易居：70城房价环比增幅再收窄 同比增幅正构筑顶部

　　一、12月房价环比增幅回落

　　1．房价环比增幅继续收窄

　　易居研究院根据国家统计局2017年1月18日公布的《2016年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2016年12月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.3%，相比11月份0.6%的增幅有明显回落态势。70城房价在2015年5月份顺利完成止跌反弹的过程，而后保持上涨态势。在2016年5-6月份增幅收窄的基础上，7月份呈现持平态势，而8-9月份继续攀升。到了10-12月份受政策调控的影响，房价环比增幅出现明显回落。

　　在连续15个月同比下跌后，2015年12月房价首次出现同比正增长。2016年1-11月份增幅处于不断扩大的态势，到11月份增幅为10.8%。到了12月份则保持持平。同比增幅曲线正在进入构筑顶部的阶段。

　　2．房价上涨的城市数量继续减少

　　根据国家统计局的数据，与11月相比，2016年12月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有20个，上涨的城市有46个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高增幅为1.2%，最大跌幅为0.4%。而在11月份环比价格变动中，最高增幅为2.1%，最大跌幅为0.4%。这反映了12月份房价最高增幅在收窄，最大跌幅基本持平。观察近五个月的数据，12月份房价上涨的城市数量继续出现减少态势。

　　3.三亚房价最“高调”，丹东跌幅最大

　　国家统计局数据显示，2016年12月份，70个城市中，有50个城市房价上涨或止跌。其中三亚、重庆、扬州、韶关和哈尔滨五个城市的房价环比增幅最大。当然，包括南宁、泉州、湛江、广州和西安的增幅也较大，位列前10位。

　　在此前几个月，合肥和厦门两个城市的房价较“高调”。一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。随着此类城市房地产市场的调控到来，房价涨幅开始回落。相对来说，包括无锡、长沙、郑州等二三线城市的上涨态势更明显，此类城市控制房价的压力也开始增加。到了11月份类似泉州、扬州等三四线城市房价上涨幅度更大。而类似杭州、深圳等城市则成为跌幅较大的城市。到了12月份包括三亚、重庆等房地产市场开始升温，房价上涨幅度相对更大。

　　下表给出了环比增幅前10位和增幅后10位城市排序。

　　4.房价同比上涨的城市数量较多

　　国家统计局数据显示，2016年12月份，70个城市中，合肥在同比增幅排行中位居首位，为46.5%。但相比上一个月47.6%的数据则有所回落。2015年下半年开始，房价同比上涨的城市数量总体处于增加态势。到了2016年8-9月份，同比上涨或止跌的城市数量均为64个。到了10-12月份均为65个。从排行中可以看出，12月份同比跌幅最大的三个城市为锦州、乌鲁木齐和牡丹江，分别为2.9%、1.4%和1.2%。

　　下表给出了同比增幅前10位城市和后10位城市的排序。

　　二、三类城市环比增幅均有收窄

　　根据国家统计局1月18日公布的《2016年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，12月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.0%、0.1%和0.4%，而11月份分别为0.1%、0.4%和0.8%。三类城市增幅均有收窄，其中三线城市最明显。

　　三类城市中，三线城市的房价增幅最大。一线城市调控政策相对紧，所以近期房价上涨态势也得到了较好地抑制，从目前数据来看总体上处于不涨不跌的状态。二线城市中，此前部分热点城市的房价上涨态势得到了抑制，但其他一些城市依然有比较明显的房价上涨现象，后续还需要积极进行调控。三线城市政策总体宽松，受一二线城市政策调控的影响，部分城市近期购房节奏总体较快，房价上涨幅度超过了一二线城市。

　　同时，12月份一二三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为27.1%、13.9%和6.2%。相比11月份29.0%、14.2%和5.8%的数值而言，一二线城市有所收窄，而三线城市则有所扩大。一线城市在此前出现连续三个月增幅收窄的基础上，8-9月份继续扩大，到了10-12月份重新收窄。二线城市总体上也呈现了见顶的迹象。对于三线城市而言，后续也要提防房价同比增幅继续扩大的风险。

　　三、二手房价格指数环比增幅有明显回落

　　根据国家统计局1月18日公布的《2016年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2016年12月份，70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.3%，目前已经出现连续21个月的上涨。相比11月份，12月份的增幅明显回落，说明房东在二手房报价方面开始放低姿态。另外，观察全年1-12月份一二手房的价格走势，能够看出增幅曲线走势基本一致。

　　与11月份相比，12月份70个大中城市中，价格下降的城市有15个，上涨的城市有45个，持平的城市有10个。而在11月份，价格下降的城市有17个，上涨的城市有47个，持平的城市有6个。这说明，2016年12月份房价上涨和下降的城市数量有所减少，而持平的城市数量有所增加。统计显示，有55个城市房价处于止跌或上涨态势。

　　四、预计上半年房价增幅将继续收窄

　　从五灯图分布来看，1-2月份全国房价处于“合理”区间，而到了3月份位于“偏热”区间，到了4月份则步入“过热”区间。5月份随着市场交易面积有所下降，房价指数环比增幅也开始回落，重新回到“偏热”区间。6-7月份继续停留在“偏热”区间。8-10月份则停留在“过热”区间。到了11-12月份则停留在“合理”区间。

　　2016年第四季度全国热点城市积极吸收调控政策效应，市场过热现象受到了明显遏制。尤其是从月度数据看，四季度各个月份限购等政策不断升级、政策不断加码，所以房价环比增幅在不断收窄，这也遏制了房价同比增幅的扩大态势。总体上说，观察70个城市的数据，我们可以看到控制房价总体上属于初战告捷。到了2017年上半年，稳定市场预期和房价依然需要各类努力。

　　房价指数预测方面，易居研究院《2016-2017年度全国房地产市场报告》认为，2017年全国70个大中城市房价将呈现上下半年不同的走势，预计上半年市场振荡式缓慢降温过程中，房价增幅会持续收窄。而到了2017年下半年，房价指数环比增幅将呈现负增长态势。预计2017年7月前后，70城房价环比增幅由正转负，也即出现短周期性质的下跌拐点。受房价指数环比增幅收窄进而下跌的影响，预计70城房价同比增幅将在2017年第一季度见顶，预计峰值为11.4%左右，其后同比增幅将步入下行通道，预计到2017年第四季度从正增长转变为负增长。