广钢置地韦少波：广钢地价已破4万 未来发展需商住联动

　　11月底，广州两场土地盛宴，不少区域地价刷新了新的记录。其中作为近年来关注度较高的广钢新城，在保利包揽新出让的三宗地块后，其楼面价也从当年最高的2.3万元/平米突破到4.1万元/平米。伴随着土地市场的拉动，目前广钢在售住宅房价也迈入5万元大关。

　　目前，自带话题的广钢新城每一次市场变动都成为业界讨论的焦点。但谈及这个片区的发展，广州广钢置地有限公司执行董事韦少波在接受专访时向房掌柜表示，广钢新城作为政府规划打造的宜居片区，未来在加大配套设施建设外，需要与商业联动，才能有更好的发展。

广州广钢置地有限公司执行董事韦少波

　　“心理距离让广钢楼价存争议”

　　11月下旬，广州两场大规模土地拍卖当中，广钢新城共出让3宗地，均被保利斩获。其中以25.02亿元总价和21150平配建面积成交的广钢新城219宅地，折合楼面价达41582元/平，而三天后广钢新城224宅地以总价39.93亿元和配建40500平拆迁安置房，折合楼面价高达41085元/平。至此，广钢新城地价正式突破4万时代。

　　业内不少声音指出，4万/平的楼面价未来两年住宅单价将达到6万元/平甚至7、8万元/平米。从芳村板块角度来看，韦少波觉得心理距离让价格存在不少争议。

广钢新城规划图

　　“广钢新城属于荔湾芳村板块，从地理距离来说，各种交通非常方便，离广州市中心很近。但从心理距离而言，作为老广，以前的认知是认为一旦到了芳村就好像到了郊区似的。”韦少波表示，当初从广钢新城出让拍地到首个项目中海花湾壹号首期开盘卖到2.6万元/平米，如此高的价位在芳村板块来说是不小的压力。

　　但随着中海花湾壹号较快的市场去化率，到如今基本上广钢各大楼盘价格升至3.8-4万元/平，甚至出现了惜售的现象，韦少波认为，市场反应看出无论是买家还是开发商都比较看好广钢新城未来的发展。

　　据悉，广钢新城目前有6大盘在售，其中北大资源博雅1898售价为3.7万元/平米，葛洲坝保利曼城为4万元/平米，而中海花湾壹号、金融街融穗华府、珠江金茂府价格均达4.3万元/平米，保利海德公馆甚至突破5万元/平米。

　　但究竟何时能达到6万元一平？韦少波并不能给出准确的时间。但他认为，和珠江新城一样，如果广钢的住宅和广船这块的商业写字楼联动起来，到那时广钢新城才能迎来真正的大发展。

　　“广州仍是一线洼地，土地调控有利于老百姓”

　　从2014年出让第一批土地开始，广钢新城便有来自保利地产、中海地产、金融街控股、中国金茂、振业地产等“国家队”的集结。而到2016年11月出让的三宗地当中，更是吸引多家知名房企前来竞夺。

　　其中广钢新城206商住地经过长达近2小时70轮的竞价决出胜负，广钢新城219宅地激战106分钟竞价69轮，而广钢新城224宅地更是经过长达1个半小时98轮的激烈竞争，而最终均有央企保利斩获。

　　韦少波对此表示，广钢新城目前出让土地起点比较高，地价也比较高，在某种程度下拿地的地价高于房价了，而大的央企、国企在拿地方面有很大的实力，从侧面来说，证明广州在一线城市是有比较大的价值洼地，不管是地价还是房价，所以吸引北方的央企南下，通过这次北上深地价的猛涨，广州价格洼地的价值非常充分。预计今后还会吸引了更多有实力的房地产商，来到广州进行投资。

　　值得一提的是，在年末的推地大戏中，广州为调控过热的土地市场，采取集中出让、限地价、竞人才公寓配建、限制土地竞拍资金等四重调控措施。不少出让土地在竞拍过程中早已达到最高限制地价而进入竞配建环节，韦少波认为，土地市场调控出于政府的整体规划布局，也使国计民生得到更好的体现。

　　“通过竞配建方式，不仅能服务好基层的老百姓，达到安家乐业的目的，也让整个广钢新城的规划发展更为均衡。”韦少波分析指出，从规划上来看，广钢新城将打造成一个适合居住的板块，相比珠江新城还是以商业、办公为主，广钢新城则更强调居住为主，这就需要建设更多的配套和设施，这种引用竞配建的拍地模式对建设一个宜居型社区来说，可能更好。

　　在一线城市当中，相比深圳、北京市中心供地紧缺，韦少波赞扬了广州的建设规划——通过卫星城的建设及交通规划，缓解广州土地供需矛盾。而对未来一线城市土地市场的畅想，韦少波预计，除了可以利用旧厂房、工业土地、农村居民这些土地进行更新，在盘活存量中带来增量外，再过五到十年，随着科技发展，高楼技术有突破的情况下，未来可通过建设高楼提高容积率来缓解土地供应的稀缺。

　　“产居结合 商业联动宜居广钢发展”

　　住宅市场的火热让近期出让的住宅用地备受关注，但随着政府对住宅市场的政策收紧，也为商业地产带来了契机。韦少波透露，在广钢新城一厂三村这么一大片容纳20万人口的土地中，商业面积约占9%左右，再加上规划中的广钢公园，商住比大概在10%左右。相比白云新城商住比达到30%，广钢新城板块的商住比仍比较低。

　　但不能忽视的是，定位为广州中央居住区的广钢新城，还是一个宜居宜业、产城结合，合理分配了居住、生态、商务及产业的多功能大城，而商业板块的重任则落在广钢置地身上。

岭南V谷效果图

　　作为广钢新城的老东家广钢集团旗下的广钢置地，承担了广钢集团转型发展的主业，总体负责岭南V谷、广昊大厦和广钢总部城市综合体等地产项目，开发总量近160万㎡，总投资超过100亿元。其中岭南V谷及广钢总部城市综合体项目为广钢新城片区主要的产业基地。

　　韦少波表示，广钢置地战略定位是做产业地产开发运营商，最大的业务是利用广钢旧的厂区、仓房进行建设和改造去做。在2016年广钢置地做了很多尝试，引进龙头产业的规划。其中岭南V谷在12月19号将举行一期工程暨动员大会仪式，未来项目将在园区里面产居相结合，建筑形态有公寓、写字楼、酒店、商业街等，如创客、极客在这个园区里面可以实现由创业到工作、生活、娱乐等。

　　韦少波还透露，到2017年，广钢置地则是进入全面建设的一年，其中岭南V谷一期工程将包括四栋写字楼、二栋公寓，共六栋，还同时在广钢旧厂房进行产业中心、创客产业园区，广钢岭南V谷鹤翔小镇创业园、洪泰威谷创新空间将全面铺开。

　　韦少波表示，广钢新城拥有庞大的居住人口基数，在居住和商业配套、产业相结合下，再加上轨道交通的完善，未来将迎来很大的发展。