2011广州地产十大热门关键字：回顾楼市风风雨雨

　　对于2011年的广州楼市，想必用“风起云涌”、“愁云惨淡”、“市场寒冬”等词语已经不再能够掀起人们麻木的神经，当限购限价、房价控制目标、南沙规划、土地拍卖遇冷等一幕一幕重现时，我们不由对一年的楼市走势颇有感触。

　　仔细回味，总有那么一些词汇让我们久久咀嚼，在口耳之间、新闻报端进行讨论，也许在当时还不觉深刻，而在年末记起时，却也发现已经明显影响到我们的生活，也许，这些词语能够唤起不少人的叹息之声吧。

　　房掌柜精心总结2011年度了广州地产十大热门关键字，以此回顾令人难以忘怀的楼市风风雨雨。(以下按时间顺序排列)

　　关键字：【二手房网签】

　　新年之前，广州市房管局正式宣布，全市六区的二手房网签于2011年1月1日起全面推行，凡经中介公司促成的二手房交易必须网签;二手房自行交易可宽限半个月，1月16日起也全面推行网签。

　　网签采用广州市最新的存量房交易标准合同，为配合网签，广州市已根据二手房交易的实际情况对原本的合同范本进行修改，增加了物业专项维修资金等新内容。据地产人士表示，房管局的标准合同与公司的三方约已非常接近，网签后可能只签网签合同。

　　【入选理由】业界人士私底下称网签正式推行为“狼来了”，到底网签会为广州市二手房交易带来什么影响?政府有关人士表示，难以单靠网签杜绝报低价行为。中介人士也在观望实施网签后行家会如何应对，部分人士对是否继续签署原有的购房三方约回避表态。

　　【房掌柜点评】将二手房纳入网签系统，是一个颇具矛盾的话题。二手网签可以在一定程度上遏制报低价行为，加强二手房交易的管理，让购房者可以了解到更加真实的市场行情，避免被“宰”。不过，“羊毛出在羊身上”，网签报实价比报低价要多出不少税费，无形中还是令购房者多花了钱。到底是“网签交易”好还是“业主自行交易”好，这是一个很难回答的问题。

　　关键字：【白云新城】

　　1月，据媒体报道，白云新城的范围将会被扩大。白云新城新规划西、北两大延伸区，总面积超过80平方公里，是白云新城的近十倍。延伸区将会打造成绿色宜居新区，以及创新产业基地。

　　白云新城西部延伸区的城市设计方案已于去年8月通过市规委会审议通过，该规划范围北起黄石路，南至白云区界，西起珠江西航道，东至机场高速，面积约27.45平方公里。涉及石井、新市、棠景、松洲四个街道，包含12条转制城中政村。

　　同时，白云新城北部延伸区，规划范围北二环高速公路，南至黄石路，西起广花公路，东至新光从快速路，总面积约59.78平方公里，定位为主城区北部创新产业基地，云山溪河间的宜居新城区。

　　白云新城的旧机场2.25平方公里的土地是广州极为重要的储备用地，目前规划将其建成白云区的中心、广州的都市副中心和白云区公共建筑和商业建筑的集中地。

　　9月18日，在广州房博会的最后一天，万科以底价12.697亿拿下白云新城白云大道AB2911022地块，楼面地价为13536元/平方米。事实上，广州于2010年12月诞生的高价地就在该地块附近，三宗白云新城住宅用地分别由保利地产与中海地产夺得，三地块的成交楼面地价均接近20000元/平方米，是现今广州楼市的单价高价地。

　　【入选理由】在新规利好及白云新城高价地的带动下，未来白云新城的房价走势如何?不少业内人士认为，随着区域配套的完善，以及在高价地的带动下，白云新城板块未来房价将会赶超珠江新城，售价将会达到3.5-5万元/平方米。

　　【房掌柜点评】白云新城总体大定位是“广州市的副中心”，自白云机场搬迁花都后，附近的地块就成了开发商眼中的“肥肉”，随着白云新城规划的出台，各种利好就接踵而至，商业规模及交通将上一个台阶，地处老城区的优质地段，发展为全新人口与商业聚集地已经是势不可挡，更使得白云新城潜力无穷。但按照保利、中海拿地的价格，将来楼盘的售价预计会直奔4万/平而去，比而今的广州地标珠江新城高出一大截，想必希望在此地分一杯羹的开发商不少，而能够真正站稳脚跟的估计也没有多少。

