的市场体制也应该尽快建立。真正实现“房子是用来住的，不是用来炒的”，必须改变从需求端来做周期性调控的机制，而建立市场化的房子供给体制。如此，自住需求、改善型需求才不会被误伤。并且，从供给端来改革，不恰好是供给侧结构性改革的应有之义吗？