调控后楼市：开发商由乐转忧 购房者观望心态滋生

　　克而瑞数据显示，2016年第三季度是融创拿地高峰，为2143万平方米，其中60%地块以收并购方式获得;第四季度融创获取土地1150万平方米，收并购比例更是达到82%。

　　不只是融创中国，万科同样开始对后市表示出了审慎的态度。万科在2016年业绩发布会上，对2016年新增存货减值合计约8.4亿元，涉及一个老项目和六个新项目。这七个项目分别位于七个城市：辽宁大连、营口、抚顺，江苏镇江、南通，浙江宁波，四川南充。

　　从业内的分析看，万科计提的减值主要是因为万科对这些城市的楼市持悲观预期。

　　同样对未来保持谨慎的还有绿城中国，在其2016年度业绩发布会上，绿城中国行政总裁曹舟南直接提到了目前的风险问题。

　　对于今年的市场，曹舟南更是保持悲观的态度。他认为，去年国内新房成交量是11.6万亿，可是约5万亿购买力是投 资购买。而今年房地产政策调控明显加强，因此成交量应该会降到7万亿~8万亿。面对这样的下降幅度，他认为很多开发商规模不可能增加很快。

　　出于这样谨慎的情绪，绿城将自己的销售目标也定得非常保守。曹舟南表示，绿城房产销售目标约700亿，代建销售目标约200亿。

　　禹洲地产董事长林龙安说：“房价单向上涨的年代已经结束，中国房地产进入稳定增长时代。2017年中国房地产市场调控措施不会放松，因城实施，分类调控将是今年楼市的主旋律，因此保持合理的增速才能平衡风险。”

　　林龙安指出，和规模相比其很关注盈利数据，我们希望把每个项目利润率做高。

　　策略变化的背后是对风险意识的加强，而几乎每家房企都开始不断寻求并购方式获取土地。

　　融信中国董事局主席欧宗洪表示，内地竞争越来越激烈，现在很难把握市场，仍看不清楚走势，未来会倾向于并购的方式进行扩张，预计未来三到五年的增长率保持不低于50%的水平。

　　林龙安认为，未来收购将成为房企获取项目的一个重要途径，而今年的下半年也将是获取项目的不错周期。

　　别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。大家最悲观的时候，往往是市场转机的到来。对于很多开发商而言，虽然意识到今年的风险，但是依旧会保持一定的增速，希望通过周期变化来进一步扩张自己的规模。

　　恒 大集团董事局副主席、总裁夏海钧认为，从2009年到今年，国家在进行宏观调控，大的企业都是稳定地增长，未来要挤进前十，企业销售额需要达到4000亿元，高一点的销售额需达到6000亿元~7000亿元。

　　也有一些房企高管向记者透露，其今年的内部销售目标依旧是同比增长100%，面对高压的市场大房企可能需要更好的周期把控能力和产品能力才能够在红海中突围。正如孙宏斌所言，未来十年是大房企的钻石十年。

　　不得不说，2017年的春天必将是写入房地产史册的一个春天，整个行业迎来了历史最严的调控政策，而标杆房企在第一季度的销售额却创了新高。

　　在这个强者恒强的时代，大房企开始不断扩张并进一步提高行业集中度，而中小房企则面临更多的压力。但是行业的周期伴随政策调控已经开始出现，价量齐跌也开始让所有的房企感受到了压力和无奈。

　　易居中国(企业)CEO丁祖昱认为，现在市场已经被政策不断影响开始价量齐跌，大家不应该过度乐观，政策的叠加必然导致市场走向发生变化，此前是政策向左市场向右，接下来很可能市场也将转向右边，因为购房者的心态必然会在累积的政策面前发生改变。

　　　购房者观望心态滋生

　　一波又一波的调控来了，带着深刻的时代印记和管制意味。

　　行业普遍认为，在通过设置购买门槛、限制定价、收紧流通性等措施影响实际的买卖交易之外，调控政策对房价走势预期的扭转、对购房者心态的影响最为深刻。

　　过去两年的楼市大年中，投 资者通过低买高卖赚得一桶桶金，完成新的财富积累，但这个群体是现行新政的主要阻击对象。严苛的政策、不明朗的未来使投 资客从乐观变为审慎，最终逐渐离场。

　　中指院数据显示，2017年第1~12周，其所监测的十个重点一、二线城市中，武汉、上海和广州成交面积仍稳居前3名。从累计同比来看，除南昌和广州分别增加34.01%和21.30%外，其他城市均呈下降态势，深圳同比降幅较为明显，达79.22%，其次是苏州，同比降幅超七成。

　　同时，调控政策也误伤了刚需。例如广州，3月17日深夜，房产限购升级政策出台，购房社保年限从三年改为五年。非户籍人口购房需付出的代价更高了，突然多出的两年社保将部分购房者挡在门外。在深圳购房社保从三年改成五年后，作为四个一线城市中限购政策最为宽松的广州(此前购房社保年限为三年)，曾一时承载了不少购房者置业的计划。