黄埔区目前已批18个“三旧”改造项目 累计将投资269亿元

　　文冲城中村改造项目一景。

　　保利中誉广场

华南国际港航服务中心一期项目

　　万科黄埔仓一众电商、创客汇聚

　　我们一直坚持“一手抓项目报批、一手抓项目实施”“两手抓、两手硬”的原则，将步子迈出去、身子沉下去，切实履行“统筹、指导、协调、监督”的职能。

　　黄埔片区一直是广州的老工业基地，给人的印象是城区面貌落后、土地资源紧缺、环境容量有限、发展载体匮乏，像城乡结合部而不像市中心。在省、市全面开展“三旧”改造的大背景下，黄埔片区迎来了产业结构和城区面貌升级换代的机遇，通过18个改造项目的实施，全区正朝着经济增长、产业升级、环境提升、文化传承等目标迈进。

　　以改造带动产业升级和环境提升

　　从“三旧”改造工作一开始，黄埔片区就把“二三并举、三产优先”的产业发展战略和“转制社区城市化、城市社区现代化”的社会发展战略贯彻其中，在城市更新的过程中特别注重项目产业内涵挖掘、城市基础设施升级和公共服务配套改善。

　　黄埔区城市更新局的资料显示，黄埔片区目前18个已批“三旧”改造项目中新增计算容积率建筑面积约925万平方米，其中新增商务办公面积约333万平方米，这些新增建筑面积即将成为黄埔发展电子商务、智能机械、港航服务等产业的重要载体资源。

　　而在公共服务提升方面，已批项目中规划建设公建配套面积33.5万平方米，共设有3所中学、7所小学、13所幼儿园、3个街道办事处、3个派出所、3个社区卫生中心、3个文化服务中心、2个变电站、5个垃圾压缩站、3公交站场、5个公园等公共服务设施，目前一所中学、一个消防站、一个公交站场和一座文化服务中心等重要公配设施已交付使用。改造完成后，社区建筑密度由原来的60%降低到25%，绿地率由原来的5%提高到35%以上，并新建港湾北路、祖光路、文冲中路共约16公里。“三旧”改造的成果还体现在居民收入方面，城中村改造项目已建成回迁安置房租金是原来村屋租金的5倍。

　　以改造带动经济增长和文化传承

　　在项目实施的过程中，“三旧”改造拉动经济发展作用显著，“三旧”改造投资呈现总量大、后劲足、增速快、占比高的特点。

　　在固定资产投资方面，截至2016年底，黄埔片区累计完成“三旧”改造固定资产投资约269亿元，其中2014-2016年“三旧”改造固定资产投资分别为66.2亿元、66.1亿元、73.6亿元，约占黄埔片区当年固定资产投资总量的51%、42%、45%，连续三年名列广州市各区前茅。

　　在房地产销售方面，2015年完成房地产销售28.66万平方米，约占黄埔片区商品房销售总额的89%。而2016年房地产销售达到38 .2万平方米，占黄埔片区总量的99%以上。统计数据显示，全区18个已批“三旧”改造项目总投资约860亿元，预计未来还将带动固定资产投资约600亿元。

　　特别值得一提的还有，在通过“三旧”改造带动经济发展和产业转型的过程中，对于文化遗产的挖掘和保护也一样没有拉下。黄埔片区3个城中村改造项目共修缮57个文化保护单位，修缮历史建筑近2万平方米，投资近8000万元。而部分位于港口码头的旧厂改造项目则利用现有的铁路轨道、港口吊臂等历史遗存作为景观元素塑造富有临港特色的滨江公园。

　　村社集体物业升级成微改造新亮点

　　在“三旧”改造中，如何因地制宜地将全面改造和微改造相结合，做到大变样和小更新互相补充，黄埔片区也做出了有益的探索，提出了“全面改造与微改造并重”的理念，其中微改造项目则由专业团队负责策划设计，专业公司负责招商运营，遵循市场规律开展产业选择、物业出租，最终实现城市面貌改善，投资环境优化，高端项目引进和产业转型升级。

　　针对黄埔片区村级工业园、老旧小区、历史文化街区等微改造资源较分散的特点，黄埔区城市更新局已完成了全片区基础数据调查摸底，梳理出黄埔片区标图建库范围内符合条件改造的村级工业园10个、老旧小区33个、历史文化街区1个。

　　针对本区转制社区集体物业的现状，按照广州市城市更新局的工作要求，借鉴区内鱼珠智谷、宝盛电子商务园区等微改造项目先行先试的经验，黄埔区出台《黄埔区转制社区(村)集体物业微改造试行办法》，制定《黄埔东路沿线集体物业微改造工作方案》，确定了茅岗社区塘口地块等5个村级工业园改造试点，将8个老旧小区纳入年度实施计划，并开展了深井古村、黄埔东路沿线集体物业微改造方案编制工作。

