地产圈“三月魔咒”再应验：一年间掀起三次调控高潮

　　春节后的楼市狂欢

　　中国房地产业协会发布的数据显示，北京的平均房价2015年10月为37221元每方平米，涨至2017年2月的60738元每平方米，平均涨幅高达63.18%。对于很多在北京亲身经历过这一年楼市交易的人来说：这简直太疯狂了。

　　亚豪机构市场研究部的统计数据显示，2016年四季度，在严厉的调控下，北京市住宅销售套数环比下降42.05%，销售面积环比下降35.79%，价格终于显露出“涨幅收窄”，趋于平稳。这种状况一直持续到今年春节前。克而瑞发布的数据显示，2017年1月，北京二手住宅成交量继续走低，成交面积回落至118万平方米，环比下降29%，同比下降47%，其中二手房成交均价环比下跌1%。

　　春节刚一结束，冷淡了许久的北京楼市又开始有了上扬的趋势。

　　限于限购政策，眼睁睁看着房价涨了一年以后，2017年2月终于连缴社保和个税60个月的刘璇春节回京后便开始了紧锣密鼓的看房日程。

　　“距离地铁站不要超过1公里，房龄要在15年以内，不要低楼层和顶层，不要朝北户型……”在刚开始看房的日子里，刘璇一遍遍叮嘱中介自己的需求，尽管预算有限，但是手中握着两个家庭竭尽全力凑够的首付，刘璇想要买一个至少让老人看起来还过得去的房子。

　　在花了两个周末看了不下数十套房子，并分别经历了业主当场抬价、去签合同的路上被别人捷足先登、看好的房子还没来得及询问细节便被告知已经有三个意向在和业主谈价后，刘璇对房子的要求只剩下了一个，总价不要超过350万元。这已经比她之前的预算增加了30万元，也意味着月供接近家庭收入的2／3。即使这样，她还得企盼业主能够接受她这样的高贷款模式。在北京二手房交易市场中，像她这样购买小户型、刚需型住房的业主属于交易链的最底端，上方是无数曾经像她一样，现在趁着房价上涨卖房来改善住房条件的业主。而换房的业主往往倾向于高首付的买家，尽快拿到卖房收益去付下一套的订金。

　　最终签约的那一天，刘璇刚一下班便被中介拉去看房，从进入房子到签约成功，没有超过3个小时。睡梦中还在担心自己会不会太冲动的刘璇在第二天上午接到中介电话后开始庆幸自己的决断，同小区同户型的另一套房子，刚刚以比她买的那套高20万的价格成交了。

　　火爆的二手房市场，反映的是北京楼市的另一面。新增住宅用地日益稀缺使得二手房在一线楼市中的位置越来越重要。亚豪机构市场研究部的统计数据显示，春节过后至今，北京市二手房的交易价格涨幅平均在15%～20%。

　　与新建住宅相比，二手房由于不受预售证审批和集中备案的影响，价格的变化似乎更能反映当前市场的真实状况。相比新建住宅，二手房价格主要由供需双方决定，因此二手房交易更能有效反映市场价格。从国家统计局发布的数据来看，2016年北京全年二手房成交金额已经占到楼市总成交金额的2/3左右。

　　3月18日，北京市教委公开回应，称“过道学区房”不能作为入学资格条件。

　　学区房带动二手房凶猛涨势

　　比一般意义上的住宅涨得还要凶猛的，是北京的学区房。

　　还记得五道口为什么被称作“宇宙中心”吗？赖以成名的华清嘉园小区在2013年时一平方米单价曾超10万元，如今的单价已经逼近13万元。

　　根据链家的数据，2017年2月，北京朝阳区二手房的参考均价为69665元/平方米，仅次于西城、东城和海淀。后三者以北京乃至全国最优质的学区而闻名，其学区房价格高企，拉动了整个区域的价格，西城区的二手房参考均价甚至超过了10万元/平方米。

　　在采访中，不少房屋中介表示，北京二手房市场最近这波上涨首先是由学区房带动起来的，背后的原因主要有两个，一是很多家长急于在此刻换房，二是因为市面上存在一些房屋中介“囤房”的情况。

　　根据北京市相关规定，每年的入学相关信息采集都在5月初开始进行登记，6月份开始学校现场报名。每年的3—4月份可谓是家长们购买学区房的最后冲刺阶段。

　　此外，每年春节之后的这一个月，也被很多房屋中介视为提前囤积学区房的黄金时机。趁着节后成交低迷将学区房收上来，再等旺季高价售出，赚取差价。再加上学区房属于稀缺资源，涨幅远高于非学区房，投资属性相对较高，尽管市面上不少学区房都属于“老破小”，但仍然备受追捧。西城区德胜学区内一家房屋中介告诉记者，年前这里的学区房单价是12万元，目前已经上涨到15万元。伴随着学区房房价上涨，周边住宅价格也应声而动，上涨幅度普遍在每平方米1万元左右。

　　亚豪机构市场研究部总监郭毅告诉《中国经济周刊》记者，北京推行就近入学政策以来，每年的这个季度学区房价格的上涨都会拉动周边房价。今年西城区几所重点小学增加了直升学校，再加上金猴年和放开二胎政策的影响，2016年北京地区新生儿出生数量超过30万人，不少家长未雨绸缪，在孩子出生时就参与到抢房大军，使得学区房比往年更加紧俏。

　　在郭毅看来，2016年“9·30新政”出台以后，北京二手房市场迅速降温，交易量在2016年最后三个月持续下滑。2017年1月恰逢春节长假，进一步导致交易量减少。春节过后，随着一些高端楼盘开始进入市场，北京市新建住宅交易均价出现了一定幅度的上涨，但是主要的价格浮动集中在二手住宅交易市场。一方面，随着新建住宅的进入，北京南城和西城的二手住宅和新建住宅的差额拉大，导致了普涨现象的出现。另一方面，目前市场主力仍然是改善型需求的业主，换房的业主存在一定的价格预期，成为拉升二手住宅交易价格的主力人群。