上周广州一手住宅量价齐跌 密集政策出台防止投机现象

　　冷空气尚未杀入广州，但房地产市场却早已降温。数据显示，上周（11月14日-11月20日）广州一手住宅网签1962套，环比下跌6.9%；成交均价为14051元/平方米，环比下降了27.4%，呈量价齐跌局面。值得一提的是，上周广州陆续出台相应调控政策，对土地拍卖、商品房销售现场信息展示、银行房贷利率等方面进行收紧，业内人士表示，本轮调控更多从金融方面着手，防止出现投资投机现象，而对于房价调控则是次要，预计未来房价未来仍受供求关系影响而呈上扬趋势。

　　量价齐跌 上周广州楼市表现回落

　　数据显示，上周（11月14日-11月20日）广州一手住宅网签1962套，环比上上周的2108套下跌6.9%；签约面积为221368平，环比上上周的250664平下跌11.7%；成交均价为14051元/平方米，环比上上周的19310元/平方米下降了27.4%，呈现量价齐跌的局面。

　　房掌柜观察到，量价齐跌主要在于成交集中在外围区域，虽然中心五区恢复网签，但93套的网签总量仅占全市的5%，整体网签均价也向外围倾斜。数据显示，上周外围区域共网签1501套。从全市来看，其中增城区以458套网签量排名第一，网签均价11339元/平方米；花都以435套网签量排名第二，网签均价为12314元/平方米；黄埔以368套网签量排名第三，网签均价为16054元/平方米。

　　从楼盘销售来看，上周楼盘由黄埔的万科里享水韵（97套）夺得网签冠军，亚军则是黄埔的实地常春藤（84套），花都的水岸峯景以两套之差（84套）屈居第三。

　　仅7盘有动作 增城及南沙表现抢眼

　　在全国房地产市场调控的大环境下，上周末广州仅有7盘有动作，其中4盘推新，住宅均在南沙和增城两个外围区域，还有2盘亮相样板房。

　　其中位于天河智慧城的万科云城米酷上周六再度加推迷你复式公寓，这次项目推出23平、35平复式户型，以及18平、25平错层户型，总体均价2.6-3万/平，一天之内，成交200套单位。

万科云城米酷加推现场

　　同为推出商业项目的还有位于海珠区的保利天悦，为47-450平商铺，仅37套，已卖出了33套，去化九成，揽金3.8亿。而产品均价为10-12万/平。

　　住宅方面，南沙的星河山海湾加推二期280套洋房单位，户型为88-138平三至四房，2梯5户设计。现场销控显示，产品折后最低价为1.5万/平，最高价去到2万/平，毛坯均价1.8万/平。值得注意的是，项目最高价叫破2字头，是继碧桂园海湾壹号、越秀滨海花园、金茂湾、石澳之后的第五个南沙2字头项目。

星河山海湾二期加推

　　同样位于南沙的碧桂园蜜柚，上周末推售6号楼，其主推户型为69平园景洋房，带装修和车位，首付32万起，当日认购享97折优惠。

　　而位于增城的源海仙村一号加推3号楼，户型涵盖84平两房、101平/128平三房，毛坯均价8800元/平，带2万抵93*97折优惠。

　　此外，除楼盘推新外，南沙的中铁建环球中心迎来样板房开放，项目主推51-66平5米层高的loft公寓，到时毛坯发售，而平层则是精装。而同样开放样板房的还有增城的挂绿湖碧桂园，项目首期主推75平两房、90平/120平三房、140平四房以及256平六房，具体价格优惠待定，预计下旬开盘。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志对此分析，目前住宅限购政策下，资金并不会全部回流到商业地产投资方面。像万科云城米酷这类在产品具有卖点或在经营及业态上有创新的才会存在机会。目前市场调控下，广州外围不限购区域如增城影响较少，购房需求也将涌入这些区域。

　　调控加码 抑制房地产市场投机性投资

　　国庆以来，房地产市场屡遭调控，就在上周广州又陆续出台相应调控政策，其中广州市国土资源和规划委员会出台土地竞拍“禁贷”令，今后房企通过银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险理财资金等都不能用于拍地。此外，市住建委也草拟了《关于进一步规范商品房销售现场信息公示的通知》。更有消息指出，目前多家银行也着手开始对房贷利率进行上调。

　　业内人士指出，广州此次出台土地竞拍“禁贷”令，对于年底拍地监管加码意图明显。广东中原地产项目部总经理黄韬分析称，在房企不能通过融资拿地和偿还银行贷款后，房企的拿地门槛被提高，限制了部分房企疯狂拿地的可能，也防止高价地频出造成购房者恐慌入市。

　　而知名房地产专家韩世同则指出，相比起单一通过银行贷款，不少大型房企在融资方面拥有多个渠道和途径，而自身的资金也较为充足，拿地能力不成问题。反而“禁贷”令出台堵死中小型房企的融资渠道，导致未来强者恒强的局面加剧。

　　“无论是对开发商实行土拍禁贷令还是银行调整房贷利率，都是为了稳定市场价格，防止出现投资投机现象。”合富辉煌首席市场分析师黎文江则表示，本轮调控政策主要在于金融方面，一方面防止开发商利用较低杠杆撬动土地市场，另一方面也抑制了投资者投机性购房需求。

　　黎文江还表示，全国各地楼市调控按照因地制宜、因城施策来执行，广州目前调控主要针对房地产市场投资投机方面，对于房价调控仍是次要。而对于未来房价的走势，仍是由市场供求关系决定。据悉，目前广州整体库存已降至6-7个月，供不应求的情况下，房价未来将会呈上扬趋势。