广深整改楼市 政府大力鼓励“商改住”被指难去库存

北京燕郊土地落宗事件尚未完全解决，偷偷将产业用地改为住宅出租的行为在深圳也如火如荼。日前，深圳市相关部门从春节后就开始严打，强制拆除厂改公寓违建楼。与此同时，广东省出台了细则落实国务院的“商改住”政策，在不改变土地使用年限的前提下，允许商品用房改为住宅，但只能租不能出售。

目前，全国各地都面临着商业用房明显过剩的格局，成都、长沙、天津、深圳等城市的去库存周期长达三五年甚至更长。“商业改住宅，除非是将土地使用年限同时变更为住宅的70年，且可以对外销售，才能迅速消化商业用房的库存。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，否则，只能出租不能出售的商改住，去库存效果不会明显。

严打“工改住”

2月10日上午，深圳宝安区新安街道打响了整治厂房改公寓的第一枪，强制拆除位于海乐社区39区海乐路27号违法厂房改公寓。据了解，此次宝安区清理的共有70多栋建筑，涉及面积20多万平米。目前，深圳其它区尚未采取行动。

近两年长租公寓大举进攻深圳市场，据长租公寓租赁平台合屋统计，目前深圳拥有大大小小的长租公寓运营商已近100家。

这些公寓房源大多来自旧厂房和农民房改造，由于深圳产业转型升级，旧厂房空置率较高，且租给工厂只有20-30元/平方米，改成公寓租金可以达到50-80元/平方米。以后想长期租用还可以改成酒店或办公楼，如在宝安可以做到100-200元/平米，这也是大部分投资机构偷建违建的操作思路。

工改公寓，实际上目前无法可依，而最大的问题是消防方面没有标准，大多依据酒店标准建造，但仍然很难拿到消防许可证。目前只能统一用报备来管理，都没经过正式的审批。

从政策层面上而言，深圳是明确鼓励“工改工”，即鼓励旧的工业厂房改造升级为新的众创空间，而非工改住。

长租公寓平台盈家生活深圳公司负责人郑泽豪告诉记者，据目前宝安区政府安排的拆迁任务，宝安区厂房改公寓建筑有上百万平米的拆迁任务。目前宝安区已经建成并营业的厂房改公寓数量还是有限，正在建设的体量比较大。

“如果厂改住继续下去，供应肯定过剩，现在拆了不让做，反而供求平衡了，不然深圳租金几年都上不去。”郑泽豪说，目前公寓的净利润还是很低，但就像围城，大家都以为有利可图，投资的还是很多。

而除了将厂房改造成公寓出租外，工业及产业用地配套住房的口子也在收紧。

据深圳规划国土委有关人士解释，过去产业用地不分一般产业用地和重点产业用地，配套的住房均可分割对外出售，而去年10月出台了80号文后，产业用地分为一般和重点，前者不可对外分割出售，而重点的产业用地配套的住房，也会严格审批，如果偷偷增加住房比例，不仅仅是罚款问题，可能会被拆除。

“但具体配备多少住房比例，由区里定，在土地出让时要看土地价格多少定比例，如果是政府重点支持的产业，可申请增加配套住房比例，审批权限下放到了区里。”上述规土委人士说。

鼓励“商改住”仍难去库存

工改住遭严打，而商业用房却在政策上受到鼓励。

2月4日，广东出台政策细则，《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，鼓励新建租赁住房，允许将在建、建成和库存的商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。实际上，该细则正是在落实去年5月份国务院发布的文件。

业内人士分析认为，由于商业用房严重过剩，商改住正是调节市场的供需结构。上海、天津、重庆、成都、长沙、西安等地都明显商业用房库存偏高的情况。

以深圳为例， 2016年深圳共有36个商务公寓项目取得预售资格，达到110.97万平方米的历史高位。而2016年深圳商务公寓成交8750套，成交面积61.5万平方米。

这意味着，仅商务公寓的去库存周期，就将近2年，这还不包括办公楼、商场、酒店等商业用房。据有关研究数据称，深圳的写字楼过剩比例达到40%。

但值得注意的是，按照政策规定，商改住后，只能出租，不能销售。土地使用年限依然不变，改变的仅仅是使用属性，以及水电气价格降低为居民生活标准。

“对于商务公寓部分，没有企业会乐意改，商务公寓虽然不好卖，但起码是可以卖回笼资金。如果不能卖，那企业可亏死了，所以鼓励无效。”北京中原地产首席分析师张大伟对记者说，长期出租占用资金太多，出租连资金成本都不够，这招去库存没用。

深圳国土规划部门有关人士称，商务公寓本身已经具备住宅的居住性质，水电气标准与住宅一样，只有土地属性和公共配套不一样，所以也不需要改，商改住主要是指商业和酒店，原来每个行政区都规划了大量的商业，目前很多商业确实是严重过剩。