苏州鸡年首拍吸金179亿 房企理性拿地市场波澜不惊

　　结束了春节长假，苏州2017年首场土拍分别在2月15日和2月16日如约进行。

　　此次土拍共推出了14宗地块，其中，纯住宅类地块3宗、商住类地块4宗，商服类地块7宗。按推地区域来看，吴中区7宗、高新区5宗、姑苏区和工业园区各1宗，14宗地块共吸金178.77亿，7宗宅地(含商住)173.4亿元，平均溢价率26.64%，最高楼面单价为17667元/㎡。

　　值得关注的是，为了公平竞争，此次土拍苏州政府严令禁止马甲参与。即便如此，据不完全统计，还有万科、中海、旭辉、招商、碧桂园约40家房企报名参拍，中国金茂、龙湖、创元、正荣等实力房企均有所获。

　　总体上看，本次土拍热度对比去年12月有所稍减。就成交的七宗宅地而言，七宗均突破市场指导价，四宗进入一次报价区间，土拍节奏平缓、波澜不惊，政府严控之下未出地王。

　　中原地产分析师赵寿鹏指出， 2017年的首场土拍对全年楼市走向有一定的风向标意义。在政策收紧，成交低迷的苏州楼市面前，有实力的开収商也正在土地市场积极寻求反周期操作的机会，以期在楼市下行阶段获得性价比高的土地，在下一轮政策红利来临之前做足准备。

苏州2017年首场土拍成交情况

　　龙湖以17.5亿敲开姑苏大门 或再造一座天街?

　　在此次土拍中，位于姑苏区的76号地块首先进入竞价程序。

　　据公告资料显示，76号地块位于姑苏区劳动路以南、华亭路以西，为商住用地，占地面积4.09万方，综合容积率为2.45，起始楼面价为12286元/㎡，该地块设定了市场指导价，指导楼面价为14154元/㎡。

　　经过争夺，该地块被龙湖以总价175006万元，楼面价17480元/㎡，溢价率42.27%竞得。

　　龙湖营销总监黄万松称，该地块以商业为主，其楼面价不能跟周边在售住宅项目或其他项目对比，龙湖或将对此打造成苏州的第二座天街。接下来龙湖仍有意向继续拿地，不过对土地市场向来会坚持理想判断，不断狂热追逐。

　　据房掌柜了解，该地块地理位置优越，属于苏州市姑苏区劳动路版块，发展潜力巨大。地块公共交通便利，位于地铁2/5号线换乘站劳动路站双地铁上盖，紧邻城市主干道劳动路与桐泾南路，接近西环高架和南环高架。周边配套完善，拥有强大的商业、医疗、教育、自然资源，被认为是苏州市近年来的市区内核心优质地块。

　　金茂实力抢眼 砸百亿获浒关、科技城两宗地

　　在15号下午开拍的苏地2016-WG-82号地块是本场土拍中体量最大的地块。

　　据资料显示，该地块位于高新区科技城武夷山路北、漓江路东，用地性质为住宅、商业、宾馆，地块面积达194395.9平方米，容积率2.0，可建面积达38.8万平方米，地块起价52.48亿，起拍楼面价13500元/平方米。

　　中国金茂经过约1个半小时的竞价，以68.7亿元将该地块收入囊中，楼面价17666.8元/平方米，溢价率30.9%，未进入一次性报价区间。

　　值得注意的是，该地块规划不少于建筑面积3万方的人才公寓。而针对金辉在浒关拍出的高地价，业内人士普遍认为，其1万7千元的楼面价，将进一步助推浒关脱离刚需阵地。

　　当天，稍早前出让的科技城苏地2016-WG-81号地块，也被金茂以34.22亿元总价拿下，成交楼面价16827元/平方米，溢价率44.07%。

　　再加上其2月14日以73.4亿拿下的南京建邺区河西南部鱼嘴地区G97地块，中国金茂两天内共花费176亿新增了3宗地，显露了其国企“土豪”的本性。

　　　14522元/平米楼面价 正荣刷新吴中太湖新城地价

　　根据安排，苏地2016-WG-77号地块在16号上午开拍。

　　资料显示，该地块位于太湖新城溪霞街以东，雷山路以西、东太湖路以南、济之街以北，总出让面积62582.4平方米，建筑面积约16.7万方，起拍总价16.62亿,起拍楼面价9946元/平。分为三宗地块出让，其中A地块为商服用地，B和C地块为城镇住宅用地。

