上海调整住房信贷政策：首套房首付款比例不低于35%

　　调整第二套改善型住房的贷款政策是根据本次房地产调控要求所作的相应调整。2010年，住建部等四部委要求第二套改善型住房的公积金首付款比例不得低于50%、贷款利率不得低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。2014年11月，为支持住房消费，本市根据人民银行、银监会文件要求，对购买第二套改善型普通住房的公积金贷款政策均参照首套住房政策执行。但在目前房地产调控的背景下，对购买第二套改善型普通住房不再参照首套住房贷款政策，对其首付款比例，公积金贷款利率和最高贷款限额都进行相应调整，以更好地体现与首套首次购房家庭的差别化管理。

　　调整借款人计算还款能力的月收入基数比例是根据《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金［2015］150号）中“在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比上限控制在50%－60%”的精神进行调整的。本市目前计算公积金借款人还款能力为月还款本金不超过工资收入的50%，如果加上利息，每月还款额占工资收入的70%左右，超过了50%-60%的上限控制标准。本次从50%调整为40%后能够真实反映借款人的偿债能力，月还本付息额控制在政策规定的范围内，以降低公积金贷款违约风险产生。

　　严格对购买第二套改善型住房的认定，是根据《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金［2010］179号）中“第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房”的精神进一步明确认定口径。

　　计算公积金贷款额度的缴存余额倍数，通常综合考虑贷款风险杠杆以及住房公积金的互助、公平、共享和可持续原则。全国其他城市都不高于25倍，普遍在10-20倍间，本市兼顾了政策连续性和渐进性等因素，本次从40倍适当下调至30倍（补充公积金从20倍下调10倍）。

　　七、什么是上海市市场利率定价自律机制？

　　答：上海市市场利率定价自律机制是人民银行上海总部监督指导下的在沪银行金融机构自律协调机制，在上海市房地产金融调控中发挥重要作用：一是根据上海市房地产调控要求，在人民银行上海总部指导下，按照“因城施策”的原则，协商确定差别化住房信贷政策调整方案。二是在统一差别化住房信贷政策具体执行标准，规范商业银行与房地产中介业务合作，防范“首付贷”等房地产市场场外配资加杠杆行为，维护住房金融市场秩序等方面发挥了关键作用，有效督促商业银行全面贯彻落实上海市房地产金融调控政策。