　　关键字：【限购限价】

　　2月，广州出台限购令，对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　对在本市已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。境外机构和个人购买商品住房的，严格按照国家有关政策执行，违反规定购房的，不予办理房地产登记。

　　4月1日，增城发布限价令，成为全国首个出台“限价”令的城市，对单套房均价限制为7385元/平方米。5月，从化市也出台了“限价”细则。11月15日，增城限价升级，标准提高到7736元/平方米。

　　【入选理由】作为第一批出台限购令的城市之一，广州在年初制定的限购令就像是“温柔一刀”，与新“国八条”并没有多少出入，对增城、从化也没有进行限购。不过限购风暴对广州楼市的影响是不言而喻的，

　　【房掌柜点评】当限购令细则酝酿时，增城、从化也被吓了一大跳，虽然最后并未将两市纳入限购范围，但随之未来的增城限价令也让众多开发商猝不及防，大批项目推延开盘时间，意图等到限价松绑。不过天不遂人愿，7个月后的等待却等来了更加严格的限价措施。随着限购令的发威，广州市区成交量大减，新盘成为凤毛麟角，不少人“有钱也没得买”。限价不限购却令增城成为众多购房者的首选，不少投资客纷纷前往抄底，成为楼市寒冬中的一道风景线。对于开发商而言，这可能是有喜有忧吧，盈利空间少了，成交量却大了。

　　对于限购限价令是否有违市场自由的原则，这已经是老生常谈了，不过房价实质性下降直到年末才姗姗来迟，即使“金九银十”变成了“铜九铁十”，广州房价普遍还处于相持阶段，可见限购效果还需一段时间的考验。随着专家学者及政府机构纷纷提出以“房产税”代替限购，虽然地方政府表态限购决不放松，但这一政策是否还有市场，还需要进一步观察。

　　关键字：【保障房】

　　2月24日，国务院与各地签订《保障性住房目标责任书》，其中广东省31万套。广州市计划今年筹集保障性住房8.4959万套，是必须完成的刚性任务。为了完成这个任务，广州市保障房的建设在一年内完成了高难度的三级跳。

　　4月1日，广州确定筹集8.5万套保障房，其中公租房4.65万套，限价房则供应0.23万套;截至6月28日，广州已有34545套保障房开建，开工率达到今年任务的40.7%;截至7月20日，计划筹建的84959套保障性住房已完成42946套，占总目标任务的50.5%。

　　8月29日 广州住房保障办宣布将在60天内完成4.03万套筹集任务，并开建47045套保障房;截至9月15日，广州计划筹建的8.5万套保障房已完成5.2万套，完成率为61%;截至10月25日，全市筹集保障房89174套，完成年度目标任务105%;如期完成解决77177户家庭住房困难目标任务。

　　根据广州市发布2011年度新建住房价格控制目标，新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。“新建住房”是指新建商品住房、限价房和经济适用住房。这意味着，以往一直未被纳入“房价”统计范围的经济适用住房，首次被列入了“新建住房”价格的统计范围内。

　　【入选理由】保障房是人们十分关注的一个热点，对于保障房能否真正解决“买房难”“租房难”的问题，如今讨论虽多，却并没有一个定论。保障房大量入市，将会很大程度上稀释新建住房的均价，这与广州年度房价控制目标有着直接的关联。限购让广州20%的家庭失去购买资格，房价上涨动力必然下降。不过如果想以经适房的价格拉底全市新建商品房的均价，就必须要大大加快经适房的推出步伐。

　　【房掌柜点评】今年的广州保障房计划可谓是“大张旗鼓”而又“磨难重重”，8.5万套的刚性指标压在肩头，经过了60天大提速、环境违法被叫停、单位自建房、骗取购房资格等种种风波和质疑，最终还是超额完成了任务。

　　保障房虽然能够对困难人群住房问题起到一定的作用，但是地段、配套等当面还是存在一些劣势，更有一些骗取经适房资格的严重问题出现。任志强批中国保障房是又一次“大跃进”，将会给“未来中国的发展带来灾难”，虽然话不怎么中听，但还是要慎而重之，莫要让保障房成为一个概念。

