三七分成 闲置八年工业园喝上“头啖汤”可单独改造

　　广州开展“三旧”(即旧村、旧厂、旧城的统称)改造工作以来，旧厂房申请改造的数量最多。相对旧村和旧城而言，旧厂的权属最简单，从2009年实施“三旧”改造政策到今年11月，广州已经批复了284宗旧厂改造项目。不过，这全都是“城里”的厂，使用权无论属于私人还是国企，其土地性质都是“国有建设用地”。而郊区、农村集体建设用地上那些村级工业园，并不在这284宗之列。

　　随着广州城市更新政策的落地，农村工业厂房如何改造终于有“章”可循，可以单独“落地”进行全面改造了。

　　今年，广州市城市更新局的一项重点工作是：在全市范围内挑选26个城市更新项目进行“城市更新管理权限下放到区政府”的试点，而白云区均禾大道北工业区项目就是获得所在区下放城市更新审批权的“第一个吃螃蟹者”。

　　白云大道北以西一宗11万平方米的地块(均禾大道北工业区)在闲置了8年之后“咸鱼翻生”，最近将在白云区的“三资平台”公开拍卖40年土地使用权，这片位于集体建设用地上的村级工业园得以重新盘活，靠的是搭上城市更新政策的快车。

　　均禾大道北工业区地块包含了数个村级工业园区和厂房———属于白云区永平街东平村经济联社的东平玻璃厂和东平村经济联社下辖三个经济社(即马市岭村、官田村、沙梨园村)的老旧厂房，它们都在2008年前后停业并一直荒废至今。今年广州市城市更新局的一个工作重点是：从全市范围内挑选26个城市更新项目进行“城市更新管理权限下放到区政府”试点，试点项目分为四类(即旧村庄全面改造类、特色小镇类、村级工业园类、社区微改造类)，覆盖广州11个区。均禾大道北工业区为试点项目之一，属“村级工业园类”改造项目。值得一提的是，今年8月份，均禾大道北工业区项目(下文简称“均禾项目”)的更新改造方案已获得白云区政府审批通过，是全市26个试点中首个获得所在区政府审批通过的项目。

　　均禾项目靠什么踏上“城市更新”快车道？需要经过“集体决策”的改造，为什么推进得如此“神速”？“首吃螃蟹”获得区政府审批通过对其他重点项目试点有何借鉴之处？

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　　闲置八年

　　东平玻璃厂曾因发恶臭遭处罚

　　2007年，白云区永平街东平村的东平玻璃厂因长期散发出“榴莲一般的恶臭”而被东仁医院的医护人员投诉，受到环保部门处罚。2008年金融危机，加上多年来因环保问题饱受诟病，该厂终于停产，同样受金融危机影响的还有附近马市岭经济社、官田经济社、沙梨园经济社的几个工业厂房区，老板们通通“跑路”。

　　负责均禾地块项目协调工作的白云区永平街副调研员杨显裕回忆，当时有数百工人因此失业欠薪，村里的维稳压力很大，前后从村集体资产中拿出数百万元解决这批欠薪问题，“最后那天村里一下子拿出90多万元”。

　　自那以后，东平村这几个生产玻璃和灯饰的旧厂房就一直闲置，为了安全和方便管理，东平村(即东平经济联社)的党委副书记徐添财和他的同事干脆将工业园区的大部分建筑拆平，园区内杂草丛生。据了解，拆平之后，村里也有经济社想过跟外面的老板合作一起开发，但严格的备案制度让联社党委望而却步。“如果搞了违建，又拆除，老板又来追讨，最终对集体的经济损失很大。”杨显裕说，东平村联社党委当时没有同意对这片废弃厂房进行开发。

　　厂房闲置的另一个原因则是，彼时嘉禾望岗片区的规划并未稳定下来，如果贸然开发成商业，而最终规划调整与此不符的话，村里需要承担的经济风险也不小。

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　　三七分成

　　村级工业园终可单独改造

　　今年年初，《嘉禾望岗及空港大道沿线片区控制性详细规划》获批，有专家认为，依托白云空港经济区的门户地位，凭借交通中心、商业中心、总部经济三大资源聚合，嘉禾望岗片区将会浓墨重彩地参与到广州经济的新格局中来。而纳入规划范围的均禾项目，一直悬着那颗“规划未定”的心，终于放了下来。

　　“政府不支持我们是做不了的”

　　项目规划范围内的不少村民在接受记者采访时都表示，政府能“出面”帮助村民将集体建设土地“盘活”是好事，他们普遍预期收入会因改造而增加。“我们村不仅有70%的地，还有长远的发展(规划)，还有政府政策的支持，何乐而不为？引进一些好企业比自己小打小闹也要好得多”，沙梨园村村民田永聪说。

　　东平村村民徐锦辉也认为，很理解“三七分成”的做法，因为“政府不支持我们是做不了的，尽管政府占30%，但会在其他方面给予支持和优惠，比如拨款进行环境整治、村里河流整治”。

　　规划落地、村民的心理期待，蓄势已成，城市更新政策的推进，让闲置了8年的均禾地块终于有了生机。

　　城市更新政策中的《广州市旧厂房更新实施办法》第13条，明确提到如何解决村级工业园、集体旧厂房的开发问题：只要有合法用地手续或者完善历史用地手续的，可以不纳入旧村全面改造，而是按现状用地面积和1.8的毛容积率计算权益建筑面积，除了留用地指标的扣除因素之外，开发面积按7：3比例和政府分成，也就是说，将30%的用地或规划建筑面积交给政府，村里留70%自己发展。

　　而新政出台之前，集体建设用地上的旧厂房要改造，门槛很高：要么需要有留用地指标，要么要预支留用地指标，要么就是把厂房纳入到旧村的改造策划里面一并改造，而旧村改造由于涉及的利益方众多，并不容易撬动。新政的出台为村级工业园区“单独改造”提供了可操性措施。

　　今年9月份，均禾地块的多个利益主体———东平村东平经济联社(行政村)、东平村东平经济联社下面的马市岭经济社、官田经济社、沙梨园经济社(自然村)，都已完成了“户均投票”的民主程序。杨显裕对记者说，村民对于项目开发都很支持，民主程序已全获通过，招标公告会挂在白云区“三资平台”官网上公开招合作商开发地块。

　　杨显裕说，项目的民主程序表决过程非常顺利，“没有遇到阻力”。究其原因，一方面，土地闲置多年，村民的改造意愿强烈，毕竟，相邻的兄弟村———永泰村，去年收入达1.8亿元，而东平村才六七千万元，经济收入的差距让村民有心理落差；另一方面，随着嘉禾望岗规划的落地，地块周边的交通环境日趋完善：南面已开通东西走向的均禾大道，东面的白云大道也进行了拓宽，而且地铁14号线东平村站明年即将开通。“政府的发展规划和村民要发展经济的改造愿望，这两个加起来合力特别大。”