　　另外，该地块有特殊规划需求，内含部分精英公寓,该地块要求造不小于110平起的精装住宅，对房企要求很强，又有人才公寓要求，并且档次较高，对开发商的成本管控有提升。

　　在此次土拍中，正荣集团击败了招商、中南、中海、金辉等10余家房企以242666万元，楼面价14522元/平方米，溢价率46%拿下该地块，刷新区域楼面价新高。

　　恒基兆业14.4亿拿下吴中胥口镇宅地

　　位于胥口的纯住宅苏地2016-WG-78号地块于16日上午11点开始竞拍。

　　据资料显示，该地块位于吴中区胥口镇孙武路北侧、茅蓬路南侧，出让面积4.85万平方米，为城镇住宅用地，容积率2.5;地块起拍楼面价8000元/平方米，市场指导价总价11.2亿元，网上竞价中止价13.99亿元，进入一次性报价有效区间为13.99亿-15.11亿元。

　　根据内部消息，该地块共吸引了万科、龙湖、碧桂园、招商、中海、金地、新城、旭辉、正荣、海亮、金辉、东原、港中旅、上坤、绿景、葛洲坝等23家房企报名参拍，其受欢迎程度可见一斑。

　　果不其然，该地块开拍1分40秒后便达网上竞拍中止价，进入一次报价阶段。

　　最终，恒山发展有限公司以总价14.4亿将该地块拿下，楼面价11893元/平方米，溢价率48.7%。

　　经证实，恒山发展有限公司其实就是恒基的马甲。

　　另外，于上午10点出让的苏地2016-WG-83号地块，由苏州青客信息科技有限公司以底价1145万元成交，楼面价480元/平方米。

　　　创元、金辉分食临湖两宗宅地 未来发展被看好

　　近几年鲜有土地出让的临湖镇在此次土拍中推出79、80号两宗住宅地，备受开发商追捧。

　　据资料显示，苏地2016-WG-79地块位于银藏路北侧、苏东运河东侧，地块面积约88806.1㎡，容积率1.5，可建面积约13.3万方，土地用途为商住混合用地，地块起价6.98亿元，起拍楼面价5240元/㎡

　　苏地2016-WG-80号地块位于莲湖路南侧，东山大道西侧，地块面积约35441㎡，容积率2，建筑高度≤40米，建筑密度≤35%，可建面积约7.1万方，是一宗住宅用地，地块起价3.86亿元，起拍楼面价6231元/㎡。

　　其中，政府对79号地块提出的限制条件。该条件指出，该地块商业计容建筑面积占总计容建筑面积的25%-30%，商业业态以零售商业和宾馆为主，商业计容建筑面积中不小于22000 平方米的宾馆须由竞得人自持，不得分割销售且不得分割转让。

　　在竞拍中，79号地块和80号地块分别被创元地产和金辉地产收入囊中，总价分为87802万元和55206万元，楼面价分别为6591元/㎡、 7788元/㎡。

　　中原地产分析师赵寿鹏认为，临湖板块自身的资源特质比较鲜明，毗邻太湖风光带，温泉度假酒店或成为未来的该片区项目特色。

　　弘阳地产尹瑞兵则表示，最看好79号临湖地块，首先临湖有好几年没出地了，普通住宅就一个项目，这次推地是对临湖住宅市场的补充。同时，这块地也适合做改善产品，性价比较佳。其次，周边度假业发展比较好，对改善项目是优势，另外，现在还有两条隧道在修，对人口导向是有利的。