　　关键字：【一房一价】

　　6月1日，新修订的《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》全面施行，也就是通称的“一房一价”。

　　根据规定，除房地产开发企业外，房地产开发企业委托代理销售商品房的中介服务机构也是商品房销售明码标价的执行主体。商品房经营者要按有关部门的规定，对取得预售许可证或办理现房销售备案的商品房项目，在规定时间内(即10日内)一次性公开全部房源，并严格按照申报价格明码标价销售。

　　商品房销售时，商品房经营者要在商品房交易场所的醒目位置放置、张贴价目表、价格相关信息公示表或价格手册。同时，在销售过程中还要明确标示房源的销售状态，即标示已销售或未销售。对于已销售的房源，如果同时标示价格的，应当标示其实际成交价格。此外，中介服务机构销售二手房原则上也要参照新规定执行明码标价。

　　【入选理由】国家发改委规定从5月1日起，商品房销售必须执行“一房一价”，规范开发商的报价策略，防止“坐地起价”行为的出现，使房地产市场成为公开透明、健康有序的市场。

　　【房掌柜点评】应该说“一房一价”是房地产价格调控中的一个进步，从出发点来说，是为了让一套房子的价格避免随着市场升温被任意抬高，防止恶意涨价行为，对稳定房价有着积极的作用。但是，“上有政策，下有对策”，开发商的“智慧”总是令人防不胜防的。很多开发商存在着“高报低卖”现象，报高公示价格，然后一批一批优惠促销，成为开发商应付“一房一价”的策略。

　　“一房一价”执行缩水，还需要楼市监控进一步加强，业内人士建议对“一房一价”制定最高公示价格、加大虚假公示的处罚力度等措施，都可以对现有政策起到补充和完善作用。

　　关键字：【广州南站】

　　7月，广州南站控制性规划获批通过。广州南站被定位为华南交通枢纽，规划详细描绘了未来南站地区的面貌———从南站出来的乘客，坐轨道交通花30分钟、走公路交通花45分钟就到达珠三角主城区;而南站广场将建景观中轴线，内设5.3公里的内部公交环线，未来还可以升级成内部BRT。

　　根绝规划，该区域规划总人口37万人，其中居住人口约18万人，就业人口约27万。目前该区域人口约5.2万人。也就是说，未来将增加超30万人进入该区域。

　　规划带来南站土地出让高峰，广州市国土房管局于国庆前后在其网站上频频发出土地出让公告，广州10月底至11月初推出的地块将集中在番禺广州南站一带，总共有29个地块。南站地块已成为2011年土地出让大餐中，无可争议的主菜。

　　不过事与愿违，广州南站的土地拍卖遭遇巨大波折，29宗地块只有5宗以低价成交，其余24宗在经过数次延期最终被取消出让。

　　【入选理由】广州南站作为全国四大铁路客运枢纽之一，位于广佛交界，距珠三角各个重要的经济区，不到40分钟车程，具发展商务商贸的优势。南站规划范围约36平方公里可开发土地面积约18平方公里，其中核心区3.15平方公里。

　　在南站商务区地块的相关推介之后，已有包括富力、奥园、万科、保利、雅居乐、招商、华润置业、龙湖、南丰、绿地等房企直接或间接表达了对南站地块的意向。

　　已确定推出时间的39个地块中，商业金融、办公用地以及商住混合用地占据了相当大的比例，在目前一线城市住宅市场相对疲软的情况下，不管是政府，还是开发商，都对商业地块以及商住混合型的都市综合体地块表现出了前所未有的兴趣。

　　【房掌柜点评】曾经作为华南地区最大、历史最悠久的铁路货运站，广州南站的辉煌一直为广州人民所牢记。在新规划出台后，广州南站被誉为“比珠江新城更值得期待的区域”，不过在土地推介时由于前期规划不到位，又遇到楼市寒潮，不得已一再延迟、终止地块的出让。

　　不过即使是低价成交，广州南站也已经是刷新了番禺的地价记录，所以广州南站的价值还是得到市场认可的。再加上广州南站本身的交通区位优势，配套设施的相继完善，未来的广州南站，成为珠江新城后又一核心商务区，这一目标也是可以实现的。

