贾康：房地产税不能照搬美国经验 要借鉴上海和重庆

　　第二，住房制度。住房制度其实思路早已经清晰化，就是必须双轨统筹。在商品房市场这个市场轨的旁边，必须还有保障房供给的保障轨。从1998年开始强调的经济适用住房这个概念切入，到现在已经更清晰地聚拢到了以公租房和共有产权房为主要形式构建这种保障轨的供给机制。

　　笔者认为，住房制度关键就是怎么把有别于市场轨的保障轨上的有效供给，合理形成源源不断地，真正变成实实在在的人民群众得实惠、落实共享发展的支持要素，使低收入阶层和收入夹心层，包括大量的年轻白领，摆脱在解决住房问题方面的不安和焦虑。其实这是住房制度里最关键的“托底”内容。对于双轨统筹，中央层面已经在总结经验的基础之上，推到了指导方针比较合理清晰的主打公租房与共有产权房的状态，其后的关键就是怎么样落实。

　　第三，相关投融资制度建设。大量基础设施以及不动产开发，必须配套提供宜居城市民众的“住有所居”条件，包括这么多和住房相关的各种各样不动产的配套，从楼盘、小区、服务网点到城市综合体，到连片开发，到产业新城运营，这些大规模的建设里投融资机制怎样能适应创新的发展，可持续发展，怎样守正出奇都值得思考。

　　这方面就要特别说到政府和社会资本合作（PPP）概念。近年从管理部门到方方面面对此都高度重视，国务院总理李克强几年之间几十次督导有关管理部门推进PPP的创新，财政部业务部门2015年记录在案的是13次，平均一个月要1次以上。决策层对这个问题的高度关注，带来了值得肯定的进展，但笔者认为这种模式同时还有很多必须解决的问题。

　　笔者认为，这些问题的解决首先还是必须从制度建设入手，涉及法治化进程、契约精神的培养，规范地设立阳光化的全套作业流程，对全流程现在越来越带有细致特征的同时，怎样删繁就简、提高效率等问题在PPP概念之下，都必须解决好。在政府、企业旁边，还必须要形成健康的专业机构这种力量，并要把一个个项目建设，合理地、创新地与金融市场对接，共同来形成PPP“1+1+1>3”的绩效提升机制。

　　第四，税制改革。社会成员听到税，都有天然的厌恶，总希望税负越轻越好、最好没有税。但实际上，中国要走向现代化，在房地产这方面又必须提出税制的问题。要按照十八届三中全会明确肯定的“加快房地产税立法，并适时推进改革”来推进相关工作。到底怎样在实际生活中贯彻这个指导精神还需要进一步思考。

　　重庆案例的简要考察

　　前述四个角度的制度建设，都涉及治本，改革中的配套当然还有其他方方面面，合在一起是个系统工程。在这个认识框架下，可简要地看一下重庆案例：这一段时间，在各个大城市、中心城市无一不对于房地产市场感觉到有沉重压力、有明显社会焦虑的时候，一段时间内，重庆却相对平稳。它的房价，如果按照商品房的交易来看，也有轻微上涨，表现为很低的幅度。但是必须注意到，重庆自己的制度建设从前面所说的四个角度来看，做得可圈可点。

　　第一，土地制度方面。重庆八年多前在全国首创了“地票”制度的改革试点，一直坚持到现在。远离城乡结合部的农民，在政策引导之下，把宅基地腾出一部分，还有小田变大田腾出田埂的面积，形成复垦农田，在区域内整个农业耕作的田亩数上叫作“占补平衡”。对多出来的复垦田地的产出当量做了核算（要分五级）之后，到地票市场上做量化交易，出钱买到地票指标的主体，实际上其对土地的使用又纳入政府以土地收储制度来协调的流程，使得重庆和地票合在一起的土地制度建设，可以相对从容地在城乡结合部对开发主体提供与地票对应的土地使用开发权，带来的是相对有条不紊地推进城镇化建设和产业发展。

　　这个改革一举多得，实际带来的不仅是土地的供给从容和相对均匀、低成本，而是不会像其他地方普遍发生的城乡结合部只靠讨价还价的征地拆迁补偿机制，能够控制总成本抬升；特别重要的，这种制度更使远离城乡结合部的农民以地票制度作为与市场竞争、政府扶助相结合的机制，而进入了共享发展的大平台，进入了共享改革开放成果的行列。

　　第二，住房制度方面。重庆是在保障房建设上有明确的量化指标，要形成整个城市住房供给中1/3到40%的分量是保障房。所以，那里低端人群，包括年轻白领，可以得到相对稳定的有效供给，解决这个收入阶段上住有所居问题。有了共有产权房，大学生毕业不久以后需要谈婚论嫁的时候，过丈母娘那一关就相对容易，因为这个共有产权房是体面的、有产权证的，只是不可以跟一般商品住房那样到市场上随行就市去交易，也就封杀了套利空间。住进去的年轻白领，过几年收入上升了，那么可以根据原定的条款，考虑在新的支付能力下再出一笔钱把它变成完全产权。这是一个值得肯定、值得重视的创新中间的住房供给案例。如果能够把保障轨托好，剩下的中产阶级以上社会成员可以根据自己的消费者主权，相对从容地在商品市场上挑选商品房购买对象，竞争中去交易的问题了，缓解了很多问题。

　　第三，投融资制度方面。重庆过去的“八大投”（重庆城投公司、高发公司、高投公司、地产集团、建投公司、开投公司、水务控股和水投公司），世界银行曾经给予高度肯定。这些年来，地方融资平台要进一步规范化，这是全国有统一要求的，重庆在这方面值得肯定的是能够把前面阶段上不得不做的这样一些调整中“八大投”式的融资平台，结合整个发展战略，结合结构优化的取向，对应市场机制和政策性资金、市场化运作、专业化管理、杠杆式放大，支持它的通盘基础设施，以及相关的城市建设和它的产业集群的形成。以这种投融资制度的创新对接到PPP，在重庆已经形成了一些比较好的经验案例。这也是非常值得肯定的配套改革。