满堂红：11月广州二手房紧缩信贷令婚房成交比下降

　　由于婚房比例下降，市场成交主体转为“改善型”，今年10、11月两个月“改善型”客户的购房成交比例高达43.6%。但与此同时，中档价位物业成交量也逐步缩减，间接拉高住宅成交均价，12月1-16日，经满堂红地产促成的二手住宅宗数比11月同期减少一成，成交均价为14959元/平方米，较11月同期上升11.5%。中国人民银行从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，是紧缩信贷“微调”的信号，不过对12月份的楼市成交所起的正面作用不会很大，预计今年的12月的交易量将会是2008年同期以来的低位，全市十区总登记宗数大约在5100宗左右。

　　二手办公物业表现稍逊于商铺物业

　　中央政府明示“住宅限购政策暂不放松”，无论业内抑或普罗大众，皆对未来半年内的住宅市场持“悲观”态度，自用客户的大量流失，令短期内楼价再往上行的空间收窄，但楼价是否立即掉头回落，还要看卖方对短期利益的把控心态。特别是二手市场，小业主作为独立的个体，对后市的预期各有不同，很难统一在一个相对固定的时间一起降价出售物业，二手楼降价只会是一种“无序式”的行为。

　　今年的限购政策，直接刺激了非住宅市场的交投，其中商铺市场表现最为出色，今年1-11月全市二手商铺登记宗数为5595宗，同比增加110.2%，不过登记面积只有35.52万平方米，同比增加22.3%，反映今年以来二手商铺市场的成交对象以“细铺”为主。与二手商铺相比，二手办公物业的交投稍微逊色一些，今年1-11月全市二手写字楼登记宗数为753宗，同比增加54.6%，登记面积为16.78万平方米，同比增加14.3%。周峰分析，办公物业不可能像商场铺那样切割成多个“格仔铺”转售，考虑到实用率不高的因素，一般单间正常办公性质的物业都要在70平方米以上(商住两用性质除外)。据满堂红研究部的统计数据，今年登记量头十位的办公物业，有八个位于天河、越秀两区，而登记量最大的则是荔湾区十八甫路的集富大厦，前十一个月共有207宗登记个案(下表2)。

　　此外，以企业形式购买办公物业的现象也有所增多，今年1-11月的二手写字楼登记个案中，标注“公司”为买方的比例是16.8%，比去年同期增加1.7个百分点。某投资管理公司在数月前购入新裕大厦28套单位，某热电公司购入津滨腾越大厦31套单位，某财团购入中石化大厦24套单位。由于办公物业涉及的购买成本相对较大，非一般零散小商铺的买家所能接受，故预计未来一年内商铺与办公物业的客户将会出现明显分流，小型投资客在资金分配上会更倾向于市区专业商场铺，而企业入市及大面积办公类物业的成交比例会逐步提升。