东莞限价令升级！新房备案价不得超过竞品前三个月售价20%

　　2017年3月29日，东莞市发展和改革局，东莞市住房和城乡建设局，东莞市房产管理局于限价令后的第8天发布《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的通知 东发改〔2017〕146号》。

　　划重点！

　　1、新建商品住房项目首次申报房价备案的，高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价20%的，须提交备案价格申报说明。

　　2、对同一套房屋，开发企业调高备案价格幅度超过2017年3月21日前最后一次备案价格5%(含)的（3月21日前未备案的，以首次备案价格计），发改部门可暂不办理房价备案，房管部门可暂不予以办理网签系统录入房价的变更。

　　3、调高备案价格的，间隔时限由原规定的2个月延长至90天。

　　4、按规定实行“一套一标”。开发企业在销售现场公示的价格应与备案的价格、网上公示的价格保持一致。

　　解读

　　在3月21日发布限价令的第8天再出新令！此番政策细读下来主要是对3·21限价令的重申，在之前的规定上再度细化，增加了“新建商品住房项目首次申报房价备案的，高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价20%的，须提交备案价格申报说明”等要求，主要还是“限价令”的升级版，意在限制房价过快上涨。

　　对于3·21限价新政，房掌柜曾在“东莞楼市限价了！房价会降吗？专家这么说……”做了详细的解读，摘要如下：

　　东莞中原研究部总监车德锐：

　　重点是加强房价备案管理，开发商在定价方面上调价格将会面临诸多限制，“2011年东莞也曾出过备案价格管理的政策，当年的效果是非常明显的，全年实现了房价的控制目标。相信本次政策的出台，在业界各方面包括政府监管部门、开发商、代理商、中介机构、媒体等的努力下，一定能实现房价控制目标及稳定市场预期，为东莞房地产市场长久的健康稳定发展奠定良好的基础。”

　　合富辉煌东莞研究部总监李兴旺:

　　管理层清晰已经认识到去年调控未达到预期效果，当前出现房价加速上涨势头，急需通过加码及时扼制这个势头，稳定房价预期，也说明了东莞的城市地位上升到了一定高度。

　　瑞峰瑞城搜总经理李玲玲:

　　经济“稳” 是主调，振兴实业经济，防金融风险、去泡沫依然是重点，对房地产的定调是“因城施策，不能出大问题，不能出现大涨大落，需稳健发展”。

　　一位匿名房企高管:

　　东莞“限价令”是对之前政策的补充，以保持市场平稳，其中备案价政策影响效果会更为明显一些。“首先，备案价明显高于同区同类型项目要做合理说明，这个应该是参考深圳政策提出来的;调整备案价的时间调整，其实早在去年就有房企像住建局提出了;而申办预售证时间调整，则主要是预防项目捂盘惜售。在我看来，日后备案价调高幅度不得超5%，对房价调控作用可能更明显一些。”

　　但限价令政策远比现象的温柔，“开发商最怕的，其实是限外，如调高社保购买年限要求、非本地户籍只能限购1套等。”

　　附通知原文

　　各房地产开发企业：

　　为进一步完善我市房地产市场政策，促进房地产市场健康有序发展，根据《东莞市人民政府办公室关于进一步规范我市房地产市场发展的通知》（东府办〔2017〕39号）文件精神，现就加强新建商品住房销售价格备案管理有关事项通知如下：

　　一、开发企业在办理新建商品住房项目预售许可证或现售备案证书前，或在2016年1月1日之后已领取预售许可证或现售备案证书而尚未全部售出的新建商品住房项目，须到市发改部门履行销售价格备案手续。开发企业申报房价备案，须按要求填报《东莞市新建商品住房销售价格备案表》，该表格已修改更新（详见附件1），企业须按新表格进行申报。

　　二、开发企业应根据项目土地费用及建安成本等因素合理确定申报备案价格。新建商品住房项目首次申报房价备案的，须以幢（栋）为单位申报，申报均价应不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的20%(含)；高于20%的，须提交备案价格申报说明。项目住房类型按每幢（栋）套均建筑面积分为三类，分别为：小于90（含）平方米、90-144（含）平方米和大于144平方米。提交的备案价格申报说明应详细列明申报价格的构成情况，包括项目土地费用、建安成本等，具体按附件2要求填写并进行说明。开发企业可同时提交周边同类型在售项目备案价格信息等情况进行辅助说明。

　　对高于规定均价申报价格又不能作出合理说明的，发改部门可暂不办理房价备案，住建部门可暂不核发预售许可证或暂不办理现售备案证书。

　　三、对同一套房屋，开发企业调高备案价格幅度超过2017年3月21日前最后一次备案价格5%(含)的（3月21日前未备案的，以首次备案价格计），发改部门可暂不办理房价备案，房管部门可暂不予以办理网签系统录入房价的变更。

