中原地产：稳健环境成交持续高位 未来价格平稳上涨

　　2016年广州一手住宅网签成交128352套，相当于月均售出10696套房子。面积1415.10万㎡，比2015年增加32%，比2014年增加69%，是近几年中成交量最高的一年。

　　量高位平稳，旺季续旺，淡季不淡

　　不但成交量创历年高位，同时也是销售量超过1万套、销售面积超过100万㎡的月份最多的一年，且成交量除了2月春节因素影响减少明显，其他月份保持高位稳定状态，即便往常淡季的3、4月或7、8月，淡季表现都不明显。成交套数少于1万的，仅4个月，成交面积少于100万㎡的仅3个月，而且其中两个月仅差毫厘。回看历史，除去今年，2010年至今，成交量超过1万套的月份，仅发生过在2010年9、10月，2012年12月，2013年1月。

　　受3.25政策影响，上海、深圳3月成交量冲高后4月急速回落，国庆期间政策加码，深圳成交再度下滑至低位，上海则在8月已明显萎缩，广州国庆后的成交量下降，主要是国庆高峰后的合理回调，但仍保持高位。广州从去年第二季度起，政策环境稳定不变，楼市成交的活力，来源于庞大的刚需，因而对比之下，更显广州市场的成交量高位稳定。

　　全年均价16590元/㎡，涨幅9.95%，与过往政策年相比，充分体现市场的活力与健康

　　相较2015年对比2014年楼价基本无变化的情况，今年楼价上涨了近10%。然而，近年来楼价涨幅最大的一年，并不是今年，而是2014年。2014年成交量萎缩，源于2013年底限购令升级，市场急速降温，更多表现为一群蠢蠢欲动的准置业者被紧急限购：想买都不能买，致使政策来临前的两个月成交量爆发。同时2013年开始执行的限价限签政策，刚好在2014年初终止，真实的成交价浮出水面，价格表现出明显的上涨，于是有了大众的认知：越调越高。

　　今年的价格上涨是在成交量高位，市场活跃的基础上产生的，充分体现出市场的活力，以及市场供求调整下出现合理的价格上涨。毕竟一个正常健康的市场，如果成交活跃，但成交价格出现下滑或停滞，反而不是好现象。

　　全年价格波动幅度小，上半年价格基本维持1.5万线，下半年补涨模式启动

　　细看今年各月的均价，1-5月除了2月因春节原因出现成交结构性因素导致的价格提升外，其他月份价格都在1.5万以上而未超过1.6万，在6月价格就开始突破了1.6万，此后一路在此价格线之上了，并且在成交最旺的8-10月价格超过了1.7万，即在2015年第二季度开始逐步走旺的楼市下，来到2016年中才开始补涨。即便如此，全年的价格幅度是在15275-17882元/㎡之间，与全年均价之间的波动幅度-7%～8%之间，价格波动幅度小。

　　对比四大一线城市，即便广州全年均价升幅接近10%，不过除了价格变动平稳之外，同时仍然是价格洼地，而且其他三个城市，价格波动明显，如深圳最高价与最低价相差33%，上海相差46%，北京也都相差29%，广州只有17%，幅度如上所述在-7%～8%，并没有北上深的大起大落。

　　最供不应求的一年，价格为何如此淡定？

　　今年，广州的一手住宅市场其实是近年来最供不应求的一年。根据中原研究部监测，2016年全年一手住宅新批预售97878套，992.30万㎡，较去年减少不到5%，其实不算供应低位。不过自2015年第二季度起楼市开始升温，成交量继续走高，已经扭转了2014年供过于求的局面，而供求缺口从2015年的39.19万㎡，大幅扩大到422.8万㎡。如果2015年是供求基本平衡的一年，那2016年就明显是供不应求的一年。一方面，市场走旺，成交速度加快；另一方面，开发商土地储备在减少，待开发项目也在减少，随之供应未能跟上；再者，响应国家“去库存”任务，广州积极去库存，供求关系因而产生变化。

　　不仅供需关系表现如此，库存及库存消化周期也体现出市场的渴求。去年末，全市一手住宅库存922.77万㎡，而今缩减至739.03万㎡，同比减少20%。而库存消化周期，也从去年末的9.5个月，缩短到今年末不到半年的时间。

