央企退房真相调查：不会从根本上缓解高地价高房价

　　6月29日，央企中粮以24.4亿元的价格拍得上海浦东新场宅地，楼板价38300元/平方米，溢价率236%。

　　6月30日，国企奉贤发展以17.22亿元的价格拿下奉贤区南桥新城地块，楼板价36485元/平方米，溢价率240%。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，2016年8月份，全国单块土地超过10亿元的地块累计共有45块，其中溢价率超过100%的高达30块。

　　12家千亿房企，央企占三分之一

　　如此局面，身份特殊的央企融资成本低是原因之一。

　　以黑马信达地产为例，母公司为金融界巨头、隶属财政部的信达资产管理有限公司。2015年财报显示，全年营业收入81.36亿元。这一规模，相比万科，收入不足4%。信达地产在2016年的销售额翻了一倍，达到160亿元，但在房企销售200强中，仅排在98位。

　　饶是如此，2015年7月至2016年6月，信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块，其中7宗是高价地。其时，信达地产的资产负债率和净负债率分别达到83.96%和315.48%。毋庸置疑，大股东资源对于房企融资的支持和增信作用巨大。

　　此外，2016年一季度，银行信贷和社会融资宽松程度史无前例，新增贷款规模4.61万亿元，社会融资规模总额6.5万亿元，均超过或接近历史最高水平。在中央严控地方债务背景下，央企以其独特的国有资本担保、抵押物充裕等优势，获得了大规模的银行低成本信贷资金。

　　而央企在发行公司债、企业债等低成本融资过程中，其审批流程较民营房企更快捷、更容易。

　　这种背景下，地产央企们在过去一年迅速成长。

　　根据中原地产统计数据，截至2016年5月，国家电网旗下鲁能集团已在土地市场砸下超过100亿元重金，而2015年光在南京、苏州、福州三地高价抢下的4幅高价地总耗资便可达112.4亿元，2015年年新增土储近500万平方米。要知道，在2015年，鲁能地产销售额只有202亿元。

　　快速扩张后，据鲁能集团公布的数据显示，截至12月10日鲁能地产销售额破600亿元，提前完成年度目标。从202亿元到600亿元，销售额同比增长率达300%，排在2016年销售200强第20位。

　　根据克而瑞统计数据，200强中，12位千亿房企中，保利地产、中海地产、绿城中国、华润置地占了4席。排名最高的保利地产位于第5位、中海地产位于第6位，销售额达到2000亿元左右，但与万科、恒大、碧桂园的3000亿元规模也还存有一定距离。排在第9位和第11位的绿城中国、华润置地销售额则在1000亿元左右。

　　分列14位、20位、27位、28位的招商蛇口、鲁能集团、中国金茂、中国铁建的销售额在400亿-800亿元之间。21家拥有牌照的央企，还有13家销售额在400亿元之下。

　　自保之道：谁能在央企整合中占据主导

　　也有分析称，疯狂拿地正是央企的自保之道——央企之间存在相互合并的风险。

　　2015年12月底召开的中央经济工作会议，首次明确提出“促进房地产业兼并重组”。之后，地产央企的重组前赴后继，同时造就了2016年央企疯狂制造高价地的现象。在21家地产央企中，有5家发起了重组：中海、招商局、中冶、五矿、保利。比如，中海与中建地产重组完成后，再并购中信部分地产业务；招商地产因为母公司资产的注入成为招商蛇口……

　　国企改革和急剧加速的行业整合的大背景之下，拥有牌照的21家央企尚且如此，其他规模不大的央企国企呢？

　　扩充土地储备、扩大规模、增加估值，似乎成了一些还想拥有房地产业务的央企摆脱出局风险的出路——为自身获得继续开展房地产业务增加筹码，不得不疯狂举牌。

　　毕竟，如果一个央企没有充裕的土地储备，并且从企业估值的角度来看处于“弱势”，极有可能会被其他央企合并。只有做大规模的同时，获取高价地做高成本，以打消那些主业为地产的央企吃掉自己的积极性。而一旦获得更多的“话语权”，优势方也许还能够并购其他央企的“退房”资产。