　　关键字：【90/70政策松绑】

　　在9月的土地出让中，要求建设90平方米中小套型的比例需占70%以上的规定渐渐消失。“90/70政策”开始于2006年5月出台的“国十五条”，主旨在于改变当时大户型当道的产品供应结构。而在“90/70政策”执行5年之后，在近期土地挂牌和交易中对户型占比要求的“70%”消失了，被“60%”“56%”代替。

　　9月18日，被万科以底价收入囊中的白云区白云大道的AB2911022地块，对中小套型的占比要求没有出现70%的字眼，而是不小于60%.与该地块同一日拍卖的番禺区沙湾镇龙岐村万科金色城品北侧的CQNJ11-02地块和位于番禺区桥南街番禺中学西侧的C Q N J11-03地块，要求两地块中小套型(90平方米以下)比例仅为56%.

　　9月19日，首批火车南站重点功能区9幅地块正式亮相。有1幅二类居住用地、4幅商住混合地，其中，二类住宅用地的中。

　　【入选理由】专家认为，政府对执行了6年的 “90/70政策”进行松绑是及时和英明的，政策松绑更有利于调控供给和需求的合理配置，有利于住房商品市场健康发展。对房企来说，应该是一个利好消息，房企今后完全可以根据市场需求规划商品住房户型比例。“根据调研，120平方米的商品住宅比较适合中产阶级的消费需求，当然这并不是等于建设越大的户型越好销售。”

　　【房掌柜点评】“90/70政策松绑”最根本的因素还是市场的变化。刚需人群对中小户型需求量虽大，但是90平方米以下的房源的确很难满足大部分刚需要求，随着购买力的强大，再加上众多改善型买家和投资客对100-120平的商品房有很大的需求，如果还是以5年前的标准限制户型大小，会对部分中等户型的房源的价格起到推波助澜的作用。

　　关键字：【南沙新区】

　　10月11日，广东省委省政府召开现场会，公布了《广州南沙新区总体概念规划综合方案》。省委常委、广州市委书记张广宁在会上汇报时说，“为拓展南沙新区的发展空间和承载能力，将广州沙湾水道以南原属于番禺区的大岗、榄核、东涌三个镇划归南沙新区管辖”。

　　区划调整后，南沙新区规划总面积将达到803平方公里，其中陆域面积570平方公里，水域面积233平方公里。除明确区域范围外，《规划方案》对南沙新区的功能定位也略作调整，更显务实。

　　规划方案将南沙的功能定位为“共建粤港澳优质生活圈的示范区、探索新型城市化模式的先行区、创新社会管理的试验区、率先形成与港澳营商环境接轨的融合区、建设珠三角城市群综合服务的共享区”。未来，南沙新区将大力发展商业商贸、科技创新、教育培训、航运物流和信息会展等现代服务业，以及高端临港工业和海洋产业。

　　【入选理由】目前，南沙新区建设已列入《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》、《粤港合作框架协议》和国家“十二五”规划纲要，广州南沙新区将成国家级新区，并赋予省级权限，提出要站在“珠江三角洲建设成世界级的城市群”的高度规划。建设成新型的滨海新城。

　　【房掌柜点评】番禺多少有点郁闷，境内的大岗、东涌、榄核三镇被割让给了南沙新区，虽然三镇经济并不靠前，但土地资源丰富，这一割让，就让南沙新区规模“如虎添翼”。

　　在“省府南迁”、“小香港”、“宜居新城”、“滨海商圈”等一系列利好消息的影响下，南沙新区的发展可谓是一日千里，在广州楼市僵持不下的同时，南沙的楼价平稳从5字头走到了“万元户”，并且上涨势头还在继续。

　　但是要清醒地看到，南沙成为“小香港”毕竟是好多年以后的事，而现在其楼价却在短短几个月已赶超郊区直逼市区，显得有些“虚火旺盛”。南沙新区最终目标是成为“滨海新城”，发达的商业和创新产业才是其主导，如果让房地产业率先入主南沙，那这一区域未来的前景还是有些悬念的。

