郭炳联：香港价钱合理的土地资源 中资企业没有兴趣

　　现场提问：管理层提到，接下来在农（业）地方面有更改用途的计划，是否可以透露是哪些用地接近完成，可以为新鸿基贡献的土地储备有多少？另外目前地价越来越高，是否会提前去补地价以维持盈利水平？

　　雷霆：重申一点，其实新鸿基会严守自身的财政纪律，追求合理的回报。

　　至于刚刚提到有几幅（在洽谈）土地，公司一直在和政府谈，当达到合理的价钱时就会有所进展。现在可以讲的是，已经有两幅地处于接近完成阶段，在合适的时间会宣布的。今天就不方便透露。

　　郭炳联（主席兼董事总经理）：我想补充一点，也不是每一幅地都是很高价钱的。有些地是中资没有兴趣的，那些地价钱都是合理得多。

　　现场提问：现在越来越多的发展商开发迷你户型，新鸿基将来住宅产品的部署会是怎么样的？虽然现在政策上计划推这么多土地，但公司会不会担心土地政策或楼市税制等方面有变数？

　　黄植荣：现在所谓的小户型，政府是有关注的。正如我上一次记者招待会提到，香港家庭成员的构成，都是一两口人居多，从市场需求而言，单位面积的需求也变小。公司要以市场为主导，迎合这一社会趋势。

　　另外一方面，其实新鸿基也不是只做小户型，公司什么产品都有做，也会传承公司的品质和质量。

　　雷霆：其实过去几年，政府推地都是很积极的。近期新盘开售也很频密，可以看到市民在各区的物业方面有更多的选择，这是好事。

　　至于一般税制补贴，视乎买家的身份以及楼盘的性质。现在的一手市场都是买家主导，以首次置业和换房客为主，这两批人都不会受新的印花税影响。比如新鸿基近期开售的楼盘二期，95%以上是买家，基本上补贴税制的成分很少。包括这个月开售的楼盘，大部分是中小型单位，这类单位受新税制影响也比较小。

　　除此以外，现在非香港买家只占非常小的比例。因此整体上说，这一次印花税对实质的楼市买卖影响不大。

　　现场提问：新鸿基是否觉得现在的香港地皮贵了？这么多内地企业来香港投地，会拉高香港地皮价格。而刚刚管理层都是回答，这方面会通过加快农地的转换（弥补）。

　　黄植荣：其实我可以再重复这个问题。

　　香港是一个自由开放的市场，房地产市道有起有落。新鸿基都有坚持自己对市场的判断和研究，正如刚刚所说，公司很积极、用心研究每一幅地皮，对市场、客人有需求才会去竞标。

　　短期而言，他们（中资）有自己的判断，觉得（地价）这么高都可以做，也有能力做。正如郭先生所说，还有很多未必是他们喜欢，或者未必是他们有的渠道，新鸿基有其它渠道做到。这方面公司有自己的判断。

　　郭炳联：另外，我也是很欢迎政府继续供应多一些土地出来卖，因为香港始终需要多些土地供应。

　　现场提问：刚刚谈到中资进来（香港）的问题，他们是否让新鸿基感到紧张？公司是如何应对的？

　　第二，新鸿基在香港发展中的土地储备是比较少的，相比之下在内地的储备是（这里）四五倍之多，未来是否会继续在内地发展？

　　郭炳联：公司目前的土地储备已经够四五年（开发）的了。至于国内发展商高价投地，集团在香港经营地产这么多年，很多风浪都见过。总之公司投地是很积极的，每次都有投标，希望在市场好的时期有土地买，也继续会在算得过账才会投标。

　　现场提问：内地发展商抢地很厉害，新鸿基将来会不会提高多点派息，或者在投资出路方面是如何安排的？

　　郭炳联：大家可以看到政府宣布的数据，去年卖了上千亿的地，新鸿基想维持market shares（市场份额），其实投200多亿已经可以达到了。

　　刚才我也说了，投地方面公司是很勤快的，每一次都会认真去投标。补地的话，下半年未必有信心，但从一两年时间看，应该可以补上，维持公司的market shares。

　　现场提问：如果中资未来几年都用很高价抢地，新鸿基到底会选择承受高风险拿地维持市场份额，还是用其它业务比如收租物业弥补收入？另外，公司认为政府是否应该恢复公开拍卖土地的形式，会不会比现行的招标好？

　　郭炳联：我想新鸿基一定会有market shares，因为公司在香港都有三四十年的经验了。刚刚也提过，公司有1500万平方呎的楼面面积在内地及香港建设中，还有1600万平方呎的土储在发展中。所以我想，将来两三年还是很旺的。

　　至于拍卖还是投标，我想投标好一点，让那些高投标的可以“癫价”。这无所谓，都是益市民。等那些癫标中完先（再决定是否下标）。

　　现场提问：公司在内地的土地储备比香港多，是否意味着现在的重点是内地市场？

　　郭基辉（执行董事）：公司在内地的发展其实主要是上海徐家汇(002561,股吧)国贸中心，加上南京（楼盘）IAC有1000多万呎了。要打造在这两个城市的故事是需要很多管理投入，所以公司觉得项目不用发展太多，只要在好的城市做得好就行。

　　可以说，公司会继续重视在内地一线，最多在二线城市的发展。

　　郭炳联：公司继续在香港积极投地，也希望将这些（农业）用地变成住宅地。另外，政府拿出这么多地卖，公司勤力点，即便五幅投中一幅，无论如何都是有机会的。

　　现场提问：目前香港供地价格和楼价是不是挂钩？这是不是必然？

　　雷霆：从历史看，并不是必然。相信楼价始终要看市民的收入以及整体经济水平。事实上，现在香港是一个国际城市，近五年经济也非常好，市民收入上升，低利息的环境持续已久，导致很多市民都有兴趣购买物业。

　　加上现在外围经济波动，很多人都不是很信任一般的财务工具，所以更多会考虑购楼保值。

　　现场提问：新鸿基今年的销售目标是多少？买楼的目标又是多少？

　　雷霆：公司上半年一手楼的销售非常理想，相信全年的销售目标400亿是可以达标的，其中香港占330亿。基本上未来十个月，公司有众多楼盘入市，是可以持续销售的。