李宇嘉:限购限贷配方不变 楼市“速冻”效应将显现

　　调控年年有，今年特别多。据统计，9月30日以来的2个月，24个城市总共出台了50多个楼市调控新政。算上11月29日的调控，上海已是梅开三度了，“沪几条”不重要了，反正你只要记住，上海楼市调控的脉络就是限购限贷不断“加码”。事实上，深圳、南京、杭州等走的也是一样的路子。

　　限购限贷还是原来的配方、熟悉的味道。尽管强调要“一城一策”，但在“资产荒、水汪汪”的年代，要管住泡沫还真离不开它们！限购限贷有三方面作用，一是抬高需求的准入门槛，强行打掉一部分需求；二是买房要投入更多自有资金，空手套白狼的一边儿去；三是资金成本不再廉价。

　　事实上，这三个方面掐住了楼市的七寸——资金和杠杆。2015年以来，基本面悲观，楼市却逆势走高，热点城市房价涨了50%左右，深圳房价翻了一倍。史无前例的暴涨，完全要拜资金和杠杆所赐。CPI组成权重不合理，通胀被低估，银行房贷免利润奉上，杠杆成了收益率的放大镜。

　　国人对金钱和财富的追求，胜过科技探索和研究。获得财富不外乎三条路径，出卖劳动力、务农和工商活动、金融投资。近年来，通过金融投资致富，不管在理念还是实践上，国人都将其演绎到极致，普及成全民运动。任何一个领域的投资，做着做着，就成了杠杆支持下的投机炒作了。

　　充足且低成本的杠杆，实乃房价的助推器，国人怎么能错过？结果就是，楼市出现类似于股市的高换手率。2015年，深圳二手房流转率高达8%，京沪也达到4%-5%。不动产交易周期很长，却能创造出如此高的流转率，意味着市场情绪极其高昂，大家趋之若鹜、资金快进快出。

　　低成本杠杆叠加高流动性溢价，房价涨幅及收益率将“秒杀”任何资产，资金和投资者参与率快速增长。今年以来，每月1万亿左右的信贷投放，进入楼市的约占一半，新增房贷/新增商品房销售额（50%）达到美国次贷危机前的水平，影子银行也大力接济楼市，这就是房价暴涨的基本逻辑。

　　冻结进入楼市的流动性，降低资产流转率，房价上涨的原动力也就减弱了。限购直接将楼市池子中的流动性抽出一部分，限贷紧缩杠杆率，既有抽出流动性的作用，又有降低流动性溢价的作用。特别是，像“认房又认贷”这样的措施，直接将杠杆推动和房价上涨的循环链条剪断。

　　即便全社会资金面没有变化，但楼市流动性、杠杆率、流转率全部受到抑制，资金面结构性地收紧了，资金价格也将开始上涨。11月，全国首套房平均利率为4.45%，为今年以来首次回涨，这是近期楼市调控的结果。由此，不断收紧限购和限贷，房价上涨的动力也就不断衰减。

　　今年以来，楼市过度繁荣带来三个负外部效应，金融加速器效应下的货币过度投放，实体经济“被虹吸”后的结构扭曲，资产泡沫化后的系统性风险预期。近期人民币贬值，已成为楼市过度繁荣后的一个风险“出口”。防风险已取代稳增长，成为经济新主题，当前的调控并非是终点。

　　高地价助推高房价的问题正在缓减。最近，前期拿地激进的一些开发商，明显感受到了风险和压力，融信、泰和、融创等之前借助杠杆拿地的地产新锐，悄然退出了土地市场。被称为地产界“老司机”的孙宏斌，近日告诫，不要低估这次楼市调控的严峻性，再怎么重视都不为过。

　　对于下一步楼市调控，管理层提出“丢掉幻想、端正态度”，并将“房价是否逐月环比下跌”作为未来问责地方政府的简明标准。不用担心，只要限购限贷政策到位、执行坚决，不出现“跑冒滴漏”，将资金和需求冷冻，外面的人进不去、里面的人出不来，房价继续上涨的可能性不存在。目前，热点楼市成交和供应均出现50%左右的下跌，甚至降至2010年以来的新低，这是楼市被速冻的结果。用不了多久，房价就全面下跌了。