广东省政府发文鼓励住房租赁 业内：租赁市场将迎新发展

　　春节假期过后，租房大潮即将来临，而对于住房租赁市场而言近日则迎来利好消息。日前，政府官网发布《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称《实施意见》），明确表示支持住房租赁消费，并出台了一系列优惠政策，其中包括允许商业用房改建为租赁住房，允许土地用途调整为居住用地、支持开发商利用已建成住房或新建住房开展租赁业务等等。

　　此外，文件还提出要“落实税收优惠”，个人出租租房，月收入3万元以下，在2017年底之前可免征增值税，租金收入个人所得税减半征收。业内人士指出，《实施意见》不仅利好“商改住”，盘活商用房存量，对业主及租客带来相应利好，也将推动房企发展长租公寓业务，加快住房租赁市场的扩大。

　　住房租赁允许“商改住” 个人“租房费”有望降低

　　《实施意见》明确工作目标，到2018年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中允许改建房屋用于租赁。允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

　　这意味着，商业用房比如公寓、厂房、写字楼等都可改为租赁住房，水、电、气的费用也向住房靠拢。合富房地产研究院院长龙斌分析指出，过去商用房在二手房转手时受商业水、电、气等影响，往往跟同等地段的住宅价格差距较大。允许改建房屋用于租赁，这对于商用房和商用性质土地属于利好，对于盘活商用房的存量，去库存有一定好处，也可以增加保障类住房的供应。

　　此外，《实施意见》还明确，落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策，对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

　　广州链家研究院院长周峰表示，若按省的红头文件去执行这个细则，租赁税费成本有所减免，是可以对按规定合法报备的小业主带来利好，如果原来是由租客承担这个成本，租客也乐意看到自己的支出有所减少。但这个政策对原来一直不参与报备的业主或租客来说，没有直接的影响。能否引导更多业主自觉报备出租房源，则需要主管部门作更多方面的宣传和监控。

　　鼓励房企开展租赁业务 长租公寓显现庞大市场

　　值得注意的是，《实施意见》在鼓励发展住房租赁，不仅包括建成、库存的商业用房，还包括在建的商业用房，这在一定程度上刺激了开发商建公寓出租运营的积极性。

　　其中在鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务方面，《实施意见》将支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

　　作为一线城市，广州外来人口众多，再加上庞大的高校毕业生群体，住房租赁业务拥有巨大的市场，在广州除了有不断进行扩张的老牌公寓You+国际青年公寓、魔方公寓，以及后起之秀她寓、52团租外，已有不少房企开始涉足租赁市场。

　　据房掌柜了解，万科在战略转型升级当中已将八爪鱼战略伸向长租公寓市场。从2014年接手长租公寓，到去年首个泊寓品牌在广州落地后，万科要在未来3年内，在广州拓展为有5万套规模的青年长租公寓，在规模、产品、服务各方面领跑，成为行业标杆。

　　广州泊寓总经理张成皓向房掌柜透露，受益政策推动，万科未来预计会将更多自有的资产作为的租赁项目放到市场，重资产在房源中的占比会有所提升。

　　而广州万科助理总经理喻敏锋则表示，近两年长租公寓行业发展非常快，巨大的市场蛋糕背后也意味着万科的拓展之路会有越来越多的竞争者。

　　在去年，世联行也紧随其后打响公寓品牌，其旗下的红璞公寓正式进入广州市场。此外，刚打进广州市场的龙湖地产也正式涉足长租公寓，计划3年内实现长租公寓300处。

　　从6年前出租房行业还是“脏乱差”“没人管”，到酒店、地产、资本等行业各路人才争相涌入，各路大鳄各地分羹，2016年中央出台5个利好红头文件，这一开年又出利好消息，You+公寓创始人刘洋表示，长租公寓市场将迎来一个好头。

　　张成皓认为，广东省的发文应该是去年国办39号文在我省的政策落地指导文件，对房屋租赁的企业是大利好，对一些不清晰的政策进一步明确，有助于市场内的经营者更加规范。

　　而周峰则预计，2017年的广州住宅租赁市场将继续受公寓市场分流及部分租客转当业主的影响，住房租赁市场的成交量可能会继续走低。

　　附：《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》原文