欧阳捷：复杂环境下房企依旧战略为王 做好每个布局

　　但从长期的发展趋势来看，全国17个热点城市2016年合计的批准上市面积少于销售面积，显示了市场是在透支；新开工面积也少于销售面积，表明明年依然供不应求；土地成交面积转化为可建面积也低于销售面积，预示着2018年供不应求。因此，未来热点城市市场很难看出下跌的迹象，这也是房企高价抢地的原因之二。

　　值得注意的是，在房价得到抑制之后，热点城市的土地溢价率已经开始逐渐下降，土地市场正在缓慢降温，未来房企拿地要更加理性一些。

　　时代周报：近年来银根在不断收紧，融资难成为常态，面对这一环境，房企应该如何做？

　　欧阳捷：从目前整个中国的房地产金融形势来看，房企资金整体上仍然是充足的，关键是这些资金的流向存在很大差异。

　　我曾经在2013年预测，未来的房企不会超过8000家。当时全国一共有9.1万家，90%的房企会消失。2013年至今，房企的两极分化愈发明显，百强房企2017年的市场份额就会超过50%，而且每年以3-5个百分点的速度提高，中小房企的数量也呈现出明显的减少态势。

　　显而易见的是，在经济下行的环境下，中小房企的融资难度将逐渐增加，那些支撑不了的企业只能离开这个行业。

　　对中小房企而言，现在最重要的事情就是及时止损，不管是卖地、卖项目还是卖股份，将所有资产套现是绝大多数中小房企唯一的出路，而这个机会正在快速失去。

　　与中小房企在生存线上挣扎不止的境遇截然不同的是，品牌房企拥有更高的市场信任度和品牌信用度，销售资金的回笼速度更快，现金流更好，融资渠道更宽，未来发展势头更猛。

　　时代周报：银行银根持续收紧环境下，怎样的发展战略更利于房企的可持续发展？

　　欧阳捷：不同的企业有不同的特点，所以选择的战略也不尽相同，但想要长远地可持续发展，这其中也是有迹可循的。

　　首先，企业要将品质做好，品质是树立品牌信任的首要条件，一个失去购房者信任的房企是无法在市场立足的。做品质不仅仅是为了客户，更多的是为了企业自身。企业要想在未来十年、二十年甚至向着百年老店去发展，必须通过做好品质来积累良好的口碑。

　　其次，企业要不断扩充规模，且速度要快。企业快速成长需要遵循三个原则：品牌溢价率原则，通过对品质的把控和提升，将品牌溢价做出来，好品牌才有高溢价，才能提高销售利润率；资金高周转原则，综观国内百强品牌房企，能够快速崛起的企业，无一不是采取高周转的策略，资金转得越快，成长速度就会越快；高杠杆原则，要选择最适合企业的杠杆组合，在有效控制风险的前提下，杠杆加得越大，对企业的推动力就越大。

　　第三，时刻关注利润率水平对品牌房企非常重要。而想要提高利润率水平的话，城市的布局就非常重要，选择在怎样的城市布局，直接影响和决定了企业未来利润率的高低。

　　今年热点城市高价地块频现，面粉贵于面包已经成为常态。

　　这样看来，在热点城市布局不一定能够获取更高利润，在上海有些项目的利润率水平大约只有5%-6%，反观一些升值三四线城市特别是大城市周边中小城镇，利润率水平却在12%以上，远远高于一二线热点城市。

　　所以，选择正确的城市布局是决定企业利润率水平的关键所在。