高力国际：中国境外房地产投资 从美国转向亚洲市场

   近日，知名地产服务商高力国际发布题为《2017年- 亚洲房地产资本回流：真实抑或虚幻？》的报告，报告指出，2017年人民币预计不会进一步大幅下跌，中国境外房地产投资将从美国向亚洲市场转移。亚洲房地产资本流出会放缓，流入会缓慢上升，而亚洲内部房地产投资强劲且不断上升，中国必将发挥更大的作用。

　　中国资本引领亚洲房地产投资，美国资产最受青睐

　　高力国际研究发现，近年来亚洲资本流动呈现出“外流上升、流入下降、内流激增”的模式。亚洲对世界其他地区房地产市场的总资本流出急剧上涨，2016年达589亿美元，而流入却停滞不前，维持在30%以下。这一向亚洲以外地区投资的趋势一直由中国内地资本所引领，占去年亚洲向全球资本流出的43%。区域内总资本流动增长了233%，从2008年的208亿美元增至2016年的693亿美元，其中中国内地投资者贡献120亿美元，占总数的17%。强劲的区域内房产投资表明，亚洲的金融机构和开发商比区域外投资者更加看好亚洲的前景。

　　根据高力国际掌握的数据，2015年亚洲对美国的投资激增至330亿美元，占当年亚洲对外投资总额的51%。2016年，亚洲对美国的投资为291亿美元，占当年亚洲对外投资总额的49%。高力国际亚洲研究执行董事安德鲁·哈斯金斯（Andrew Haskins）表示：“中国内地资本在亚洲对美国投资总额中所占的比例相当高，2016年占43%，多年来，人民币对美元汇率持续贬值，美国资产大受欢迎，这二者并非巧合。”

　　对于亚洲以外地区，亚洲投资者更加青睐写字楼。2016年境外写字楼的投资总额共252亿美元，约占总外流资本的43%。其次为酒店物业，占总出境资本的24%。近年来，中国企业已成为亚洲以外酒店最大的投资者。2016年，中国安邦保险集团出资65亿美元从黑石集团收购了Strategic Hotels & Resorts，震惊了房地产投资行业。

　　2016年中国成为亚太区最大投资市场及重要投资来源

　　2016年是亚洲房地产投资市场非常活跃的一年，其中最重要的趋势是中国房地产交易量大幅上涨。2016年全年中国总房产交易额增加了10%，增至365亿美元。第4季度交易量加速增长至140亿美元，同比增长32%。2016年全年，中国占亚洲房产总交易额的28%，而2016年第4季度占35%。

　　2016年，中国内地连续第四年成为从亚洲向世界其他地区的最大投资来源。高力国际分析认为，由于美国占亚洲投资者区域外房产投资总额的49%，中国内地对美国房产资产的兴趣是过去几年中亚洲投资者对外投资增加两倍的主要原因。

　　中国内地资本仅占亚洲内部房产投资的17%。让中国内地开发商和机构表现出浓厚兴趣的市场之一是香港。事实上，中国内地资本是香港2016年房地产交易量上涨15%的主要动力，使香港成为亚洲第三大城市投资市场。2016年，中国内地还是日本和马来西亚最大的境外投资来源。在新加坡，中国个人投资者投资于中低端住宅物业，而中国开发商投标国有和私人土地进行开发，主要集中在中低端细分市场。

　　人民币贬值放缓，中国投资者将转向亚洲内部

　　高力国际认为，鉴于最近传出有关中国经济的利好消息，人民币进一步贬值的空间已经不大。主要包括：2017年中国实际GDP增长率预计将达约6.3%；最近的贸易数据表现强劲， 1月出口额开始增加；12月中国的生产者价格指数(PPI)增长5.5%，为五年以来最快的增速。

　　同时，高力国际认为政近期出台的资本管制会减缓中国内地投资者对外投资交易，从而抑制人民币进一步贬值。

　　高力国际亚洲研究部执行董事安德鲁·哈斯金斯（Andrew Haskins）评论道：“中国内地投资者急于购买海外物业资产，尤其是在亚洲以外地区投资房产，这背后最重要的原因，很可能是担忧人民币进一步贬值。中国投资者一直对美国特别感兴趣，因为美国经济一直在增长，而且美元是世界上最重要的储备货币；在某种程度上，他们有可能将香港视为美元的延伸，因为港元与美元的汇率挂钩。”

　　高力国际认为，人民币贬值放缓可能会降低美国地产市场对中国的吸引力，再加上政治压力的原因，我们预计2017年起中国投资将向亚洲市场转移。这将符合中国政府的“一带一路”长期战略。如果确实如此，已经流入亚洲房地产的大量资产投资还将进一步增加。

　　高力观点：中国内地主要城市投资机会

　　00001上海

　　> 由于租金回报率受压及陆家嘴、竹园和静安等黄金区域（大多数投资者的首选子市场）的机会有限，具有增值潜力且规模介于3,000到20,000平方米（33,300到215,300平方英尺）的分散区域写字楼房产，如闵行的虹桥交通枢纽，吸引了很多国内外买家自用或投资。

　　> 在物流行业，由于业主需求强劲、租值稳定，使大上海边缘的标准物流房产对开发商和机构投资者极具吸引力。

　　> 在零售行业，位于黄金地段的房产资产表现强劲，继续吸引海外投资者的兴趣，而那些新兴领域凭借增值潜力和资本价值增长，对部分国内和海外投资者更具吸引力。

　　00002北京

　　> 我们预测在升级和改造核心地区现有旧写字楼、零售及酒店建筑方面存在增值机会，因为自2015年起北京已经禁止在这些区域开发新的大规模商业地产开发项目。

　　> 由于近几年商务园区租金继续上涨，新兴区域的商务园区将提供良好的投资机会。