2016年广州一手住宅市场量价齐升 业内：楼市调控或加码

　　2333亿网签金额、1401万㎡网签面积、12.77万网签套数、9个月月网签破万套……2016年，广州楼市成交持续走热，接连创下多项记录，并为广州楼市树立新高度。

　　回首2016年广州楼市，真可谓一路高歌，较为宽松的贷款政策、旺盛的购房需求以及补涨的需求，使得2016年广州楼市表现热闹。相对于其他城市忙着收紧政策，持续执行限购限贷政策的广州楼市仍保持量价齐升态势。

　　随着2016年的过去，2017年广州楼市又将迎来怎样的局面？业内人士表示，2017年广州楼市将呈现稳中有升态势，而受高地价影响，广州楼市调控或进一步加码。

　　2016年广州住宅市场一路高歌 创多项历史记录

　　回顾2016年全年，广州全市一手住宅共网签127719套，对比2015年同期（92303套）上升38.4%；网签面积1401万平方米，对比2015年同期（1074万平方米）上升了30.1%，网签金额达2333亿元，同比2015年的1630亿元上涨43%，均创下历史新高。

　　事实上，今年以来，受较为宽松的贷款政策、购房需求旺盛、补涨需求等因素影响，使得广州楼市成交持续走热。

　　特别是进入3月以来，广州楼市每周网签量基本都在2000+套，周成交的不俗成绩，使得月网签较为理想，除淡季7月仅录得9981套网签量外，2016年全年广州一手住宅网签有9个月成功破万套。房掌柜查阅自2010年以来的广州楼市数据显示，月网签量过万的情况并不多，除2010年9、10月，2012年12月、2013年1月、3月、2015年12月外，一年内月网签量破万套最多的就是2016年。

　　值得一提的是，10月网签破1.4万套，比9月的13670套还多出数百套，对比“红五月”的12906套网签量更是多出1718套，达今年月网签最高值。而9、10两月的网签量达28294套，比上半年的小高峰（5、6月）夺得的23999套网签量多出4285套，使得2016年广州楼市“金九银十”显得成色十足。

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　　成交量上扬，库存周期则持续下降。在2016年年初，广州楼市的主题还是如何去库存，到了年底，广州楼市主题已逆转为如何补充库存，如黄埔等区年初还是库存去化时间较长的区，年底已经成了库存紧缺的区。

　　外围区域占主导 “东大仓”贡献四成业绩

　　从区域来看，2016年全年广州全市十一区共5区网签量破万套，分别为增城、黄埔、花都、南沙以及番禺。其中增城以32361网签量拔得头筹，网签面积达342万平方米，网签均价10926元/平方米；黄埔则以23948套网签量排行第二，网签面积达239万平方米，网签均价16165元/平方米；网签17089套的花都则排行第三，网签面积达183万平方米，网签均价11095元/平方米。

　　尽管2016年牛奶厂板块、广钢新城、广纸片区、同和板块等片区为中心区输出不少货量，但由于基数相对较小，2016年广州住宅市场仍占外围区域占主导。数据显示，2016年外围区域（增城、番禺、花都、南沙、从化）网签面积达916.8万平方米，占全市65%，而网签套数达84359套，占比66%。

　　而中心区（天河、越秀、荔湾、白云、海珠）网签面积为483.8万平方米，网签套数为43360套。其中，素有“市区货仓”之称的黄埔为市区贡献近5成；而凭借珠光御景壹号（1700套、20.6万平）以及中海花湾壹号（1286套、13.7万平）、葛洲坝保利曼城（745套、6.9万平）等广钢新城楼盘的热销支撑的荔湾区也以8173套网签量、92万平网签面积为市区总网签贡献近2成。

　　不得不提的是由增城和黄埔组合而成的“东大仓”，一个是全市成交大户，一个是市区货仓，两个区网签套数高达56309套，网签面积达581万平方米，为全市贡献业绩超4成。

　　全市一手住宅均价突破1.6万/平方米

　　网签量上扬、库存较少，价格自然上涨。网签均价从年初时均价1.5万/平的水平线上涨至年底的1.7万/平。

　　2016年全年广州一手住宅网签均价则为16656元/平，对比2015年同期的15178元/平上涨9.7%。

　　在2014年、2015年持续徘徊在1.5万元/平方米的房价水平后，广州房价终于攀上1.6万元/平方米。涨幅方面，相比2015年只有1%的涨幅，2016年广州房价的涨幅（9.7%）要高一些，而与网签面积和网签套数涨幅相比，房价涨幅显然不算高。

　　合富房地产研究院顾问黎文江分析道，广州房价相对平稳增长的主要受多方面因素影响。首先，广州调控政策有预见性，监管体系较完善，阻挡了外来炒房者恶意拉高房价；其次，广州土地充裕，开发强度低，只有23.8%，土地供应的可持续性好；再者，成交价格低的外围区域一手房占主导，进而拉低广州整体均价；另外，广州一、二手房成交量持平，减轻了一手房供不应求，推升房价上升的压力；此外，广佛交界南海、顺德等佛山地域承接了广州常住人口每年200万平方米以上的购房需求，减轻了广州每年庞大的新增住房需求。

　　业内人士：2017年广州楼市调控或加码

　　2016年广州楼市成交大年，突破多项记录，并为广州楼市树立新高度。进入2017年，新高度是否会被再一次刷新，广州楼市又将迎来怎样的局面？业内人士普遍认为，广州楼市将呈现稳中有升态势，而受11月两场土拍大战呈现的高地价影响，广州楼市调控或进一步加码。

　　广州同创卓越总经理赵卓文表示，2017年广州楼市将呈“稳中有升”态势。“2017年广州房地产市场的投资行业将受到抵制，从严的限购政策将持续，抑制“炒楼”的金融、财税政策将收紧。因而2017年广州楼市成交量将较2016年有所回调，价格将有所上升，成交均价将在18000元/平方米至20000元/平方米之间。”

　　“广州楼价将继续补涨，全年或涨20%。”方圆资产管理首席市场分析师邓浩志表示，广州涨幅远远低于北上深和一批二线城市，以广州的人口、经济和城市地位，这种差距是不可能长期存在的，资金会把这个价值洼地填平，把差距缩小，此外，土地盛宴已经大大提升了市场预期，加上库存紧缺，许多板块房价近期其实已经开始新一轮启动，按当前的补涨速度，全年涨幅将在20%或以上。

　　值得一提的是，2016年年底出现的高地价将助推房价上涨，广州楼市调控或进一步加码。

　　邓浩志预测，2017年一季度末广州楼市调控明年或加码，“认房又认贷”的政策或将重出江湖。“土地盛宴虽推高市场预期，但毕竟接近年底的传统淡季，所以广州楼市或还有3个月左右的稳定期，由于广州本来调控政策没有加码，所以年后房价极有可能开始新一轮攻势，若房价暴涨，新一轮调控可能难免。如果再次祭出限价或限签，价格‘稳定’就无需加码调控。”

　　而在2017年1月5日召开的广州市政府工作报告会上，广州市长温国辉市长表示，未来广州要合理增加住宅用地供应，盘活城市闲置和低效用地，发展住房租赁市场，完善多层次住房供应体系，加大调控力度，合理引导住房消费，保持房地产市场平稳健康发展。