2017年4月10日23:20左右,东莞楼市再出“大招”,非莞籍首套房需1年社保限制,二套需2年社保,4月11日零时起所有新购住房满2年后方可转让!
新政提出,4月11日零时之前,已完成《商品房买卖合同》网签的,或未完成《商品房买卖合同》网签但已签订认购书且已支付定金或首付款的(须提供定金或首付款电子进账单原件,对以现金形式支付定金或首付款的,不予认可),网上已签订《房地产买卖合同》的,都可按原政策执行。
新政前转账可“上车”?
新政落地后,有业内将此执行时间解读成:4月11日之前,有定金或首付款电子转账记录的,都可规避新政。为赶在新政生效前抢“上车”,不少中介还连夜call客,让买家赶在4月11日零时之前转账。
然而,真的是这样吗?4月11日上午,部分中介在办理二手房交易流程中陆续碰壁。
中介甲:房管局说不接受转账凭证!
中介乙:今天过户,遇到没过两年的都没有受理,要等细则出来才能确定。
中介丙:只认证,不认发票!
中介丁:虎门房管所现时答复,必须以出房产证时间开始计算,满两年后才可以过户。今天之前已过户可以递件,具体细则等市局通知。
……
这究竟是怎么回事呢?
房管局:目前只认网签
4月11日上午,房掌柜致电东莞市房管局,得到的答复是:目前只认网签!
据东莞市房管局工作人员透露,新政红头文件还没具体下发到房管局,他们还是执行“认网签不认转账凭证”的做法,目前网签的房源,即使有4月11日之前的定金、首付款等转账凭证,都只能按照新政执行。“认购书只是开发商跟买家的行为,有法律效力,但房管局执行政策不认这个,一切以网签合同为准。”
“具体什么时候执行新政认可认购书,还要等红头文件。”
但该工作人员提醒,《商品房买卖合同》是一手商品房的网签合同,《房地产买卖合同》则是二手房交易中用到的网签合同,这两者都是房产交易中网签备案要用到的。
之所以会出现中介“碰壁”现象,除了政策落地时差因素之外,政策误读,以为二手房交易也可以认认购书和转账凭证,也是原因之一。
其实,此次新政的执行时点其实分为3种情况:一是已完成一手房的《商品房买卖合同》网签的;二是未完成一手房的《商品房买卖合同》网签,但已签订认购书且已支付定金或首付款(仅认定金或首付款电子进账单原件)的;三是已完成二手房《房地产买卖合同》网签的。在4月11日前满足这三种条件之一均仍按原政策执行。
因此,即使是房管局开始执行新政要求,一手房即使未完成网签,仍可以认购书和转账记录规避新规,但二手房则只会认网签。
“《房地产买卖合同》是二手房交易过户打税之前才上房管局备案打印的,在此之前签的定金合同、中介购房合同都是私人行为,房管局不认这些合同。”房管局工作人员补充道。
附新政原文:
东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知
各镇人民政府(街道办事处、园区管委会),市府直属各单位:
为进一步完善我市住房限购政策,支持合理住房需求,遏制炒房行为,促进房地产市场平稳健康发展,现将有关事项通知如下:
一、限购对象及条件
(一)本市户籍及非本市户籍居民家庭在本市拥有两套及以上住房的,继续暂停向其销售新建商品住房。
(二)非本市户籍居民家庭无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的,暂停向其销售新建商品住房;已有一套住房、无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的,暂停向其销售新建商品住房。
(三)非本市户籍居民家庭成员具有全日制本科以上学历或初级以上职称,能提供本市工作单位劳动合同以及购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳半年以上社会保险证明的,可在我市购买首套新建商品住房;购买第二套新建商品住房的,执行以上第(二)点规定。
(四)通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。
二、交易转让
自本通知施行之日起在本市行政区域内购买住房的(含新建商品住房和二手住房,以网签时间为准),须取得不动产权证满2年后方可上市交易。
通过赠与方式转让住房后,须满2年后方可再次购买住房;接受赠与的,须符合本市的现行限购政策。
三、执行时点
本通知自2017年4月11日零时起执行。执行时间点之前已完成《商品房买卖合同》网签的,或未完成《商品房买卖合同》网签但已签订认购书且已支付定金或首付款的(须提供定金或首付款电子进账单原件,对以现金形式支付定金或首付款的,不予认可),网上已签订《房地产买卖合同》的,仍按原政策执行。
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