　　我们对比同样在当时楼市政策没有加码，库存消化周期缩短到大约一年的历史中的深圳和上海做对比。去年，两个城市年末的库存消化周期，都缩短到大约半年的时间，而房价则出现暴涨；今年，广州的库存周期也出现了相同的情况，然而广州的价格上涨则相对温和。

　　如果说供求关系是影响楼价的关键因素，那么广州的楼价表现为何如此淡定？

　　首先，广州的价格温和上涨，是发生在成交量维持稳定的高位水平基础上，而维持成交量稳定的重要来源，则是庞大的刚性置业需求。众所周知，投资投机需求带动的成交量、价变动，均会大起大落，而刚需则不然。

　　同时，这一批刚需的置业人群，不少来源于3年前穗六条被临时打压的一群人，随着社保年限逐渐够期，而活跃的市场成交气氛为该部分置业者注入信心，置业安居则成为水到渠成之事。而对于深圳则是从今年才开始实行社保年限1年变3年，而后再升级到5年，政策消化期才刚开始启动，上海今年也是楼市政策加码，广州则保持不变，稳健的政策环境，给予广州楼市稳健成长的土壤。

　　再者，信贷环境上，广州对比其他三个城市，除公积金首套房首付比例2成变3成，二套房首付比例4成变7成外，其他的条件不变，而且利率也是四大一线城市中最低的一个。而北上深在商业贷款方面都有收紧。

　　综上所述，广州市场稳定的政策环境、信贷环境，为市场注入信心动力，促成庞大的刚需置业人群安居乐业，使整体成交价在成交量高位稳定的前提下，保持合理、温和的上涨，这是广州楼市健康的重要表现。

　　供求：各区均表现供不应求，越秀海珠白云因供应缺席而被动供不应求，增城黄埔虽供应放量仍未能为市场解渴

　　如上所述，2016年是近几年中供不应求最明显的一年。根据数据显示，中心六区（包含黄埔），供应缺口达144.33万㎡，外围区278.65万㎡，但从数据是外围区更缺货。不过实际上对比消化情况，中心区和外围区缺货的程度其实是相当的。而上述表格中，若供求缺口占成交面积的比例越高，也就相当于供应更缺乏、或是销售更旺，而供销比数值越小，同样也是反映供不应求的情况更激烈。从上表可以看出，中心区的越秀、海珠、白云，均是比较渴市，而上述三个区域，其实在今年有多个月份零供应，不过相对而言，这部分区域的消化速度，并不如刚需大盘撑市的外围区。

　　再来看库存情况。花都的库存量及库存消化周期为各区中最高，虽然较去年明显减少，但花都大盘撑市的特点非常明显。如广州万达文化旅游城，住宅方面今年拿了5次预售证，除最近在11月的一次，其他的货量都在1千套以上，而其中有两个月超过两千套，因而也会使花都库存激增。不过今年占据销售榜首的项目，则是广州万达文化旅游城，全年售出3146套。因而整体而言，花都仍然是供求平衡的一个区域。而再看同样供需两旺的黄埔、增城，两个区的供应量已经占全市的48%，不过成交持续畅旺，也难怪市场不断有新货补充的同时，仍然未能解决渴市的状况，库存消化周期非常短。

　　供应：增城继续为供应冠军，黄埔供应增幅较增城高，而天河供应较去年陡增

　　增城今年的新货供应仍然最多，不过随着区域发展、土地出让、规划发展等方面的原因，供应或成交区域的重心也会发生了迁移，黄埔在今年的供应增幅，比增城高。根据中原研究部统计，2015年广州商住用地出让，大部分集中在黄埔区，而该部分土地不少业已开发并于今年上市，因此也带动了黄埔楼市的供需两旺。不过从今年的土地出让情况看，增城是今年土地出让的重心，其次是花都，而黄埔的供应则大幅减少，因而预计明年增城仍然会是供应大户。

