解读东莞深夜新政 “五限”之下谁还有资格买房？

　　“婚前已经有房、婚后以家庭名义再买一套后，还可以换房吗？”、“已经给了定金，但还未网签也要满2年才能买？”4月10日深夜，东莞的限购令有了新的进展，带来的是一夜之间很多人都失去了购房资格。

　　通过房掌柜的微信调查发现，有31%的人已经没有买房资格了，27%的人吐槽“无所谓，反正也买不起”。即便还有不少人有买房名额，但在新政之下，57%的人表示不会入市，大家对东莞楼市还是持有看涨的心态，只有16%的人认为房价将会下跌。

　　新政策真的对房价影响不大吗？哪些人已经失去了入市资格？为此，房掌柜将针对目前东莞执行的楼市调控做出详细的解读。

　　限外

　　外地户口买房需一年社保

　　有本科学历、初级职称可放松到半年

　　政策：非本市户籍居民家庭无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房；已有一套住房、无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房。

　　非本市户籍居民家庭成员具有全日制本科以上学历或初级以上职称，能提供本市工作单位劳动合同以及购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳半年以上社会保险证明的，可在本市购买首套新建商品住房。

　　解读：在4月10日之前，外地户口的购房者在东莞买首套房是不受限制的，也就是说外地购房者首次置业无需社保或个税证明就可以任意买买买，而买第二套房的话就需要1年以上的社保或个税证明。值得注意的是，当时已经明示一次性补缴或外地转入的参保年限是不予承认的。

　　而在最新的政策中，除了延续社保、个税不得补缴的“传统”之外，还针对社保年限有了更为严格的规定。假设你没有东莞户口，却想在东莞买新房，要么就是在东莞有份工作，且至少缴纳了半年以上的社保或个税，要么就是连续缴纳1年以上的社保或个税。前者针对的是新莞人，后者更多针对的是深圳客。

　　其中，如果你拥有本科以上学历或者初级以上职称的话，可凭借东莞的劳动合同和半年社保买首套新房，买第二套房则需要2年以上社保，对换房的改善族来说还是会造成一定影响。

　　影响：东莞中原研究部认为，限定社保这一举措不仅会导致在东莞工作的外地买家延迟购房计划，也会让大部分自住或投资的深圳客失去购房资格，特别是外地投资客短期将撤离东莞。

　　“学历的限制是在东莞新政中首次提及，是有区别于全国楼市调控的。”瑞峰瑞城搜总经理李玲玲分析，东莞政府在控房价稳市场的同时，也有意提高人才流入，这有利于东莞在粤港澳大湾区的背景下更加快速发展，初级以上职称的技术人才同样享受待遇，这应该是为承接深圳产业转移做准备，新政或带来一箭双雕的效果。

　　在合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺看来，新政主要还是以打击外来炒房客、保护刚需需求为主，减少了外来投资客，对临深、临广片区的影响会比较大，但这主要是短期影响，不影响莞深融合长线趋势，东莞政府依然是欢迎外来人口入莞做贡献的。

　　限售

　　无论新房或二手房都需不动产证满2年才能转让

　　赠与他人住房需2年后才可再买房 受赠方也限购

　　政策：2017年4月11日起在本市行政区域内购买住房的(含新建商品住房和二手住房，以网签时间为准)，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。通过赠与方式转让住房后，须满2年后方可再次购买住房;接受赠与的，须符合本市的现行限购政策。

　　解读：此次新政的另一个重大要点是限售，这也是东莞政府首次提出的“限售”。对于珠海、惠州政府要求“限购房产满3年方可转让”，东莞这次的限售有些温和了。不过，此次的限售并不局限于新房市场，就连二手房也同样受限!

　　一般来说，房地产证需要花费较长的时间来办理，特别是现在东莞实行新的不动产证，很多人的住房或因超出红线，或因房地信息不一而卡在办证上，如果只是交付了定金或首付，未完成网签过户的话，目前需执行最新政策——满2年才能转让交易。

　　又或者以他人名义购房，并转赠给你，那么作为受赠方的你需符合当前的限购条件，这套赠与房同样占用你的购房名额，而那个赠房的人则需要2年后才能重新买住房。这主要是限制家庭中有多套房，通过赠与亲属关系而获得购房资格等行为。

　　影响：限售的作用会有多大?李玲玲方面认为，这些措施正是为了打击投资客，投资客进莞难度倍增，他们的资金容易被套牢成为“纸面财富”。“政策从限买转向后端限卖，对投机性炒房影响较大，同时也有利于近两年内房价稳定，市场将走向量缩价稳。”李兴旺表示。

　　“如果购买的是东莞一手房，从购买到交楼取证大约需要3年时间，再加上不动产证满2年，购房一手房从购买到转让大约是5年时间。如果购买的是二手房，二手房从过户到转让，大约两年半时间。”东莞中原研究部分析，这对于投资客，购买一手房至少需要5年后才能套现，购买二手房至少需要两年半时间才能套现。这将严厉打击投资客短期炒房的行为，防止炒房客短期买进卖出的行为，抑制投资需求。

