中介协会：“穗六条”满3年 非穗籍买家陆续入市

　　关于中介协会经理人指数

　　· 指数总体表示行业经理人对我市下月二手房交易市场景气程度的预测。

　　· 指数是根据全市各区约800名具有多年从业经验的店长/经理人，对成交量、成交价、去货速度、消费者入市意愿以及从业人员数量等5项指标的预测情况综合加权计算。

　　· 指数以50为分界点。指数越高表示经理人越看好市场；反之表示市场越低迷。如成交量指数为55，则代表55%的经理人对后市有信心，45%的经理人信心不足。

　　一、经理人指数：楼市调控继续发酵，预期后市走势持平

　　二、经理人观点：“穗六条”满三年，非穗籍买家陆续入市

　　2013年11月18日，广州出台了《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，即“穗六条”，其中规定“对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”。

　　对于广州这个人口流动频繁的大都市，外来人口占据着较大比重，同时也拉动了楼市的成交。但2013年出台的“穗六条”，使得不少不符合社保或个税缴纳年限要求的非穗籍买家受到限制，不得不延缓买房计划。如今，“穗六条”满三年，按规定逐月缴纳社保的外地人士已逐渐获得入市资格，对于这一批非穗籍买家对楼市的影响几何，前线经理人有以下看法：

　　1、近一年来，潜伏已久的外地买家开始活跃，成交占比约三至四成。随着11月的结束，“穗六条”出台已满三年，也就是说，只要在2013年“穗六条”实施前后就开始缴纳社保的外地人，现在已经逐渐取得入市资格。经理人表示，在近一年来，这部分被限制资格的外地客户蠢蠢欲动，开始寻觅合心意的楼盘，外地买家占总成交比例约三至四成，部分区域甚至高达五成。

　　2、非穗籍买家主要以刚需首置客为主，偏好中小户型。经理人指出，近八成外地买家为刚需首置客，多选择中端且价格适中的楼盘，因此60-90平方米的中小户型，总价在100-300万元之间的物业广受青睐。

　　3、学位房需求不活跃，外地客户首选楼龄新的电梯楼。经理人认为，一向成交火热的学位房，对无广州户口的外地买家来说并无多大的吸引力，因为楼龄普遍较长且单价相对较高。因此，学位需求较弱的外地客户购房多考虑工作地点周边、非名校学位的电梯楼，楼龄新且总价相对较低。

　　4、天河、海珠、番禺区较受非穗籍买家欢迎，部分资金不充裕的年轻买家会选择地铁沿线的外围区域。经理人透露，天河区、海珠区是近年来非穗籍买家置业的首选，而番禺区也越来越受欢迎。近三年来，广州市二手楼价不断攀升，而番禺区靠近市中心且生活配套设施完善，相比起市中心价位偏低，部分非穗籍买家权衡下会选择在此置业。另外，位处广州东部的萝岗、增城楼市逐渐成熟，有楼盘首付在50万以内即可入手，部分资金较不充裕的年轻买家会考虑这些相对偏远的外围区域，但交通的便捷程度还是其首要考虑因素，如六号线二期开通在即，将压缩萝岗与市中心的通勤时间，因此这部分群体也更倾向选择地铁沿线物业。

　　▪ 广州家裕畅房地产中介有限公司，卓志东，市桥板块

　　“番禺区受非穗籍买家欢迎，高达八成外地客户为刚需首置。”

　　番禺区靠近市中心且生活配套设施完善，相比起市中心其它区域价位偏低，在金九银十期间，有较多的非广州籍买家入市，且约占总成交的三至四成，而这些买家大多以刚需客为主，占比高达八成。

　　▪ 广州房天下房地产经纪有限公司，黄辉煌，同德围-罗冲围板块

　　“有外地客户因社保年限未够，延迟过户。”

　　原先外地客户的入市门槛为缴纳社保满一年，“穗六条”出台后提升至三年，一些客户需多等待两年时间，于是，近一年来，开始有符合要求的客户入市。黄经理表示，客户陈先生在富力桃园购买的一套二房单位，七月份成交，十一月份才过户，原因是其时陈先生社保才缴满三年，类似的案例在这一年来常有发生。

　　板块以外地人士居多，外地买家约占总成交的三至四成，且大多以刚需小户型为主，主要接受60万以内的一房单元，100万以内的二房单元及150万以内的三房单元。同德围片区多考虑富力桃园、富力半岛花园等，罗冲围多考虑同德花园等，主要还是以中端楼盘为主。

　　▪ 广东合富房地产置业有限公司，邱信健，西村板块

　　“板块集中较多外地人，非穗籍客户成交占比可达五成。”

　　西村板块的服装城聚集着大量的外地人士，其主要围绕工作地点周边买房，所以非广州买家的成交占比可占本区域总成交的半数。板块以学位房居多，大多是楼龄长的楼梯楼且房价较高，因此没有广州户口的外地人通常会考虑金沙洲板块不带学位、楼龄新的电梯楼，总价相对来说会较低。

　　▪ 广州市祈安地产代理有限公司，谢颖仪，石牌-岗顶板块

　　“有客户先交定金，等社保缴满三年再成交。”

　　近半年来很多非穗籍买家在等社保缴满三年入市，主要以刚需客为主，多考虑70-90㎡左右的户型，总价大约在100-225万之间。谢经理表示，这一年来遇到许多未能满足购房资格的外地买家，像有一位客人看中一套90㎡的三房单元，但社保还差两个月才缴满三年，于是跟客人下了定金，约定日子再成交。但这样的情况可能会因楼价的上涨，存在业主毁约的风险，所以大多客人会选择等社保缴存满年再看房。目前非穗籍买家购房约总成交的三至四成。