　　而天河今年的供应也相当亮眼，较去年增长291%，即4倍。根据中原研究部统计，2016年，天河区主力供应的楼盘，不少是在近两年的土地出让后而今年进入市场的，其中包括一些旧改项目，如远洋天骄（粤隆客车厂地块）、龙湖首开天宸原著、金地天河公馆、华润天合等，不但因不少高端项目入市而刷新了片区楼价，并且由该片区——奥体板块华美牛奶厂地段的发展，再进一步带动天河奥体新城周边的二手房市场。

　　成交：荔湾增长最明显，天河、黄埔、增城增长均超7成

　　成交量增幅方面，荔湾则是最起眼的区域。成交面积较去年激增137%。说到荔湾，必然会想到最近两年无论是土地出让，还是楼市成交都最热的广钢新城。而今年整个广钢新城的成交则占了全荔湾区的38%。广钢新城无疑已成为荔湾区芳村片区的价格标杆，成交量大且价格在3-4万之间，理应带动荔湾区楼价上涨。同时今年保利夺得的广钢新城地块，地价已破4万，而为何荔湾的价格却与去年持平。今年位于荔湾成交榜首的项目——珠光御景壹号，成交1694套，而网签价格17260元/㎡，环比跌63%！原因是该项目有大批的员工自购房、回迁房网签所致。

　　天河上述提到，供应的增加、市场的需求，促使其供需两旺，成交量也环比增7成。而黄埔、增城，当属近两年最热门的区域，增城继续成为网签冠军区域，黄埔紧追其后。不过其成交量高位的背后，潜藏着区域发展中的热门板块迁移。

　　根据中原研究部监测，黄埔整体成交量增幅并没有超越大市，仅为14%，但仅仅长岭居，2016年成交量则占整个黄埔的38%，而长岭居自身成交量的增长高达436%！虽然金融街融穗御府、保利越秀岭南林语已经接近销售尾声，今年的全新盘，实地常春藤、万科山景城，分别成为本年区域的状元榜眼，而在全市排名也进入了第4、5名。同时去年销售相对清淡的珠江嘉园，成交量也翻两倍。八月出让的长岭居地块，楼面地价27274元/㎡，不但刷新了萝岗楼市的新纪元，更带动天河东部一带二手成交大幅增长。

　　增城也有类似的情况。取增城2015及2016年两年的网签量TOP20项目对比，发现2015年热门的新塘，在今年的成交比例减少到17%，取而代之的则是教育城板块，从去年的11%提升至30%。而同时教育城附近一些原本去年销售较冷清的项目，突然就变成了人人争抢的宝地。不过，无论是地铁，或是教育城概念，均催生东部置业的憧憬与梦想。

　　价格：白云涨幅最明显，越秀单价仍最高，海珠成为套均最高价区域，南沙各板块利好成交量理想

　　一手方面，虽然白云一手住宅成交量因供应逐年减少而成交也随之减少，不过网签均价及套均售价领涨全市。均价30942元/㎡，涨25.7%，套均价460万，涨50.7%。今年和去年对比，成交高价盘占比提升，带动其均价及套均价格飙升。

　　而越秀打着中心区强教育资源牌，稳健环境，成交持续高位；逼退投机，价格平稳上涨。对比上述白云区千万豪宅，越秀区更偏向刚需小户型，不过即便小户型，而由于稀缺而又不可复制的教育资源，少于500万也难以入手学区房。

　　海珠在今年则是套均单价最高的区域。平均单套金额541万元/套，较去年仍然增长9%。究竟是何许楼盘令海珠成为套均单价最高区域？保利天悦延续去年情况继续成为网签冠军，而另一高端项目天誉半岛，今年网签103套，均价超过4万，这两个项目的总成交金额，则占整个海珠区金额的40%。依托滨江水景打造高端项目，仍然是广州独有的豪宅资源之一。

　　2016年，南沙的楼市表现同样亮眼。与广州其它区比，今年南沙最突出的特征，就是土地、楼市全面发力。而且与其它区重点发展某一板块不同，南沙区政府在土地出让时，区域全部板块“雨露均沾”；在一手住宅市场，同样各板块均有代表楼盘热销。2016年南沙在区域发展思路上，是全面发力，平衡发展。