　　2017年，计划对这些项目分为原状整饰、控规允许范围内的建筑加建、不突破规划控制的改建以及增加公配等4个类型，根据物业实际需要，采用其中1种或多种类型对项目进行微改造。

　　　专访

　　黄埔区城市更新局局长侯奔

　　“三旧”改造必须坚持政府主导、产业优先，同时要强化政府服务

　　“‘三旧’改造作为推动黄埔片区经济社会转型升级的对症良药，是‘小空间’实现‘大作为’的法宝，所以说，加快推进‘ 三旧’改造比任何一个区都来得紧迫。”黄埔区城市更新局局长侯奔寥寥数语就说清楚了“三旧”改造对黄埔片区的重要意义。过去几年里，他参与了黄埔片区几乎所有“三旧”改造项目的策划、报批与实施，对于改造给黄埔带来的积极变化，他体会最深。近日接受南都记者专访时，他总结和分享了近年来的工作经验，并介绍了2017年的工作思路。

　　南都：“三旧”改造遵循政府主导、市场运作的原则，这其中政府的角色应该怎么摆？主导了什么？

　　侯奔：“三旧”改造的过程必须坚持政府主导，保证改造过程能够兼顾各方利益，不仅权属人、社会参与者要获益，区域经济结构要实现升级、城市面貌要持续改善，生活品质要得到提升。政府一是主导规划编制，突出产城融合；二是主导片区划定，突出连片改造；三是主导改造准入，突出产业内涵；四是主导拆迁补偿，兼顾各方利益。

　　南都：在你看来黄埔片区“三旧”改造取得目前的成效，值得总结的经验有哪些？

　　侯奔：很重要的一个经验就是我们在推进旧厂改造时始终坚持产业优先。我认为，旧厂房的拆旧建新，有境界高低之分：低端境界，就是让破旧的厂房变成新建的商业或住宅物业；而高端境界是不仅变身为现代化写字楼，改造主体自身的产业模式也实现转型，即从生产升级为总部，而且还引进若干个总部企业，为项目注入更多的产业内涵。如果光是建楼卖房，可能对当年的固定资产投资有拉动、房地产销售产生税收，但对区域经济持续发展没太大贡献。所以说，在“三旧”改造过程中，房地产开发是手段，而产业转型和打造才是目的。

　　从我们近年来的经验看，在黄埔片区旧厂改造的几种类型中，一些自身就有丰富的产业积淀的地块改造后更容易达到产业转型的目的。相较之下，那些已经走到产业生命周期末端，或者完全没有产业内涵可言的地块和项目实施改造和谋求升级的难度更大，因此，政府层面对它们进行“产业引导”和“产业招商”显得格外重要和大有作为。此外，我们对城中村改造项目方案的策划和编制，在全市创造性地增加“产业专章”，将产业策划作为方案报批的必要条件。

　　另外一个重要的经验就是做所有“三旧”改造项目的“娘家人”，提供“保姆式”的服务。多年来，我们一直坚持“一手抓项目报批、一手抓项目实施”“两手抓、两手硬”的原则，将步子迈出去、身子沉下去，切实履行“统筹、指导、协调、监督”的职能：重视“三旧”改造政策的宣传、普及工作，积极指导、协调权属人策划和编制改造方案，在项目推进过程中，牵头协调国土、规划、建设方面的报建、报批和办证工作。此外，面对项目的合作纠纷、动迁签约、司法介入等个案难题，我们都及时介入、妥善处理，确保项目顺利推进。

　　南都：俗话说城中村改造是天下第一难事，但黄埔片区3个已批城中村改造项目已先后动工，开工面积达114万平方米，其中累计竣工安置房3859套、总建筑面积46万平方米，这其中有什么亮点举措？

　　侯奔：一方面是完善机制，强化联动。坚持每周召开城中村改造工作例会，集中研判各城中村改造项目进展情况，及时协调解决改造中遇到的重大问题；坚持多部门联合执法整治制度，定期组织区公安、维稳、信访、监察、工商、税务、城管、街道、社区等单位联合执法，开展改造范围内经营场所整治清查，带动动迁签约率的提升。另一方面是创新方式，加快拆迁。在城中村改造中采取“以拆促迁、以建促迁；分期开发、滚动改造”的办法，有效降低风险、减轻成本；从区公、检、法、司等部门抽调人员组成区城中村改造工作组，派驻到文冲、横沙和茅岗等项目一线，重点突破动迁难题，全力确保社会稳定；为老年人、残障人士专设过渡房安置，为青少年解决读书入学问题，为家庭困难的人员提供就业帮扶等，最大限度地减少临迁对上述人员的影响，为动迁工作创造良好氛围。

　　南都：《广州市城市更新办法》(市政府令第134号)颁布之前市政府层面注重全面改造，但是新政策出台后也强调微改造，黄埔片区今后如何在全面改造和微改造之间取得平衡？

　　侯：黄埔片区与越秀、荔湾、海珠这些老区相比，“底子”截然不同，虽然也是都会区，但基础设施较差，城市面貌提升空间巨大。就目前而言，黄埔片区的更新改造我认为还是要以全面改造为主，整合旧村、旧厂、旧城等多种资源，策划和实施一批涵盖产业发展、重大基础设施建设、多种改造模式的全面改造项目。

