链家：调整期不代表广州二手房可大幅压价 需看对象

　　2016年11月，广州市二手住宅市场维持盘整阶段，当月经广州链家促成的二手住宅买卖业务量环比减少一成，住宅租赁业务量环比减少两成。

　　广州链家研究院对该公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，11月广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为24542元/平方米，环比上升1.1%，同比上升20.2%。租赁市场方面，11月广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅平均租金为50.88元/平方米·月，环比上升0.2%，同比上升7.4%（下表1）。

　　调整期不代表可以大幅压价

　　在楼市调整期内，准买家一般都会对看中的物业进行相对大幅度的压价，而业主因看房客户数量的缩减，为顺利售出物业，也会作出较大的让步，但并非所有的成交个案皆如此。广州链家研究院从2016年前11个月经该公司促成的二手住宅买卖交易中，抽取成交量排前20位的楼盘作为监控对象，并划分前三季度和10-11月两个时间段，观察对应楼盘的客户压价幅度变化情况（下表2）。可以看到，在这20个成交活跃的楼盘中，10-11月的客户压价幅度大于前三季度的压价幅度只有金碧花园、华景新城、丽江花园、汇侨新城、保利花园5个，其余楼盘在最近两个月的压价幅度皆出现不同程度的收窄。与此同时，除了祈福新村，其他19个楼盘在10-11月的套均放盘价皆比前三季度要高。

　　广州链家研究院院长周峰分析，这批楼盘的楼龄皆在10年以上，居住户数虽从4千户至4万户不等，但有其共同特征，楼盘内的住户超过六成是外地客户，周边配套的成熟程度受到这些非广州籍客户的认可，故有不少业主选择在原居住的楼盘实现换房计划。今年9月的大行情之后，业主在放盘价的预期上有所提高，潜在客户在熟悉楼盘行情的前提下，对压价的行为亦趋向“理性”，于是出现了在调整期内压价少而达成交易的结果。

　　随着大型中介行对“三证”（业主放盘委托书、业主身份证复印件、房地产权证复印件）房源的储备量的增加，及潜在客户与业主在价格上的磋商渐趋一致，二手楼市的活跃度在年底前的传统旺季逐步提高。12月1-15日，经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比11月同期增加三成；全市成交均价为24699元/平方米，比11月同期微跌0.04%，几近持平。有持续半年看房行为的准客户，可以趁银行信贷优惠尚未完全收紧的前提下，在春节前作出决定。