马虹玫:传统零售行业逐渐没落 论百货行业里的地产

　　伴随着传统零售行业的没落，其生态系统中各个链条上的关联者均体会到了“寒冬将至”。

　　双十一刚过，快递还在送货。电商“狼来了”，凶猛冲击着零售实体店。2010年，网络零售市场规模还不到1万亿元，到2015年时已增长至3.2万亿元。从八年前开始，这个源于网络的购物节，渐渐改变着人们的消费习惯，也深刻影响着传统零售行业的生态链。

　　数据显示，2012-2015年间，百货零售业共关闭138家门店。从今年6月份开始，深圳本土百货连锁新一佳陆续爆出门店倒闭、老板跑路的传闻。

　　百货行业已过了自己的鼎盛期。

　　传统百货商场的格局通常是这样的：一楼皮鞋、化妆品、珠宝；二楼超市，速食小档口；三楼女装；四楼男装；五楼童装加体育用品。格局大同小异。无数个品牌陈列其中，销售员循循善诱。这里每一寸土地的产权都属于业主，商场只是租赁经营。几层楼的商场，对应着成百上千户小业主。开发商将每一层楼从几平米到几十平米，划分为面积不等大小不一的小铺位，照着示意图开卖。想做一番实地考察，售楼员勉为其难指个大概位置。因为她们自己也不知道，这密密麻麻的蚂蚁铺，哪间是哪间。开发商以“返租”形式吸引业主购买、投资。

　　商场并不直接与成百上千的小业主面对面。他们中间隔着管理公司。每季度，管理公司以铺位总价的10%比例，向业主们支付租金。由于地理位置优越，交通方便。赶上零售业的黄金时期，商场、管理公司和小业主，几方各得其所相安无事。

　　开发商或管理方允诺相对低价的租金，吸引商场进驻。同时为了吸引业主投资，尽快回收资金，开发商将商铺分割销售。以总价10万元的一个小柜台为例，前十年租金每年1万元。前三年租金可在购买时折抵房价。就是说，业主在购买之初，只需自掏腰包7万元。业主需等到合同第四年才能继续收取租金。

　　这种被业界称为“内铺”的物业，看上去很美、投资也不大。吸引了很多退休老人、家庭主妇购买。虽说商铺的位置不详，可商场客似云来生意火爆。投资的小业主们只需要安心坐等。每个季度的租金，管理方都准时转入银行账户。由于总价低，回报可期，打理容易，这种小内铺，催生出不少二手交易。前文提到的南山中心区某百货商场，楼下一间鸽子笼大小的地产中介铺，几年间靠着楼上的内铺转手买卖，日子过得相当滋润。有些内铺甚至已经卖到第三、第四手。