　　当然全面改造也不是适用于全部的项目，对于富有历史文化底蕴的古村落更适合微改造，活化利用历史文化遗存，实现文化和旅游、生态和生活的多维度融合。另外，对低端村社集体物业更适合通过微改造进行升级，盘活用好低端物业，实现产业嵌入和效益提升。

　　南都：目前的“三旧”改造中还有哪些工作需要加强和改进的？

　　侯奔：产业结构调整、经济转型升级是“三旧”改造的主要既定目标。但在我们实施“三旧”改造这些年来，确实存在少数项目在改造方案批复前承诺的产业规划、投资额度及总部搬迁等事项待项目落地后未能兑现，政府对此缺乏约束机制。

　　因此，我们建议政府部门今后在这一方面应强化约束措施，在项目批复前对投资额度、产业选择等指标进行约定，确保公共利益得到保障。同时探索建立更新改造项目的退出机制，确保项目真正在产业方面发挥社会、经济效益。

　　南都：展望2017年，作为统筹黄埔区城市更新业务的职能部门，下一步的工作思路是什么？

　　侯奔：结束春节休假上班的第一天，市委常委、黄埔区委书记周亚伟就专题听取了区国土规划、城市更新的工作汇报，对黄埔区城市更新工作作出了指示部署，为此，我们将以周亚伟书记的要求作为下一步工作的指引，概况起来有以下四点：一是加大政府统筹力度，强化规划引领作用，一张蓝图干到底，打造城市更新试点，形成样板示范效应；二是始终以产业发展为根本导向，通过全面改造和微改造，提升城市更新的产业内涵，释放更多产业载体；三是坚持成片连片改造，聚焦临港、滨水周边等重点区域，加快土地收储供给，高标准策划、高规格实施城市更新项目；四是建立多赢机制，实现利益共享，在改造项目中规划建设一定比例的政府统筹物业，作为政府周转房或产业总部所用，确保公共利益得到保障。

　　案例

　　华南国际港航服务中心一期

　　类型：旧厂全面改造项目

　　特点：市属国有企业产业转型的先进案例

　　项目用地面积约1.51公顷，总建筑面积约14万平方米，计算容积率建筑面积约9 .72万平方米，预算总投资约16亿元，计划2017年竣工。项目主体广州港集团依托广州地区港口航运业基础，引入国内外大型远洋班轮公司和港航业企业，集聚珠江三角洲物流航运、信息服务、港口贸易及与港口业务有关的金融保险、船代、报关等服务，将打造成为华南区域性的港航要素聚集中心。

　　保利中誉广场

　　类型：旧厂全面改造项目特点：全区首个全面建成的改造项目

　　项目改造前身是闲置的黄埔区旧体育馆，位于大沙地中心城区多条地铁交会上盖，用地面积1.14公顷，总建筑面积0.62万平方米，区位及交通优势明显，但土地使用效率和效益较低。作为广州市第一个根据“三旧”改造政策批复实施的旧厂改造项目，由黄埔区国资企业润埔公司与保利地产集团合作开发建设。

　　通过旧厂改造，项目建设成黄埔片区最现代化、智能化的地标性综合大楼，打造集政务服务、商业办公和体育休闲等功能为一体的临港生产性服务业的总部基地。项目总建筑面积7.3万平方米，已于2012年12月开工建设，目前已竣工交付，完成固定资产投资4亿元，成为满足现代产业体系要求，符合黄埔片区经济社会转型方向，具备较强辐射功能的重要载体。主要服务对象为政府部门及金融、电子商务、港航服务等企业总部。

　　万科黄埔仓

　　类型：旧厂全面改造项目特点：城市更新与产业转型融合

　　该项目前身是简易的低层厂房，总建筑面积1.36万平方米，容积率只有0 .5，闲置率达20%，每平方米月租金价格不到18元，产业业态较为低端。改造后建成总建筑面积12.84万平方米的产业办公楼、人才公寓和创客公寓，容积率达4.0，每平方米月租金超过50元，目前已竣工。

　　在改造过程中，政府精确主导把控产业定位，该项目策划旧厂改造报批之初，黄埔区城市更新、发改、科工商信等部门及早介入，结合黄埔片区的资源禀赋和产业规划，引导改造企业往“港航服务+电子商务”双龙头发展，将项目打造成为结合“互联网+”产业概念的临港经济及跨境电商总部基地。在区各职能部门的共同努力下，该项目已申报成为广东省首批“互联网+”小镇，广州(黄埔)国家电子商务示范基地分园区，国家电子商务标准化园区试点单位。目前，已有多家互联网企业进驻办公，占全部租户比例超过80%。