　　关键字：【保利百亿】

　　截至11月中旬，保利地产广州区域2011年销售额已经超过百亿，成为广州年度首家销售额突破百亿的房企，牢牢占据了市场份额的首位，位列各家名企之首。

　　2011年是保利的“商业年”，在过百亿元的销售业绩中，不限购不限贷的商业地产贡献了半壁江山。在住宅限购的大环境下，商业地产凸显了宝贵的价值。保利布局中轴线的商业地产战略在今年全面开花，保利中汇广场、保利克洛维、保利世贸中心、保利威座、保利中达广场、保利国际广场6大商业项目上半年齐现市场，并取得销售佳绩——保利中汇广场开盘两小时狂销九成，销售逾7亿元，成为2011年销售速度最快的公寓产品;保利克洛维开盘当日劲销8亿元;保利世贸中心成为琶洲商圈最受欢迎的写字楼项目之一。有地产界人士评价，丰富的产品线、立体的市场布局，是保利地产逆市热销最重要的原因。

　　为感恩业主，回馈客户，保利地产集合十大热销项目，从即日开始，开展为期一个月的“保利广州超越百亿，十全十美十重大礼”的回馈活动月。活动期间，通过十重大礼、多重组合，让业主和客户享受到实实在在的优惠。

　　【入选理由】今年1月份开始，楼市就面临史上最严厉政策调控。在长达11个月的调控下，丰富的产品线，立体的市场布局，是保利地产逆市热销的秘密之一。保利地产凭借精准的市场定位、过硬的产品质素、良好的品牌口碑，合理的销售策略，实现了首超百亿的超凡业绩，展现出了企业的责任感，且最终赢得了消费者的信任和尊重。

　　【房掌柜点评】2011年注定让保利“名留青史”，在房地产调控严峻的当头，能够率先取得“一城百亿”的，不是龙头老大万科，而是保利。这个一直保持着坚韧、持续的发展精神的央企，最终迎来了它的辉煌。

　　保利的胜利可以说是商业地产的胜利，在百亿业绩的背后，保利的广州商业项目占据了半壁江山，摊开地图，广州珠江新城中轴线上的高端写字楼，实在难以摆脱保利的印记。

　　在广州住宅限购限价条件下，不受限制的商业地产迎来了黄金年，商用物业的持续发展，使得房地产格局逐渐发生着改变，不少开发商加大了商业地产的投资规模，而原本以高端商业体为重点布局的保利，毋庸置疑成为最大赢家。

　　关键字：【广佛地铁】

　　广佛地铁全称珠江三角洲城际快速轨道交通广州至佛山段。佛山一号线(又叫广佛一号线)是佛山地铁规划中8条线路最早开工的一条。于2007年6月28日，计划总投资146.75亿元的广佛地铁全面动工。

　　广佛地铁是国内首条城际地铁，横跨广州的海珠区、荔湾区和佛山的禅城区、南海区，西起佛山市魁奇路，东达广州市沥滘，总长约32.16公里，全线共设站21座。佛山市境内14.777公里，设11座车站;广州市境内18.196公里，设10座车站。广佛地铁首通段(魁奇路——西朗段)已于2010年11月3日14：00开通，2013年将全线通车(魁奇路——沥滘)。全线通车后，广州到佛山全程只需要39分钟。平均站间距1540米。

　　此外，广佛线还计划开设南延段，设4座车站，分别为澜石、世纪莲、东平、小涌，预计2012年9月开工。

　　【入选理由】广佛线把珠三角紧邻的两个城市地区更加紧密地连接起来，形成一个以广州为中心的包括户籍人口1033万，流动人口363万(官方统计，实际数目远超)的广佛都市圈，可以优化两个城市的资源利用和产业结构，有利于提高广佛都市圈乃至珠三角的竞争力。

　　【房掌柜点评】“广佛一体化”“广佛同城”，这样的概念已经叫了不少年了，不过要真正实现，还是需要拉近两城的距离。广佛地铁的出现确实让这一步伐加快了许多，作为全国第一条城际地铁，广佛地铁肩负了太多的使命，即使在运营一周年时出现了巨额亏损，仍然没有掩盖住人们的热情。

　　在广佛线的影响下，“工作在广州，生活在佛山”一小时生活圈会渐渐实现，处于广佛交界处的南海区，也开始集聚了不少人气，保利、时代等地产商的进驻，将给这一地区的楼市带来极大的榜样效应。