算法不同房企销售业绩存差异 未来联合开发趋势将会增多

　　随着2016年画上句号，房地产市场各大年终成绩单也陆续出台，而近期万科、保利在广州房地产行业销售龙头之争，由于销售权益额和流量销售额的统计方式不同，导致两家房企排名不同而引起热议。值得一提的是，权益销售金额核算是对涉及到一些房企对联合开发的项目进行权益额来分摊销售额，业内人士指出，对于未来拿地成本不断高企，房企联合拿地或通过收购并购进入市场的趋势增多，在销售核算方面或会存在多样性和复杂性的情况出现。

　　算法不同

　　房企合约销售及权益销售存在差异

　　随着2016年的结束，各大房企的全年成绩单也纷纷出炉。在广州市场上，由于存在销售权益金额及销售流量金额的数据核算不同，导致万科、保利两大房企在广州销售业绩的排名也有所不同。

　　其中根据销售流量金额排名，保利地产以193.19亿元销售金额问鼎广州市场冠军。但根据销售权益金额进行排名，则是万科以177.84亿元排名第一，保利以175.17亿元屈居第二。

来源：克而瑞2016年广州房企销售流量金额排行榜

来源：克而瑞2016年广州房企销售权益金额排行榜

　　据统计口径不同，导致房企在广州市场的销售排名也有不同的结果。据悉，流量销售额是指房企操盘口径的销售业绩，其数据来源涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据，作用是衡量房企的项目操盘和管理能力。

　　而权益销售额则是指房企在所有的房地产开发项目中所占股权对应的销售业绩，只包含商品房销售数据，不包括物业租赁及管理、酒店经营、物业服务等产生的收益数据，作用是用于衡量房企的资金运用和投资布局水平。

　　行业准则

　　合作项目业绩算入操盘方

　　数据最大的争议便是部分楼盘项目的权益分配问题，由于这些项目是由两家甚至多家房企共同开发，统计销售流量则是以操盘方进行数据结算，而权益销售统计方式以合作项目销售业绩按各个房企不同持股比例进行分配业绩。

　　其中保利方面表示，如果只按照权益来计算，不管操盘方，只要有入股，都平均分配业绩。而行业内所有的排名算法，都是按照流量数据来计算的（谁操盘算谁），这是行业内的准则。

　　对此，阳光城集团广州公司总经理刘煜也表示，一般而言，对于多家房企联合开发的项目，其销售业绩均是按销售流量金额去进行核算，也就是按操盘方来进行计算。

　　在广州市场上，不少项目均有两个或多个房企共同开发。其中在去年更新股东阵营和团队的超级大盘亚运城，随着富力退出，股东由五变四，其中碧桂园和世贸联合操盘，世贸负责整体运作，碧桂园负责总体营销。实际上，世贸负责招商运营部分，而碧桂园则接手操盘。若按行业内标准的流量数据来计算，亚运城在去年更换股东后新推出的“5号组团”项目销售数据则算在操盘方碧桂园手中。据悉，根据各大研究机构公布数据显示，在广州住宅市场成交金额上，碧桂园135.84亿元排在榜首。

　　为保规模

　　房企合作项目业绩或会重复计算

　　除了按操盘方来进行计算外，也有相关人士提出质疑：如果合作项目都全算成合作双方的销售金额，那么房企的销售金额统计就会远高于广州楼市销售总额。

　　房掌柜调查发现，其中由龙湖集团和首开控股联合开发的龙湖首开天宸原著，从龙湖地产和首开控股发布的业绩报告显示，均各自统计龙湖首开天宸原著项目的销售业绩。此外，包括由中国金茂和金融街控股联合打造的珠江金茂府也是如此。

　　“一般来说房企在项目销售数据的公布方面，并不会主动从股权的持有比例来进行核算。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，房企很少会算权益的销售金额，这样做从直观角度看，会压缩房企潜在的销售目标。所以在争规模第一的时候，合作开发的项目实际上会重复计算两次。

　　未来预测

　　房企合作趋势将使销售核算呈现多样性

　　随着土地成本的不断上升，如今两家甚至多家房企共同拿地开发已成为行业中非常普遍的现象。

　　以广州市场为例，去年年末上演的土地竞拍大戏中，其中刷新广州楼面地价的白云新城宅地，则是由龙湖地产和首开控股联合竞得，折合楼面价高达45469元/平。业内人士指出，高价地对房企开发来说有一定压力，通过合作可分散市场风险、减轻资金压力。

　　克而瑞地产研究报告指出，2016年销售权益小于90%的房企的比重达到了34%。也就是说，超过三分之一房企采用合作开发、轻资产运作等开发模式。未来，越来越多的房企会采用合作开发模式，房企整体销售权益将呈下降趋势。

　　业内人士指出，房企拿地方面以联合开发等方式进行，自然也会引起潜在投资收益划分方面的各类问题。包括前面提及的数据重复统计，以及股权变更是否对应相应的收益份额等。后续也会因为联合开发的方式使得此类销售核算更加具备多样性和复杂性。

　　克而瑞方面表示，随着房企小股操盘、合作及代建项目不断增多，权益占比下降将成为趋势。与合约销售额相比，权益销售额能更真实反映房企的资金运用和战略把控水平，对行业从业者和投资者更有参考意义。

　　严跃进则表示，通过权益销售金额进行核算更多的是研究机构的一种创新，当然也可以作为一种新的测算方式。而从现金流角度测算的方式来说，有部分房企会通过现金回笼而不是单纯房屋购房协议签署为标准进行统计，则更为客观。