　　限购

　　二手房不限购

　　无论是个人或家庭最多只能买2套新房

　　政策：本市户籍及非本市户籍居民家庭在本市拥有两套及以上住房的，继续暂停向其销售新建商品住房。

　　解读：首先得说明，东莞限购的只有新房！新房！新房！二手房是不限购的！早在去年10月第一次出台限购令的时候就已经阐明了，无论是以个人名义，还是以家庭为单位买房，都是限购两套房，只不过当时外地户口买第二套房要提供1年社保，而现在已经改为首套房1年社保、二套房2年社保。

　　也就是说，你的买新房名额只设定有2个，如果你在婚前已经买了一套一手房，婚后又买了一套，那么不可再置换第三套新房，只能买二手房。

　　影响：自从2016年10月实施限购以来，东莞楼市的成交逐步趋于平稳，不少临深楼盘的深圳客占比在减少，东莞客有了“抬头”的机会，不过从其他限购的城市来看，东莞限购还是比较温和。瑞峰方面曾分析，东莞的限购并没有提高购房门槛，客户群体没有受到明显的打压，因而就算政策在持续，但购房者依然会入市。

　　“新政未对二手房及商业用房进行政策限制，或将一定程度提高二手房及商业用房的价格。”李兴旺认为，4月10日的政策依然存在着弊端，这很有可能造成二手房和公寓市场的涨价。

　　限贷

　　首套房最低3成首付 2套房最低4成

　　无论新房或二手房购买第三套房都停贷

　　政策：居民家庭首次购买普通住房，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%;有购房贷款记录但申请贷款时没有住房的居民家庭、拥有1套住房但没有贷款记录的或相应购房贷款已结清的居民家庭，再次申请贷款购房，最低首付款比例不低于30%。

　　拥有1套住房且相应贷款未结清，再次申请贷款的最低首付款比例不低于40%；拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放个人住房贷款。

　　解读：虽然二手房不限购，但是它限贷啊！请记住，购买二手房是认房又认贷的！

　　一般来说，购房人名下有一套东莞的商品住房，无论是单独所有，还是与他人共有，均按拥有一套房计算。首次购房时，购房人最低可跟银行申请3成的首付比例标准，前提是户型面积不能超过144㎡，否则按6成首付比例。

　　买第二套房时，如果你有1套房，但是已经还清贷款，这种情况下可以申请最低3成首付;如果贷款没结清，最低只能申请4成，同样的，超过144㎡按6成首付计算。

　　最重要的是，无论你是买新房，还是买二手房，只要你名下有2套房了，买第3套是需要自己全额负担，银行是不会给你放贷的。

　　影响：东莞中原分析，东莞限贷政策较为温和，反映政府响应国家调控方向同时，明确支持合理自住需求释放，但对换房的改善需求有所影响。据了解，由于提高了首付比例，加大了一些原本就资金紧缺的购房者的压力，也误伤了想购买大户型的购房者和出售大户型、别墅的卖家。

　　据东莞中原研究部监测数据统计显示，2017年一季度，东莞144㎡以上产品成交比重下滑显著。整个季度仅成交690套，创近三年新低，环比下降50.99%，同比去年同期下降79.30%，且其仅占全市的5.52%，刷近三年来新低。

　　限价

　　新房备案均价不得超过当地前三个月售价20%

　　调低备案价的间隔缩短为20天 调高的则延长至90天

　　政策：新建商品住房项目首次申报房价备案的，须以幢(栋)为单位申报，申报均价应不高于前三个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的20%(含);高于20%的，须提交备案价格申报说明。

　　已办理销售价格备案的新建商品住房项目调低备案价格的，间隔时限由原规定的2个月缩短为20天，调高备案价格的，间隔时限由原规定的2个月延长至90天。预售商品住房项目须在取得预售许可证10天内一次性公开全部准售房源，不得分批次销售。

　　解读：2017年3月29日，东莞对之前的限价制度又作出重新的调整，在之前的规定上再度细化，增加了“新建商品住房项目首次申报房价备案的，高于前三个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价20%的，须提交备案价格申报说明”等要求，主要意在限制房价过快上涨。

　　需要注意的是，在这次的调整中，东莞政府延长了调高备案价的时间间隔，这意味着开发商如果要降价可以尽早调整备案价，但如果要涨价，那就等3个月吧!这说明政府并不想开发商随意涨价，还是要以稳房价为准。

　　影响：东莞中原研究部总监车德锐曾和房掌柜透露，2011年东莞也曾出过备案价格管理的政策，当年的效果是非常明显的，全年实现了房价的控制目标。因而，这次的“限价令”有利于实现房价控制目标及稳定市场预期。

　　不过也有开发商认为，申办预售证时间调整，主要是预防项目捂盘惜售。在他看来，限价令政策远比现象的温柔，“开发商最怕的，其实是限外，如调高社保购买年限要求、非本地户籍只能限购1套等。”

　　从当前的市场来看，自从出台限价令以来，加上政府对高价项目限制网签，东莞不少楼盘都重新下调了备案价，有的下调幅度超过29%，暴涨的局面似乎得到有效控制。

　　“虽然限价，但东莞房价的涨幅很难刹住车，高价项目一放开网签，全市房价增速立马反弹。”瑞峰方面表示，从近10周来看，高价项目一入市，房价从1.3万元/㎡涨到1.8万元/㎡，足见单纯通过限价手段是无法让东莞楼市回归理性。