广州启动旧城改造 斥资近千亿 动迁60万人!

广州旧城改造，哪里该拆哪里该建？昨日，广州市规划局正式公示了《广州市旧城改造规划纲要》(征求意见稿)(以下简称纲要)，将改造内容和盘托出，向社会各界征询意见。

纲要将旧城改造的范围限定在海珠、荔湾、越秀三个区共54平方公里范围内，将其划为一般旧城区、风貌协调区、历史文化街区和文物保护区等四类区域，一般旧城区允许提高开发强度，而文化和文物区将严格予以保护。预计整个旧城改造涉及到60万人的动迁，需要近千亿改造资金。

范围:超30年旧城 涉及54km2

根据纲要，所谓旧城，指建成时间超过30年的历史旧城，具体范围包括环市路-恒福路-永福路以南、广州大道以西、昌岗路-新港路以北、白鹅潭珠江水道(鹤洞大桥)-同德涌以东的地区，面积约54平方公里，包含越秀、荔湾、海珠三个行政区域的合围地段。

纲要将这些地区划分为4个保护控制分区———一般旧城区、风貌协调区、历史文化街区和文物保护区，分别制定改造策略和标准。

资金:全市统筹 吸引市场资本

在过去的旧城改造中，一个突出的矛盾是以各个街道或区为单位进行，将改造地块划分得过细，这将导致一些财力较弱的区域没钱改或者为了融资而大建高楼影响城市风貌。为了平衡各区域改造任务和改造资金不平衡的局面，纲要提出本次改造将采取全市统筹的模式，将改造资金和改造任务在市一层面进行分配和协调。

为了拓宽改造资金来源，纲要也提出利用市场机制多元化筹措资金，吸引市场资本的参与，提高旧城更新改造的效率，减轻政府的财政负担。改造将由市级财政安排专项资金，对于历史文化街区、历史建筑的保护和整治、旧城区公益性服务设施和基础设施建设等资金，将由市、区两级财政共同筹措和平衡。

除了改造任务和资金全市统筹之外，纲要也分别为海珠、荔湾、越秀三区制定了改造策略。

拆迁:1000万m2 涉及60万人

考虑旧城区公共服务设施的支撑能力、历史风貌保护的要求和政府更新改造财务上的可承担能力等因素，纲要确定旧城更新改造后的人口规模与现有总量持平，常住人口规模控制在200万人左右。

拆迁方面，旧城现状总建筑面积约9013万平方米左右，平均毛容积率为1.67，目前测算拟拆除建筑1050万平方米，约占现有建筑面积的九分之一，涉及人口约60万，改造资金近千亿。

拆迁建筑中，危破旧建筑973万平方米，基础设施建设80万平方米。整体拆除重建地块(旧城区-拆除重建区、旧工厂-拆除重建区、旧村)的用地约5.53平方公里，局部拆除改造(旧城区-更新改造以及旧工厂-功能置换)的用地约3.73平方公里。规划更新改造后旧城区整体平均毛容积率控制在2.0以内。

分区: 不同区域 拆迁量平衡

纲要还将整个旧城区划分成4个保护控制分区，将整体拆迁量在这4个分区内进行平衡协调。将主要拆迁量放在风貌一般、人居环境有待改善的一般旧城区；对于能够代表广州历史建筑风貌的风貌协调区，拆迁量减小；最后，保存文物特别丰富、历史建筑集中成片的历史文化街区和文物保护范围，拆迁量将严格控制。

四大区域

一般旧城区：指风貌一般、人居环境有特改善的旧城区，其总面积约为33.61平方公里。

除文物保护单位及历史文化街区外，一般旧城区宜作连片改造和社区环境整治。

风貌协调区：指能完整再现广州地方传统文化、生活特色、历史建筑和风貌密集，具有较大历史价值的城市城区，总面积约6.08平方公里，其范围包括三片区，片区一：东濠涌、江湾路、同福路、黄沙大道、龙津路、长寿路、人民中路、东风西路、流花路、环市路、东风中路围合的片区；片区二：华侨新村片区；片区三：中山大学、新河浦、二沙岛片区。

风貌协调区内的更新改造与建设活动，应保持历史旧城原有肌理、尺度、色彩、延续旧城历史风貌和格局。

历史文化街区：指保存文物特别丰富、历史建筑集中成片、能较完整和真实地体现传统格局和历史风貌，并具有一定规模的区域，总面积约为3.23平方公里。

历史文化街区内建筑的更新改造应采取“修旧如旧，建新如故”的方式进行。

文物保护区：指覆盖广州市各级文物保护单位的核心保护范围，总面积约为1.08平方公里。

涉及文物保护单位保护范围的任何建设工程活动，须严格遵守《中华人民共和国文物保护法》的规定。

三区策略

海珠区：丁财两不旺　限制居住扩张

主要矛盾：发展房地产业过多，导致出现“居住在河南，购物、就业到河北”。

改造思路：纲要提出改造将强调限制海珠旧城居住功能的扩张，将珠江沿岸现有的工业及居住用地置换为商业娱乐功能，提升滨水土地利用效率及城市景观风貌质量；重点改造海珠涌，沿涌开辟公园绿地，改善居住环境；整治同福路历史风貌街区，提升同福路沿线商业功能。

越秀区：旺丁又旺财 抽疏人口密度

主要矛盾：人口过于密集。