链家：广州二手楼市节前交投仍活跃 成交量高位略调

　　总述：日均网签保持高位，土拍7宗吸金近百亿

　　2017年1月经中介行促成的二手房网签量为9688套，环比下降21.7%，同比增长67.5%。1月份恰逢传统春节假期，剔除假期因素，日均网签量约为373套/天（按26日计算），为2016年以来第三高，仅次于2016年12月的399套/天及2016年9月份的401套/天。根据广州链家成交数据统计，1月全市二手住宅均价为25721元/平方米，环比上涨3.0%，同比上涨19.6%。

　　1月13日，广州集中推出7宗土地，吸引了多家房企大鳄参与竞买。从现场情况来看，开发商拿地更趋于理性。多数地块皆以底价成交，荔湾广钢新城地块楼面价为2.15万元/平方米，7宗地成交金额近100亿元。当中竞投激烈的当数番禺官堂地块，最终成交总价为18.7013亿元，（配建拆迁安置房22150平方米），楼面价为33661元/平方米。此外，从化地块的楼面价也达到7987元/平方米。

　　表1：2017年1月13日广州土地拍卖结果

　　1、成交量：日均网签保持高位，二手房市场活跃

　　据广州链家监测阳光家缘中介网签成交数据（不含买卖双方自行交易数据）显示，2017年1月全市11区二手住宅网签9688套，环比下降21.7%，同比增长67.5%。1月份恰逢传统春节假期，剔除假期因素，日均网签量约为373套/天（按26日计算），为2016年以来第三高，仅次于2016年12月的399套/天及2016年9月份的401套/天，而超过8月、10月、11月，显示1月份广州市二手房市场活跃仍处于高位。

　　图1  2016年1月-2017年1月广州中介日均网签宗数（单位：套）

　　数据来源：阳光家缘，广州链家研究院

　　分区域来看，1月各区域网签量全线下降，黄埔上月增幅最大，而本月却环比降幅最大，从12月份的388套降至1月份的219套，减少43.6%，番禺是本月网签量唯一过2000套的区域，环比下降17.6%至2070套；网签量过千套的区域有三个，分别是增城（1530套）、海珠（1084套）、天河（1082套）；白云网签量环比下降28.2%至970套，花都是网签量下降幅度最低的区域，环比下降2.5%至852套，仅比上月减少22套；越秀网签量为608套，较上月减少239套，是近几个月的低位；从化与荔湾网签量旗鼓相当，网签量分别为530套、504套，环比分别下降28.0%、24.7%；南沙网签量为239套，环比下降11.8% 。

　　2、成交价：供需关系仍然趋紧，大多区域均价上涨

　　根据广州链家成交数据统计，1月全市二手住宅均价为25721元/平方米，环比上涨3.0%，同比上涨19.6%；套均总价为203.7万元，环比下滑1.6%，同比上涨14.9%。据链家数据显示，1月份，无论是放盘量还是新增客量，均较旺季有所减少，但二手房客盘比仍保持4.4：1，已是连续五个月维持在高位水平。

　　图2  2015年12月-2016年12月广州二手住宅成交价格（单位：元/平方米，万元/套）

　　数据来源：广州链家研究院

　　选取2016年12月及2017年1月均有成交，且面积段在同一区间的个盘比较发现，成交价格上升占比明显增加，其中个盘价格上升占比六成以上的包括有海珠、荔湾及增城，而个盘价格上升数量最多的前三甲分别是白云、番禺、海珠。

　　表2：各区域成交个盘价格上升及下降个数占比表

　　3、成交特征：中小户型成交持续攀升，一次性支付占比创新低

　　链家交易数据显示，随着下半年广州二手房价格持续上行，买家购房面积呈现收缩状态，90平方米以下的中小户型单位成交占比持续上升，2017年1月占比约为72.1%，比2016年7月增长近10个百分点；而90-144平方米及144平方米以上两个面积段的占比均呈现持续下降，2017年1月90-144平方米面积段成交占比约为24.6%，比2016年7月下降7.5个百分点；144平方米以上面积段成交占比约为3.3%，比2016年7月下降2.3个百分点，显示中、大面积高总价单位承接力不足。

　　图3  2016年7月—2017年1月成交面积段比例表

　　链家研究院数据显示，自去年年初开始，由于信贷额度充足、利率及利率折扣均较低，贷款购房占比持续高位，均位于8成以上，一次性支付占比持续低位运行，由于去年年末，银行一度停止进行贷款，促使部分买家转为一次性支付，12月一次性支付占比上升至17.7%，进入1月份，一次性支付比例急速下降，冲破15%降至14.3%，成为广州市历史新低。

　　图4  2016年1月-2017年1月广州二手房客户一次性付款比例

　　数据来源：链家研究院

　　4、2017年政策稳中微调，宅地供应计划明显增加

　　1月份的广州市政府工作报告中提出：一是保持政策的连续性与稳定性；二是持续加大住宅用地供应量；三是让房价有一个梯度，给消费者更多元的选择；四是加大保障性安居工程住房提供的力度，同时构建购租并举的住房体系。

　　广州链家研究院分析，“保持政策的连续性与稳定性”有助于广州楼市的平稳健康发展，由于广州楼市消费在四个一线城中仍较理性，再收紧的可能性相对较低，更多的变数在房贷方面。合理增加住宅用地供应，盘活城市闲置和低效用地。之前公布的未来三年将新增供应1158万平方米商品住宅用地，其中2017年计划供应389万平方米，较2016年实际供应量增加近50%。若按平均容积率2.5，套均面积100平方米推算，389万平方米的商品住宅用地可提供约9.73万套的新房，应可有效满足新房市场的潜在需求。