2016年广州甲级办字楼供应创新高 2017年新增供应减半

　　1月10日，仲量联行发布2016年广州房地产市场年度报告，分析广州优质办公楼、零售物业、高端住宅等多个方面。

　　其中，2016年广州甲级办公楼市场新增供应达75万平方米，创下历年新高，而超过70%集中于珠江新城。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图指出，2017年广州甲级办公楼市场新增供应将锐减，仅为2016年的一半，约30万平方米，整体供求关系将趋于平衡。

　　广州甲级办公楼新增供应创新高

　　仲量联行报告显示，随着以广州周大福金融中心、侨鑫国际金融中心和凯华国际中心为代表的优质甲级办公楼供应相继落成，不仅代表珠江新城最后一批供应高峰竣工，也促使2016年广州全市甲级办公楼新增供应创下历年新高，超过75万平方米，其中超过70%集中于珠江新城。

　　虽然大量新竣工项目的涌入抬高整体空置率，但随着优质项目提前预租率及其办公需求不断上升，全市整体空置率在经历连续三个季度的上涨后，于年末回落至11.9%。报告显示，年内核心区域新竣工项目预租率大多超过五成，位于新兴区域的项目由于仍处于市场培育期，进驻率低于预期。

　　至于租金方面，由于新增供应进入市场使得供求关系发生变化，导致新旧项目竞争变得激烈，业主方积累的租赁压力，在下半年逐步表现在更灵活的租金策略上。其中，珠江新城受影响较为明显。受此影响，全年整体租金持续放缓，经历连续三个季度表现平稳，第四季度出现环比微降，而全年则环比轻微上升0.6%。

　　马炜图预期，2017年新增供应仅为2016年的一半，约30万平，预计整体供求关系将趋于平衡。该趋势在珠江新城将更加明显，预期区域内空置率将持续下降，租金更会获得明显升幅，并将最终对全市甲级办公楼表现产生积极影响。

　　体验业态成零售物业市场主要推动力

　　2016年，大量新增优质零售物业项目陆续入市，富力海珠城、广州国金天地购物中心以及备受瞩目的天环广场、IGC天汇广州等纷纷亮相。由于供应较多的珠江新城和天河路的新优质零售物业，同质化比较明显，新项目开业率不尽理想，使得全市优质购物中心平均空置率在第四季度被推高至4.6%，较去年底增加2.5个百分点。

　　而租金则与上年度基本持平，2016年第四季度广州优质零售物业整体平均租金环比及同比仅分别上涨0.2%及0.7%。其中，传统商圈的老龄购物中心对年轻消费者的吸引力日渐下滑，导致租金压力加大。

　　值得一提的是，在过去的一年里，体验类行业（包括餐饮行业）仍旧是租赁需求的主要推动力所在，优质零售物业中规划给此类用途的空间普遍有较高出租率。

　　“在电商的压力之下，以及消费升级的背景下，中低端服饰零售实体店铺竞争力大幅下降，因此不少购物中心都进一步积极地进行调整，吸引更多体验类的租户进驻，通过为购物者提供良好的整体购物体验，吸引他们前来消费。”仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明如是分析道。

　　郭伟明还透露，预计未来一年广州市场将出现约30万平方米的新增优质零售物业面积，由于这一波新增供应体量不小，再加上2016年第四季度的三处新增供应尚需时间消化，预期2017年的空置率不会很快下降，而是会逐步降低至3%-4%，而租金增幅则甚微。

　　住宅市场过热 引来政府调控

　　2016年低利率、降契税、营改增等政策层面利好，刺激观望者入市，使普通住宅市场和高端住宅市场的需求大幅升温，春节之后便进入了“量价齐升”的快车道。直至第四季度，政府为了防止市场过热及维持房价稳定而加大了对高端住宅的调控力度，网签和新推盘量受到影响。

　　然而由于前三季度楼市成交较为火热，使得2016年全年广州全市新建商品住宅签约12.77万套，相比2015年全年上涨37%。高端住宅方面，2016年新推盘套数仅为2015年的一半左右，但全年销售却达到2686套，仅同比下降17%，而价格则同比上涨15%，其中前三季度平均涨幅更是达4%。

　　在一手高端市场整体供应不足和需求迅速增长下，供不应求的市场环境致使大量需求转移至二手高端住宅市场，推动其价格全年涨幅高达近20%，其中前三季度平均涨幅达5%。但是随着第四季度政府调控力度的加大，即使改善型需求未受太大影响，市场活跃度的下降依然令市场氛围开始降温，因而第四季度高端住宅一二手价格涨幅均收窄至3%左右。

　　高端住宅租赁市场方面，珠江新城需求持续稳定。受买卖市场交易活跃影响，可租房源有所减少，业主提价信心得到增强，平均租金在2016年一年内快速上涨，并带动全市高端住宅租金同比增长9%。

　　“预计2017年广州市政府将加大楼市调控力度，但调控将主要以行政手段实现，出台更严厉的限购政策的可能性则较低，”仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，受政策层面的影响，预计2017年一手高端住宅的销量将较2016年出现一定程度的下滑，而价格则仍能保持全年6%-9%的增长。