中介协会：春节前后 经理人认为楼市将持续淡季模式

　　关于中介协会经理人指数

　　· 指数总体表示行业经理人对我市下月二手房交易市场景气程度的预测。

　　· 指数是根据全市各区约800名具有多年从业经验的店长/经理人，对成交量、成交价、去货速度、消费者入市意愿以及从业人员数量等5项指标的预测情况综合加权计算。

　　· 指数以50为分界点。指数越高表示经理人越看好市场；反之表示市场越低迷。如成交量指数为55，则代表55%的经理人对后市有信心，45%的经理人信心不足。

　　一、经理人指数：适逢春节淡季，经理人看跌增多

　　二、经理人观点：2017年楼市平稳涨幅放缓，学位房、外围地铁盘及改善型需求是关键词

　　2016年12月的中央经济工作会议明确了2017年楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。迈入2017年，在中央以稳为主的基调下，二手楼市何去何从，前线经理人有以下的大胆预测：

　　1、2017年楼市较为平稳，上涨的幅度将有所放缓。2016年底楼市调控政策频出影响市场导向，将在一定程度上抑制楼市，经理人预测2017年二手住宅成交量较2016年较为稳定，成交价稳步上涨，但上涨幅度有所收窄。

　　2、外围区域二手成交发力。经理人认为外围区域的优势逐渐凸显，一方面，中心区域房价居高不下，而外围区域供应充足，价格相对实惠；另一方面，外围区域配套逐渐完善，一是投入教育资源，新增多所学校，二是2016年底萝岗、番禺的两条地铁线正式运营，而2017年预计再有四条通向近郊区的地铁开通，这将带动客源外流。

　　3、刚需型买家占据主导地位，改善客带动成交面积向上偏移。 2016年二手交易中60-90㎡户型成交占比37.28%，经理人认为刚需中小户型依旧会占据市场主导地位。而改善性需求方面，由于受到二孩政策的持续影响，中大户型的需求呈现稳中上涨的趋势，成交面积将有所向上偏移。

　　4、一手楼盘供应不足，推动购房需求流向二手楼市。经理人透露，2016年广州去库存成效明显，尤其是土地资源较为稀缺的中心区域，一手楼盘供应不足，新房均价不断攀升，将促使越来越多的需求流向二手市场。

　　5、学位房依旧受热捧。经理人表示，名校扎堆的老城区，教育资源都比较丰富，深受家长的喜爱，其学位房资源优势难以被其它区域代替，预计2017年学位房成交依旧火热。

　　▪ 广州裕丰咨询顾问有限公司，吴云辉，农讲所板块

　　“学位房成交较为稳定，80㎡以上三房单元将逐渐成为主流。”

　　预计2017年二手楼市将延续2016年的火热成交。虽1月临近春节，成交量不如去年12月，但还是保持在较高水平，特别是老城区因学位房的优势，有部分家长从去年年底已开始寻觅学位房，为5月的入学报名做准备，所以市场需求量一直较为稳定。2016年60-70㎡两房单元成交最为活跃，预计2017年成交面积在二孩政策的持续影响下会向上偏移，80㎡以上三房单元逐渐成为市场主流。另外，2014-2015年受到电商低佣金的影响，分流了一部分客源，现在冲击逐渐变小，成交量也有所回温。

　　▪广州市乐而居房地产中介有限公司，陈浩君，西关板块

　　“政策频繁出台可能性不大，小三房电梯楼需求活跃或将涨价。”

　　预计2017年成交量趋于稳定，成交价有所上涨，但涨幅趋向缩小，主要因为2016年的市场导向以去库存为主，目前多个区域的去库存成效明显，同时政策风向转向维稳，将带动成交量趋于平稳。另外，今年政策频出的可能性较小，主要取决于第一二季度的成交量价情况，如第一二季度楼市涨幅过大，则可能在第三季度出台相应的房贷或者税收政策。

　　板块主要以刚性需求为主，两房楼梯楼成交最多。由于一手楼货量紧缺同时价格高企，二手楼性价比相对较高，因此预期二手住宅成交将进一步活跃，特别是小三房的电梯楼单元，市场需求量较大，预计今年该类住房价格有所上涨。

　　▪广州市胜逸房地产代理有限公司，刘文君，金沙洲板块

　　“预估房价涨幅放缓，三房将持续畅销。”

　　回顾2016年，部分二手楼价格涨幅高达30%，一些受限购影响的客户陆续获得入市资格，带动成交量有所上涨。2017年整体经济较为平稳，预计二手市场行情较2016年差，成交量较为稳定，成交价涨幅有所缩小，预计在10%左右。

　　板块有九成客户为刚需客，投机性质购房比例相当小，预计今年三房及大三房将持续畅销，以刚需为主的金域蓝湾及保利西海岸依旧是热点楼盘。