　　四、已办理销售价格备案的新建商品住房项目调低备案价格的，间隔时限由原规定的2个月缩短为20天，调高备案价格的，间隔时限由原规定的2个月延长至90天。开发企业取得发改部门房价备案回执后，须在10个工作日内到住建部门办理预售许可证或现售备案证书，逾期将不予办理，开发企业需重新到发改部门申报房价备案。

　　五、预售商品住房项目须在取得预售许可证10天内一次性公开全部准售房源，不得分批次销售。商品房销售须严格执行明码标价制度，按规定实行“一套一标”。开发企业在销售现场公示的价格应与备案的价格、网上公示的价格保持一致，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。

　　东莞市发展和改革局 东莞市住房和城乡建设局 东莞市房产管理局

　　2017年3月28日

　　附3·21通知原文

　　各镇人民政府(街道办事处、园区管委会),市府直属各单位:

　　为进一步完善我市房地产市场政策,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,确保商品住房价格平稳,促进房地产市场健康有序发展,经市人民政府同意,就有关事项通知如下:

　　一、调整土地供应结构。强化土地供应与房地产市场调控、去库存联动机制,优化区域土地供应节奏和结构,根据市场需求变化适时调整土地供应计划,在商品住房供应偏紧、库存量较少的区域,增加住房用地供应量;在商品住房库存量较高的区域,控制住房用地供应量。加强全市房地产用地规划调整,适当增加住房用地比例,减少非商品住房用地比例,减少商住混合用地的供应,加大商品住房的有效供应。加大存量住房用地盘活力度,全面清查历年来已出让存量住房用地的开发建设情况,加快土地开发上市。国有建设用地使用权人在取得土地使用权后,属于自身原因在超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的,按照土地出让价款的百分之二十征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权,并将该受让人纳入土地市场诚信黑名单,禁止该受让人及其关联企业参与全市土地竞买活动。

　　二、创新土地供应条件。探索采取“限地价、竞配建人才房(保障性住房)”“限房价、竞地价”等新型房地产用地交易方式,促进土地市场理性平稳,严控地价过快上涨。竞买申请人商品住房用地竞买资金(即地价款,含竞买保证金)须为自有资金,不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等,否则将导致竞买失败及竞买保证金损失。

　　三、加强房价备案管理。开发企业应根据项目楼面地价及建安成本等因素合理确定申报价格,新建商品住房项目首次申报房价备案,其申报价格明显高于同区域同类型在售项目价格,又不能作出合理说明的,发改部门可暂不办理房价备案,住建部门可暂不核发预售许可证或暂不办理现售备案证书。对同一套房屋,开发企业调高备案价格幅度超过本通知实施前最后一次备案价格5%(含)的(实施前未备案的,以首次备案价格计),发改部门可暂不办理房价备案,房管部门可暂不予以办理网签系统录入房价的变更。已办理销售价格备案的新建商品住房项目调低备案价格的,间隔时限由原规定的2个月缩短为20天,调高备案价格的,间隔时限由原规定的2个月延长至90天。开发企业取得发改部门房价备案回执后,须在10个工作日内到住建部门办理预售许可证或现售备案证书,逾期将不予办理,开发企业需重新到发改部门申报房价备案。

　　四、严格执行限购限贷政策。严肃查处弄虚作假和用不正当手段骗取或伪造购房证明、规避限购等行为,如造成房屋交易风险或损失,由当事人自行承担相应后果。各商业银行应继续加强对首付资金来源、收入证明真实性等审核,根据借款人家庭信用状况、偿债能力等审慎把握执行。金融业监管部门要加强监督检查。

　　五、加强房地产市场整治。未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或者变相收取任何预订款性质的费用。预售商品住房须在取得预售许可证10天内一次性公开全部准售房源,不得分批次销售。对已取得预售许可证捂盘惜售的,一经发现,将依法依规严肃处理。开发企业和中介企业不得采取明示或暗示房价即将上涨、故意制造房源紧张气氛等手段误导消费者,禁止虚假广告宣传。对多次违规、拒不整改的,采取暂停网签、暂停资质升级等方式,加大惩处力度。宣传部门要加强宣传舆论引导。相关职能部门要定期组织专项执法检查,对房地产开发企业和中介企业的违法违规不正当经营行为予以严肃查处,并公开曝光。

　　本《通知》自印发之日起实施,之前有关文件与本《通知》不符的,以本《通知》为准。各镇人民政府(街道办事处、园区管委会)、市府相关职能部门根据本《通知》要求,认真做好组织落实工作。

　　东莞市人民政府办公室

　　2017年3月21日